Berliner Immobilienmärkte 2006 weitgehend stabil / IVD Immobilienpreisservice Berlin-Brandenburg rechnet für 2007 vereinzelt mit weiterer Marktbelebung

(Berlin) - Der Immobilienmarkt in Berlin, Potsdam und dem Umland weist 2006 in vielen Marktsegmenten ein stabiles Preisniveau auf. Für 2007 erwartet der IVD weitere Marktbelebungen. Speziell die ausländische Nachfrage nach Renditeobjekten und Eigentumswohnungen sorgt für Aufwind am Markt. Die Talfahrt im Mietmarkt für Gewerbeobjekte ist beendet und ein weitestgehend stabiles Gewerbemietenniveau zeichnet sich ab. Zu diesen Ergebnissen kommt der Immobilienpreisservice 2006/2007 des IVD Berlin-Brandenburg. Die Grundlage der Angaben bilden Auswertungen beurkundeter Verträge von IVD-Mitgliedern sowie Einschätzungen der IVD-Marktreporter und der Mitglieder des IVD-Wertermittlungsausschusses.

Starke Nachfrage nach Renditeimmobilien auch in 2006
Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohn-/Geschäftshäuser mit einem Gewerbeanteil bis 20 Prozent liegt in Berlin über alle Lagen aktuell beim 13-fachen der Jahresnettokaltmiete, in sehr guten Lagen in der Spitze beim 16- bis 17,5-fachen. Damit kann eine aktuelle Durchschnittsrendite von 7,7 Prozent angenommen werden. Der IVD rechnet in diesem Segment mit einem dynamischen Finale für 2006 und erwartet für 2007 eine Phase der Konsolidierung mit nur noch vereinzelten Preiszunahmen. Bei Vermietungen im gewerblichen Bereich konnten in 2006 positive Entwicklungen registriert werden.

Marktmieten liegen über den Mietspiegeloberwerten
Im großen Bereich der Wohnungen der Baujahre bis 1918 in mittleren und guten sowie in sehr guten Lagen mit mittlerem Ausstattungsstandard liegen die Marktmieten z. T. zehn bis 30 Prozent über den entsprechenden Mietspiegeloberwerten. Die Marktmieten für Wohnungen des neuesten Neubaus (ab 1990/91) rangieren hier in mittleren und guten Lagen im oberen Spannenbereich der Mietspiegelmieten, erreichen aber als Schwerpunktmieten die Mietspiegeloberwerte nicht. Wohnungen des modernisierten Altbaus in guten und sehr guten Lagen weisen ein ähnliches Marktmietenniveau auf wie Neubauwohnungen mittleren Ausstattungsstandards. „Für Wohnungen mit Größen von 60 m² bis 90 m² in sehr guter Wohnlage beträgt der IVD-Schwerpunktpreis für „Kaiserzeitwohnungen“ 8,25 Euro/m² und für Neubauwohnungen ab Baujahr 2000 8,50 Euro/m²“, betont Andreas Habath vom IVD-Wertermittlungsausschuss.

Aber, gibt Manfred Stelter, Koordinator des Wertermittlungsausschusses, zu bedenken: „Wir schätzen, dass in Berlin Potenziale zu Mietanpassungen vorhanden sind, die sicher in nächster Zeit gehoben werden. Doch sollten die aus den statistischen Durchschnittszahlen ablesbaren vergleichsweise geringen Pro-Kopf-Einkommen und die damit verbundene beschränkte relative Kaufkraft als Restriktion breitester Mietanhebungen im Auge behalten werden.“

Leichter Optimismus bei Gewerbemieten spürbar
Kein anderer Bereich hatte in den vergangenen Jahren größere Einbußen hinnehmen müssen als der Mietmarkt für Gewerbeobjekte, insbesondere für Büros und für Einzelhandelsflächen. In 2006 zeigt sich in den bevorzugten Citylagen ein weitestgehend stabiles Gewerbemietenniveau. Die Durchschnittsmiete bei Büro-/Praxisflächen liegt in der City-West bei 14 Euro/m² und in der City-Ost bei 16 Euro/m². Die Büro-Spitzenmiete rangiert unverändert bei 20 Euro/m², die für Einzelhandelsflächen bis 300 m² Nutzfläche bei 175 Euro/m². In Randlagen ist die Situation am Gewerbevermietungsmarkt nach wie vor angespannt bis dramatisch.

Bei Eigentumswohnungen besonders begehrt: „Kaiserzeitwohnungen“ mit bauzeittypischem Flair
Bei Kaufinteressenten besonders beliebt sind nach wie vor modernisierte Altbauten ab vier Zimmern in besonderen Citylagen (Mitte, Prenzlauer Berg) und in den Nobellagen im Südwesten Berlins. Die Abstände zwischen Preisen West und Preisen Ost dreht sich hier zugunsten der Ostlagen. Während im Westteil der Spitzenpreis für Eigentumswohnungen in sehr guten Wohnlagen bei 2.500 Euro/m² liegt, beträgt er im Ostteil 2.700 Euro/m². Für Wohnungen mit gut erhaltenem Altbaucharakter (Stuck, Parkett etc.) werden Kaufpreise bis zu 3.000 Euro/m² gezahlt. Preis-Spitzenreiter sind in diesem Segment, wie bei den Ein- und Zweifamilienhäusern, die Neubauten ab Baujahr 2000. Bedingt durch die geringe Bautätigkeit zeichnen sich in einigen Lagen Angebotsengpässe ab. Das gilt überwiegend in Be-zug auf große Wohnungen mit mehr als 100 m² Wohnfläche.

Dachgeschosswohnungen unterscheiden sich signifikant von anderen Eigentumswohnungsarten. „Wie vom IVD erwartet, sind Dachgeschosswohnungen im nicht modernisierungsbedürftigen Zustand für unter 1.000 Euro/m²
kaum zu haben“, sagt Habath. Des Weiteren kann diese Wohnungsart preisrelevant drei Lagekategorien (Citylage, Bezirkslage und Nobellage) zugeordnet werden. Besonders beliebt sind nach der Analyse des IVD Dachgeschosswohnungen in Citylage. Für luxuriöse Neubauwohnungen werden hier Kaufpreise bis 4.000 Euro/m² gezahlt.


Stabiles Preisniveau für Bauland sowie Ein- und Zweifamilienhäuser
Tendenziell wenig Veränderung erwartet der IVD bei den Kaufpreisen für Baugrundstücke in allen Lagen Berlins. Während auch in der nächsten Zukunft eine leicht abnehmende Tendenz für die Baulandpreise in einfachen Lagen des Ostteils der Stadt zu erwarten ist, sieht der IVD für Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus in den guten und sehr guten Lagen Steigerungspotenzial.

Zu den Preisentwicklungen bei den Ein- und Zweifamilienhäusern äußert sich Dirk Wohltorf, Vorsitzender des größten Immobilienverbandes der Metropolenregion: „Der von vielen erwartete Preiseinbruch bei Ein- und Zweifamilienhäusern durch den Wegfall der Eigenheimzulage Ende 2005 ist ausgeblieben. Zwar wurden im 1. Quartal 2006 Umsatzrückgänge registriert, deren Ursache aber auch in mangelnden Angeboten lag.“ Im Beobachtungszeitraum des vorliegenden IVD-Preisspiegels (bis 01.10.2006) festigten sich die Kaufpreise und blieben somit auf dem Vorjahresniveau.

Neuerung im Immobilienpreisservice: Betrachtungsbereich erstmals auf Potsdam und Berlin nahe Standorte erweitert
Der erstmals in den Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg einbezogene Bereich der brandenburgischen Landeshauptstadt Potsdam und der des Berlin nahen Umlandes erweitert den Blick auf den Immobilienmarkt der Metropoleregion großräumig. Für Potsdam hat der IVD-Wertermittlungsausschuss eine aus Sicht vieler Marktteilnehmer längst überfällige Wohnlagenkarte erarbeitet, die als Projekt zur Diskussion gestellt werden soll, betont Stelter. Hier werden 27 Bereiche Potsdams hinsichtlich ihrer typischen Wohnlage eingestuft, wobei – anders als beim Berliner Mietspiegel mit seinem Raster der lediglich einfachen, mittleren und guten Wohnlagen – natürlich auch sehr gute Wohnlagen und weitere Lagepräferenzen deutlich gemacht werden.
Lagebezogen wurden für Potsdam durchschnittliche Baulandwerte für den individuellen Wohnungsbau, Schwerpunkt-Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser ab dem Baujahr 2000 und Preisniveaus für Eigentumswohnungen dargestellt. Durch das Nach der Eingemeindung noch vergrößerte Lagegefälle von der Nobellage bis zum dörflich geprägten Bereich differieren im Potsdamer Stadtgebiet die Schwerpunktpreise für Bauland und Einfamilienhausgrundstücke stark, erreichen bei neuen Einfamilienhäusern in der Spitze der Landeshauptstadt durchaus das Niveau von Objekten in guter Westberliner Wohnlage. Der IVD-Preisservice präsentiert darüber hinaus eine mit Lagezuordnungen versehene Übersicht über 36 immobilienwirtschaftlich wichtige Umlandstandorte mit Schwerpunktpreisen für unbebaute und bebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus. Hier sollen die Preisentwicklungen sowohl hinsichtlich der Brandenburg-Berlin-Relationen aus auch mit Blick auf regionale Schwerpunktbildungen im Berlin nahen Umland weiter untersucht werden.

„Unser Ziel ist es, mit dem Preisservice und seinen marktgerechten und in der Praxis anwendbaren Darstellungen von Kauf- und Mietpreisen stets für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt in Berlin und Brandenburg zu sorgen“, so Wohltorf.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland Bundesverband e.V. (IVD) Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher / Vizepräsident, Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

(bl)