Ferienzeit: Auch wenn sie auf Reisen sind müssen Mieter Schäden vermeiden

(Berlin) - Sommerzeit ist Reisezeit. Doch auch Mieter, die ihre Wohnung über Wochen verlassen, müssen ihrer Obhutspflicht nachkommen. "Kein Mieter ist dazu verpflichtet, seine Wohnung ständig zu bewohnen, er kann so häufig und so lange verreisen wie er möchte", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverband IVD. "Er muss sich jedoch darum kümmern, dass voraussehbare Schäden vermieden werden beziehungsweise möglichst rasch dem Vermieter gemeldet werden, damit dieser eventuelle Gefährdungen verhindern kann."

Bei kleineren Schäden reicht es in der Regel völlig aus, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Wochen informiert wird. Bei ernsten Gefahrensituationen besteht jedoch eine sofortige Anzeigepflicht. Denn insbesondere in Notfällen wie einem Wasserrohrbruch oder bei Feuer muss der Vermieter die Möglichkeit haben, schnell in die Wohnung zu gelangen (LG Duisburg Az.: 13 T 81/06NZM 2006, 897). "Der Mieter muss den Vermieter daher darüber informieren, wer einen Ersatzschlüssel zur Wohnung besitzt - beispielsweise ein vertrauenswürdiger Nachbar." Tut er dies nicht und kann der Vermieter größeren Schaden nicht verhindern, weil er nicht in die Wohnung kommt, kann der Mieter unter Umständen zu Schadensersatz verpflichtet werden.

Eine solche Situation wird jedoch oftmals schon dadurch umgangen, dass ein Nachbar das Gießen der Blumen und das Leeren des Briefkastens übernimmt. "Bei längerer Abwesenheit sollte diese Vertrauensperson auch ab und zu die Wohnung durchlüften, um so der Schimmelbildung vorzubeugen", rät Schick. Denn wenn sich tatsächlich Feuchtigkeit an den Wänden bildet und dies auf mangelndes Lüften zurückzuführen ist, hat der Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung (LG Lüneburg Az.: 6 S 70/00). Zudem besteht die Möglichkeit, dass der Mieter für Kosten einer Beseitigung des Schimmelpilzbefalls aufkommen muss. Bei Abwesenheit in kälteren Jahreszeiten muss der Mieter zudem dafür sorgen, dass die vorhandenen Heizeinrichtungen ein Einfrieren der Leitungen verhindern: Lässt ein Mieter die Wohnung während einer längeren Abwesenheit zu sehr auskühlen, haftet er auch für ein durch Frost geplatztes Wasserrohr (LG Düsseldorf Az.: 110191/98). Das gilt auch dann, wenn der Vermieter das Heizen nicht ausdrücklich angeordnet hat (OLG Karlsruhe, Az.: 10 U 81/95).

Hausordnung gilt auch in der Ferienzeit

Mieter, die sich laut Hausordnung zur regelmäßigen Treppenhaus-Reinigung oder zu Räum- und Streupflichten verpflichtet haben, müssen außerdem dafür sorgen, dass die in der Hausordnung definierten Leistungen auch während ihres Urlaubs erbracht werden. Die einfachste Lösung besteht darin, die Termine mit einem Nachbarn zu tauschen. "Wenn das nicht möglich ist, muss der Mieter für anderen Ersatz sorgen und beispielsweise einen Putz- oder Hausmeisterservice beauftragen", sagt Ulrich Joerss, Rechtsanwalt in der Kanzlei Joerss-Rechtsanwälte in Berlin. Verstößt ein Mieter gegen die in der Hausordnung festgelegten Regelungen, kann der Vermieter ihn deswegen abmahnen - eine sofortige Kündigung ist jedoch nicht möglich. Denn eine Kündigung gilt nur dann als gerechtfertigt, wenn die Verstöße erheblich und mehrere Abmahnungen erfolglos waren (LG Essen AZ.: 10 S 438/01).

Untervermietung nur mit Genehmigung

Mieter können ihre Wohnung während ihrer Abwesenheit auch Freunden oder Bekannten überlassen. Die jeweiligen Nutzer können dann nicht nur regelmäßig lüften, sondern auch ab und zu das Licht einschalten und die Rollläden herunterlassen. "Auf diese Weise lassen sich Einbrecher abschrecken", sagt Joerss. Eine nur kurze Überlassung muss der Mieter nicht melden. Die Obergrenze für die Überlassung an eine Person aus dem Vertrauensbereich des Mieters liegt bei wenigen Wochen. Ganz anders ist es, wenn der Mieter vom Ferienbewohner Miete verlangt. "Dann handelt es sich um ein Untermietverhältnis, das vom Vermieter genehmigt werden muss." In der Regel kann der Vermieter einen Untermieter aber nicht ablehnen, da der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und diese in einem solchen Fall nur für einen begrenzten Zeitraum erfolgt.

Doch ganz gleich, ob es sich um ein Untermietverhältnis oder um Besuch handelt, Gegenüber dem Vermieter haftet immer der Hauptmieter. Er verantwortet auch, dass die Hausordnung eingehalten wird. Mieter sollten sich also gut überlegen, wem sie in ihrer Abwesenheit ihre Wohnung anvertrauen.

Außerdem muss der Hauptmieter sicherstellen, dass die Mietzahlungen auch in seiner Abwesenheit regelmäßig erfolgen. "Denn spätestens wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten ausmacht, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen", erklärt Schick. "Das lässt sich jedoch durch die Einrichtung eines Dauerauftrages leicht lösen."

IVD-Urlaubs-Checkliste

Vor der Abreise unbedingt überprüfen:

- Sind alle Wasserhähne fest zugedreht?

- Sind alle kritischen elektrischen Geräte ausgesteckt?

- Sind die Fenster geschlossen?

- Ist der Zutritt des Vermieters zur Wohnung im Notfall sichergestellt?

- Laufen die Zahlungen für Miete, Strom, Telefon und Gas weiter?

Eine vertrauenswürdige Person um Folgendes bitten:

- Briefkasten regelmäßig leeren

- Blumen gießen

- Ab und zu durchlüften

- Akute Schäden sofort dem Vermieter melden

- Eventuell Treppenhausdienste erledigen oder sich im Voraus mit den Nachbarn um einen Tausch bemühen.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Pressestelle Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

(el)