IVD Gewerbepreisspiegel 2007/2008 / Berechtigter Optimismus bei Büro und Einzelhandel / Mieten für BüroImmobilien in TopLagen wieder gestiegen / Nach über fünf Jahren steigen Mieten für Ladenflächen wieder auf breiter Front / Daten für rund 360 Städte ermittelt

(Berlin) - Die Grundstimmung am deutschen Markt für Gewerbeimmobilien ist optimistisch. Dieses Fazit zieht der Immobilienverband IVD auf Basis seines aktuellen Gewerbepreisspiegels 2007/2008. „Die diesjährige Erhebung ist von steigenden Preisen für Büro und Einzelhandelsmieten gekennzeichnet. Das ist ein sichtbares Zeichen für einen anziehenden und durchaus lebhaften Markt“, fasst Jürgen-Michael Schick, Vizepräsident und Pressesprecher des Immobilienverbandes IVD zusammen. Wie bereits im Vorjahr registrieren die Marktbeobachter des IVD nach Jahren des Mietpreis-Rückgangs wieder steigende Büromieten in den großen Städten.

Der Preisspiegel, der beim IVD unter www.ivd.net in gedruckter Form bestellt werden kann, informiert über die Entwicklung des Gewerbe-Immobilienmarktes in rund 360 Städten der Bundesrepublik. Grundlage für die Angaben bilden aktuelle Marktpreise aus dem 2. und 3. Quartal des Jahres 2007, die von den Marktberichterstattern aus dem Verband gemeldet wurden.
Großstädte sind die Gewinner
War im letzten Jahr noch die Frage, ob der Turnaround geschafft ist, zeigen die Zahlen für das Jahr 2007 eine nachhaltige Aufwärtstendenz. Vor allem in den großen Städten sind steigende Büromieten zu verzeichnen. Ebenso beobachten die Marktberichterstatter des IVD eine deutlich positive Korrelation zwischen einer modernen Ausstattung der Büros und steigenden Mietpreisen. In der besten Kategorie „guter Nutzwert“ stiegen in Großstädten über 200.000 Einwohner die Büromieten um knapp ein Prozent, ebenso in Städten mit mehr als 300.000 Einwohnern. „Moderne Büroflächen in großen Städten sind derzeit ein Garant für Mietpreissteigerungen“, kommentiert Schick die Ergebnisse.
Im Durchschnitt aller beobachteten Städte wird aktuell noch ein Rückgang von unter einem Prozent im Vergleich zum Vorjahr beobachtet. Im Vorjahreszeitraum wurden noch Rückgänge von 1,5 Prozent verzeichnet.

Frankfurt bleibt am teuersten
Mit einer monatlichen Spitzenmiete von 35 Euro/qm ist und bleibt Frankfurt am Main die teuerste Stadt für Büros. In München werden in der Spitze rund 30 Euro, in Düsseldorf 22 Euro, in Hamburg 20 Euro und in Berlin 21 Euro pro Quadratmeter gezahlt.
Bei den Schwerpunktmieten (gewichteter Wert nach Abschlüssen innerhalb der Marktpreisspanne) für den guten Nutzungswert – dieser setzt sich aus Lage und Qualitätskomponenten zusammen – ergeben sich folgende Werte: München mit 18,50 Euro/qm (plus 17,8 Prozent zum Vorjahr), Düsseldorf 16,50 Euro/qm (plus 10 Prozent) und Köln 15 Euro/qm (plus/minus 0 Prozent). Die Bundeshauptstadt Berlin liegt mit 11 Euro/qm Bürofläche preislich so hoch wie der Durchschnitt aller Großstädte über 300.000 Einwohner.
Die durchschnittliche Schwerpunktmiete bei guten Mietangeboten über alle beobachteten Städte beträgt 7,26 Euro/qm. In den Städten mit mehr als 300.000 Einwohnern liegt die Schwerpunktmiete bei durchschnittlich 11,08 Euro/qm.

Zeigte sich in den vergangenen Jahren, dass die Mittelstädte von den Preisrückgängen am Markt nicht so stark betroffen waren wie die Großstädte, ist die Talsohle in den großen Städten nun durchschritten. „Hochwertige Büroflächenangebote in gefragten Lagen registrieren eine deutlich gestiegene Nachfrage und steigende Mieten“, berichtet Schick.

Neben den bereits erwähnten überdurchschnittlich hohen prozentualen Mietpreissteigerungen zum Vorjahr in München und Düsseldorf sind noch Mainz (plus ca. 13 Prozent), Kiel (plus ca. 10 Prozent), Kassel, Siegen (jeweils plus ca. 8 Prozent) und Erlangen, Kaiserslautern, Neuss und Regensburg (mit jeweils plus ca. 6 Prozent) zu erwähnen.

Turnaround bei Büromieten
Die Mietpreissteigerungen in den größeren Städten bestätigen den seit drei Jahren in der Branche spürbaren Optimismus in Bezug auf den deutschen Büroimmobilienmarkt. Da in größeren Städten die Preisschwankungen bei Mieten deutlich spürbarer als in kleineren Städten sind, sind die Ergebnisse des Marktberichtes nach Auffassung des IVD ein klares Zeichen für die Gesundung des Marktes.
Die konjunkturelle Lage des Landes und die aktuelle Situation lassen auch zukünftig hoffen. So sorgt die weiterhin positive Konjunktur weiter für Beschäftigungszuwachs. Laut Statistischem Bundesamt erhöhte sich das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 2,5 Prozent im zweiten Quartal 2007 im Vergleich zum zweiten Quartal des Vorjahres. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg im gleichen Zeitraum um 1,7 Prozent.
Erfahrungsgemäß profitiert der Büromietenmarkt direkt von einer nachhaltigen positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Anders als der Wohnimmobilienmarkt, bei dem sich die konjunkturell gute Lage erst mit einer gewissen Verzögerung auswirkt, bedeutet die Schaffung neuer Arbeitsplätze, die Einstellung neuer Mitarbeiter und der Rückgang der Arbeitslosigkeit meist eine direkte Nachfrage nach neuem Büroraum.


Leerstand verliert an Schrecken
Die aktuell hohen Flächenumsätze sind – im Gegensatz zum Vorjahr – nicht mehr nur durch Flächentausch zustande gekommen. Dennoch: Nur zum Teil findet die Nachfrage nach Büroflächen durch eine nennenswerte Netto-Absorption statt. „Viele Mieter nutzen nach wie vor die Marktlage, um ihre gegenwärtigen Flächen zugunsten besserer Flächenangebote in guten bis sehr guten Lagen zu tauschen“, erklärt Schick.

Eine weitere Bremse bzw. ein weiteres Hindernis für einen kräftigen Turnaround am Büroimmobilienmarkt ist immer noch der Leerstand. Dieser sinkt insgesamt, jedoch gibt es eine gegenläufige Entwicklung: Während er bei guten Objekten in guten Lagen überproportional sinkt, haben es Objekte in schlechterer Lage und schlechterem Qualitätstandard immer schwerer Mieter zu finden. Die Bürometropole mit dem geringsten Leerstand ist zurzeit die prosperierende Hansestadt Hamburg. Hier verzeichnet der IVD eine Leerstandsquote von 6,5 bis 7,5 Prozent. Dicht gefolgt von Köln und Berlin mit jeweils rund 8 bis 9 Prozent. Der langjährige Spitzenreiter in Sachen niedriger Leerstand München hat mittlerweile eine Leerstandquote von mittlerweile 9,5 bis 10,5 Prozent. Die Landeshauptstadt Düsseldorf liegt mit einer Spanne von rund 10,5 bis 11,5 Prozent noch vor der Mainmetropole Frankfurt mit bis zu 15 Prozent Leerstandsquote.

Jedoch verraten die reinen Leerstandquoten nur einen Teil der Wahrheit. Internationale Vergleiche zeigen, dass ein Leerstand zwischen 10 und 15 Prozent dennoch einen gesunden und aktiven Markt für Büroimmobilien zulasse. „Hier zeigt sich ein Wandel im Umgang mit der Definition des Leerstands, der auch in Deutschland Einzug hält. Büroraum, der eigentlich als unvermietbar gilt, muss aus der Betrachtung des Leerstands im engeren Sinn herausfallen. Die hohe Nachfrage nach Investments in Büroimmobilien zeigt, dass die Investoren, die häufig aus dem Ausland kommen, diese gedankliche Entwicklung bereits vollzogen haben“, merkt Schick dazu an. Die Diskussion müsse in Deutschland weiter vorangetrieben werden. Manche Immobilieneigentümer werden dadurch zwar mit einer Realität konfrontiert, die sie bislang nicht annehmen wollen, jedoch ist das Marktgeschehen eindeutig. Ihre Immobilie ist in der bestehenden Form nicht mehr zu vermieten. Sie müssen sich auf Umnutzung, Umwidmung leerstehender Büros in Wohnraum, Umstrukturierung einer Immobilie, Investitionen und eventuell den Abriss in energetischer Hinsicht völlig unzureichender Gebäude einstellen.

Incentives werden immer seltener gewährt
Wie bereits im Vorjahr berichten zahlreiche IVD-Marktberichterstatter, dass Incentives wie mietfreie Zeiten von den Eigentümern zwischenzeitlich immer restriktiver gewährt werden. „Auch im Jahr 2007 konnten wir beobachten, dass sich die Schere zwischen Effektivmiete und Nominalmiete weiter schließt“, sagt Schick über die bessere Situation für Eigentümer und Projektentwickler und die allmähliche Gesundung des Marktes. Im Gegenteil werde aus Städten wie Hamburg berichtet, dass dort Ausstattungswünsche zunehmend wieder vom Mieter bezahlt werden. In den vergangenen Jahren haben die Eigentümer von Büroimmobilien solche Mieterwünsche selbst bezahlt, um den Mieter langfristig an sich zu binden. Wer nun spezielle Wünsche – wie das Versetzen von Wänden, Einbau von Besprechungsräumen, Gestaltung von Warte, Ruhe oder Kommunikationszonen sowie individuelle Lichtkonzepte – an die Gestaltung einer Bürofläche habe, müsse dies auch wieder bezahlen.

Trends am Büroimmobilienmarkt
Der IVD ist grundlegend optimistisch für den Büromietmarkt in Deutschland. Zwar ist der Markt durch die Top5Städte geprägt, die beiden folgenden gegenläufigen Trends lassen sich aber für die gesamte Marktbreite feststellen:
Zum einen besteht aufgrund des bisherigen wirtschaftlichen Aufschwungs ein Nachholeffekt, den viele Firmen durch Einstellung neuer Mitarbeiter, neuem Flächenbedarf und Vergrößerung des Büros haben. Dies lässt sich auch für die meisten der durch den Marktbericht erfassten Mittelstädte feststellen.
Zum zweiten lässt sich eine Tendenz zur Verkleinerung der Bürofläche je Mitarbeiter verzeichnen. Mittel sind dabei eine Reduzierung von Mietflächen durch räumliche Zusammenlegung, Outsourcing von Mitarbeitern, flexible Zeitarbeitsmodelle, gemeinsame Büronutzung usw. „Der Nachholeffekt hat schnelle Auswirkungen, die sich in steigenden Mieten widerspiegeln und in den kommenden zwei Jahren stabil sein wird. Der Trend zum nachhaltigen Umgang mit dem Büroraum wird sich eher langfristig auswirken“, sagt Schick.
Auch die Unternehmenssteuerreform des Jahres 2008 wird ihren Einfluss auf die Büromieten haben. „Die Zinsschranke, die Immobilienunternehmen in der jetzt geplanten Form besonders stark treffen wird, wird indirekt tendenziell eine Verteuerung von Büroraum mit sich bringen“, so Schick.


Einzelhandel:
Seit 2001 zum ersten Mal wieder ein bundesweites Plus bei 1aFlächen
Der IVD verzeichnet zum ersten Mal seit 2001 im bundesweiten Durchschnitt wieder steigende Mietpreise für 1aEinzelhandelsflächen. Die Mieten für kleine und große Einzelhandelsgeschäfte in 1aLagen der Geschäftskerne sind im bundesweiten Durchschnitt um 0,8 bzw. 0,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Neben diesem erfreulichen Trend bestätigt sich der Verlauf der vergangenen Jahre: Weiterhin sind es insbesondere die Ladenflächen in den 1aLagen großer Städte, die sich positiv entwickeln. Aktuell sind die Ladenmieten für große und kleine Flächen in 1aLage in den Zentren der Städte ab 100.000 Einwohner im Durchschnitt um 1,5 bis knapp 2,5 Prozent gestiegen.

Die Mieten der gleichen Ladenflächen in kleineren Städten, d.h. unter 100.000 Einwohnern, sinken im Durchschnitt weiter. Verlierer sind auch weiterhin Flächenanbieter in den so genannten 2aLagen.
„Die Konsumenten sind sich einig: Sie bevorzugen die Top-Innenstadtlagen für ihre Shoppingtouren. Einkaufen auf der „grünen Wiese“ oder in unattraktiven Randgebieten verliert immer mehr seinen Reiz, da der Erlebnischarakter fehlt“, so Schick. „Diese „Abstimmung mit den Füßen“ macht sich auch bei der Entwicklung der Mieten bemerkbar“, so Schick.

In Städten ab 300.000 Einwohner in 1aLagen liegen die Preise für kleine Ladengeschäfte (bis ca. 100qm Fläche) im Durchschnitt mit knapp 125 Euro/qm um 2,3 Prozent oberhalb der Miete des Vorjahres.

Teuerster Standort ist München mit einer Spitzenmiete von rund 240 Euro/qm. Es folgen Frankfurt am Main mit ca. 210 Euro/qm, Düsseldorf mit ca. 200 Euro/qm, Köln und Hamburg mit ca. 190 Euro/qm und Berlin mit ca. 170 Euro/qm.

In zahlreichen deutschen Innenstädten sieht der IVD den Trend zu einer Ausdifferenzierung des Einzelhandelsangebotes in 1aLagen. Beispielhaft wird dieser Trend deutlich an der Entwicklung sogenannter Nobellagen. In den vergangenen Monaten haben sich Hochpreisanbieter, z.B. Versace, Gucci, Porsche usw. in direkter Nachbarschaft zueinander angesiedelt. Hier findet eine neuartige Cluster-Bildung statt. Damit geht nicht einher, dass in diesen Nobellagen die teuersten Mieten gezahlt werden. Diese Lagen können sich durchaus im Bereich eines mittleren Mietpreisniveaus ergeben. Die Spitzenmieten werden dort gezahlt, wo die größten Kundenströme festgestellt werden. Diese Spitzenlagen werden zunehmend von Filialisten dominiert. Die Mieter in den neu entstehenden Nobellagen legen Wert auf die kaufkräftige Klientel. Hier entsteht ein selbst erstellter Kundenstrom.

Trends bei Einzelhandelsmieten
Ob der aktuell bundesweit beobachtete Mietpreisanstieg im 1aLageSegment sich weiter festigt oder nur ein kurzes Aufflackern – ähnlich dem im Jahre 2001 – ist, bleibt abzuwarten. Auch hier ist der IVD tendenziell optimistisch. Das gute Einzelhandelsjahr 2006 und das – trotz Mehrwertsteuererhöhung – laut aktueller HDE-Prognose „gedämpft optimistisch“ eingestufte Jahr 2007 sprechen zumindest dafür.

Ein weiterer wichtiger Faktor für eine gute Entwicklung ist die Tatsache, dass Deutschland im internationalen Vergleich eine geringe Einzelhandelsfläche im Verhältnis zur Bevölkerung aufweist. „In den vergangenen Jahren sind die vielen Neubauten von Shopping-Centern vom Markt komplett absorbiert worden. Trotz des weiterhin vorhandenen Anstiegs der Verkaufsfläche beobachten wir steigende Mieten über alle Segmente“, erläutert Schick. Um fast 25 Prozent habe die Verkaufsfläche in Deutschland in den letzten 10 Jahren zugenommen. Derzeit seien ca. 118 Mio. Quadratmeter für den deutschen Markt ermittelt. In den kommenden Jahren würden weiterhin ca. 1 Mio. Quadratmeter neu auf den Markt kommen. „Für diese neuen Flächen sind wir positiv gestimmt. Wir sehen – parallel zu den Beobachtungen bei Büroraum – den Trend, dass es Flächenangebote geben wird, die nicht mehr vermarktbar sind. Läden in abgelegenen Seitenstraßen werden zunehmend schlechter nachgefragt. Ohne Käuferstrom kein Umsatz und keine Nachfrage nach einer Neuvermietung“, fasst Schick diesen Kreislauf zusammen. Eigentümer würden demnach bisherige Nutzungskonzepte überarbeiten müssen. Leerstehende Läden seien für das gesamte Umfeld, das häufig ein Wohnumfeld sei, ein negatives Aushängeschild. Die Umwidmung in Wohnraum könne ein Ausweg sein.

Preisspiegel kann bestellt werden
Der IVD-Gewerbepreisspiegel 2007/2008 mit den Immobilienpreisen/mieten aus ca. 360 Städten sowie den ergänzenden Angaben zu Kaufkraft, Bevölkerung etc. der einzelnen Städte, kann beim Immobilienverband Deutschland, Littenstraße 10, 10179 Berlin, 030 – 2757260, oder Fax unter 030 – 27572649 oder per EMail unter info@ivd.net zum Preis von 75 Euro bestellt werden.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher / Vizepräsident, Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

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