IVD: Immobilien Jahrbuch 2006 informiert über die wichtigsten Aspekte rechtlicher „due diligence“ / Rechtssichere Mietverträge sind der Grundbaustein für eine hohe Rendite aus Vermietung / Mangelnde Rechtskenntnisse führen oft zum vorschnellen Abschluss von Mietverträgen / Häufige Fehlerquelle ist die mangelnde Schriftform

(Berlin) – Wer in eine vermietete Immobilie investiert, dessen Rendite hängt im Wesentlichen von den für die vereinbarte Vertragslaufzeit kalkulierten Mieteinnahmen ab. Bevor er investiert, muss er sich daher ganz sicher sein können, dass alle Mietverträge wirksam sind und die Laufzeiten rechtlichen Bestand haben. Immer wieder stellt sich nach dem Kauf einer Immobilie heraus, dass Mietverträge nicht gültig abgeschlossen worden sind oder der Mieter sie vorzeitig kündigen kann.

Eine juristische „due diligence“ der mit der Immobilie zusammenhängenden Mietverträge – also deren sorgfältige Analyse, Prüfung und Bewertung – wird für Investoren daher immer wichtiger. Zu diesem Ergebnis kommt Rechtsanwalt Stephan Müller von der Hannoveraner Kanzlei bethgeundpartner/ immobilienanwälte in einem Beitrag für das aktuelle Immobilien Jahrbuch 2006, herausgegeben von Robert Ummen und Sven R. Johns.

Nach der Erfahrung des Immobilienanwaltes liegen in den folgenden drei Punkten die hauptsächlichen Fehlerquellen:

- Der Mietvertrag ist nicht wirksam zustande gekommen
- Es liegt ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform bei Verträgen mit fester Laufzeit vor
- Der automatische Übergang des Mietvertrag auf den Erwerber erfolgt nicht

Der Mietvertrag ist nicht wirksam zustande gekommen
Ob ein Mietvertrag zustande gekommen ist, hängt entscheidend von der Frage ab, ob die Vertragsparteien sich zur Unterzeichnung gegenüber saßen oder ob der Abschluss „unter Abwesenden“ erfolgt ist. Nach dem Gesetz kann ein Mietvertragsangebot, das der Vermieter in Anwesenheit des künftigen Mieters macht, nur sofort angenommen werden (§ 147 Abs. 1. BGB). Unterschreibt also eine Seite die Vertragsurkunde im Rahmen eines persönlichen Treffens, kann der Vertragspartner die Urkunde nicht noch einmal zur Überprüfung mitnehmen und später unterschreiben. Die Erklärung gilt dann nämlich nicht mehr als Annahme, sondern als neues Angebot, das von der anderen Partei erneut angenommen werden muss (§ 150 Abs.1 BGB).

Diese „Hängepartie“ können die künftigen Mietvertragsparteien dadurch vermeiden, dass ausdrücklich eine Annahmefrist vereinbart oder von der anbietenden Seite gesetzt wird, innerhalb derer die Annahme erfolgen muss (§ 148 BGB). Mit Hinblick auf diese Gesetzeslage hat das Landgericht Stendal die Vertragsannahme nach Ablauf einer Frist von zwei bis drei Wochen als verspätet und als neues Angebot gewertet (Az: 22 S 107/03): Einen Mietvertrag über Wohnraum hatte zunächst der Mieter und erst gut vier Monate später der Vermieter unterschrieben. Dies sei ein neues Angebot und hätte erneut vom Mieter angenommen werden müssen, so das Gericht.

Verstoß gegen die Schriftform
Bei Vertragsbindung für länger als ein Jahr fordert das Gesetz die Schriftform (§ 550 BGB). Konkret bedeutet das, dass es keine mündlichen Vereinbarungen geben und eine Unterschrift beider Parteien auf ein und derselben Urkunde erfolgen soll. Vordergründig betrachtet birgt das keine großen Schwierigkeiten. Und doch passieren gerade hier die meisten Fehler.

Das Schriftformerfordernis ist zwar noch nicht einmal Voraussetzungen für die Wirksamkeit des Mietvertrages. Seine Missachtung führt jedoch dazu, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit ordentlich innerhalb der gesetzlichen Frist von sechs Monaten gekündigt werden kann. Eine solche Situation ist für einen Investor, der mit einem langfristigen, stabilen Cash-Flow gerechnet hatte, fatal.

Um die Schriftform einzuhalten, müssen beispielsweise alle Bestandteile des Mietvertrages – Hauptvertrag, Anlagen, Pläne – entweder fest miteinander verbunden oder aufeinander bezogen sein. Die Rechtsprechung hat diesen Grundsatz jedoch immer wieder anders ausgelegt. Beispielsweise hat der BGH entschieden, dass die bloße Angabe einer Erbengemeinschaft mit dem Zusatz des Familiennamens nicht für die Einhaltung der Schriftform ausreicht, wenn die einzelnen Erben nicht aus der Vertragsurkunde ersichtlich sind (Az: XII ZR 187/00). Denn Mietvertragspartei sei nicht die Erbengemeinschaft als solche, sondern der Vertrag komme mit den einzelnen Erben zustande.

Die Schriftform ist auch nicht eingehalten, wenn die Vertretungsverhältnisse nicht hinreichend bezeichnet sind (BGH; Az. XII ZR 65/02). Demnach müssen bei einer BGB-Gesellschaft alle Gesellschafter den Mietvertrag unterzeichnen. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis liegt des Weiteren vor, wenn die Mietdauer anhand des Vertrags nicht bestimmbar ist.

Der Mietvertrag geht nicht auf den Erwerber über
Zwar gehen nach dem Gesetz mit dem Eigentumsübergang die Mietverträge auf den Erwerber über (§ 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“). Und dieser gesetzliche Wechsel in der Vermieterstellung vollzieht sich auch automatisch, also ohne Mitwirkung des Mieters. Er erfolgt jedoch nur dann, wenn es sich beim Eigentümer, Verkäufer und Vermieter um dieselbe – natürliche oder juristische – Person handelt. Andernfalls bleibt der Mietvertrag unberührt und der bisherige Vermieter weiter Vertragspartei. Diesen Grundsatz hat der BGH in laufender Rechtsprechung unterstrichen.

Handelt es sich nicht um die gleiche Person, hat der Mieter eine gute Möglichkeit, einen unliebsam gewordenen Vertrag zu seinen Gunsten zu ändern. Auch wären in einem solchen Fall Erklärungen des neuen Eigentümers – der dann eben nicht Vermieter ist – zum Beispiel Kündigungen oder Mieterhöhungen, unwirksam.

Worauf bei der rechtlichen „due diligence“ noch zu achten ist sowie zahlreiche weitere immobilienwirtschaftliche Themen stehen im Immobilien Jahrbuches 2006, herausgegeben von Robert Ummen und Sven R. Johns. Das Jahrbuch ist zu beziehen über www.ivd.net im Online-Shop, per E-Mail unter info@ivd.net oder im Buchhandel: ISBN 3-00-017425-7. Es kostet 29,80 Euro.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland Bundesverband e.V. (IVD) Jürgen Michael Schick, Pressesprecher, Presse- u. Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

(sk)