Pressemitteilung | Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

IVD: Was Bauherren unbedingt beachten sollten – eine Checkliste

(Berlin) – Wer ein eigenes Haus bauen will, braucht nicht nur die richtige Finanzierung, sondern oft auch gute Nerven. Ob individuell mit dem Architekten oder mit dem Generalunternehmer – bei den komplexen Abläufen einer Bauplanung und -umsetzung gibt es immer wieder Schwierigkeiten. Jede Phase birgt Fallstricke, egal ob die Baugenehmigung noch erteilt werden muss, ob schon gebaut wird oder ob es um Gewährleistungsansprüche nach der Abnahme geht. Damit der Bauherr möglichst wenig Anlass für Ärger hat, hat der Immobilienverband Deutschland (IVD) zwölf wichtige Tipps für Bauherren zusammengestellt.

1. Nicht überstürzt bauen: Niemand sollte allein deswegen noch in diesem Jahr anfangen zu bauen, weil er glaubt, damit an der für das kommende Jahr geplanten höheren Mehrwertsteuer vorbeizukommen. Denn in den meisten Verträgen werden Mehrwertsteuer-Preisanpassungsklauseln vereinbart. Selbst wer in diesem Jahr bereits den ersten Abschlag zahlt, muss damit rechnen, dass die zu erwartende Steuererhöhung auf ihn durchschlägt. Denn der Mehrwertsteuersatz wird dann erst nach der Endabnahme – mit der Schlussrechnung – verrechnet.

2. Fördermittel nutzen: Auch wenn die Eigenheimzulage abgeschafft worden ist - bestimmte Bauvorhaben werden noch immer vom Staat gefördert. So bietet beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für den Neubau oder die Modernisierung von Wohnraum sowie zur Energieeinsparung mehrere Kreditprogramme an. Neben Krediten für den Kauf von Wohneigentum werden auch Darlehn mit besonders günstigen Zinssätzen für Maßnahmen zum Energiesparen und zur Verringerung des Ausstoßes von Kohlendioxid (CO2) vergeben, beispielsweise für die Heizungserneuerung, Wärmedämmung und die Nutzung erneuerbarer Energie. Die KfW-Mittel sind nicht an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden. Sie stehen daher grundsätzlich jedem Haus- und Wohnungseigentümer offen, der eine der förderfähigen Maßnahmen durchführt.

3. Flächennutzungsplan beachten: Wer bei neuen Baugebieten als einer der ersten kauft, hat die größte Auswahl und kann sich das „Filetstück“ heraus picken. Der Nachteil: Der Käufer kann dann nur anhand des Bebauungsplans einschätzen, wie sich das Baugebiet entwickelt. Beim Wohnumfeld sollten Bauherren keine Kompromisse eingehen. In der Nähe gelegene Kläranlagen, Tierheime, Flugplätze und stark befahrene Straßen stören auf Dauer fast jeden. Wer ein Grundstück sucht, sollte sich deshalb vorher im Flächenutzungsplan der Gemeinde über die geplante Entwicklung in der Nachbarschaft informieren.

4. Bodenqualität zusichern lassern: Die Tragfähigkeit des Bodens und die Lage des Grundwasserstandes können die Grundstückskosten stark beeinflussen. Wer über die Bodenqualität eines Grundstückes im Zweifel ist, sollte bei der zuständigen Abfallbehörde im Altlastenkataster nachschauen. Sinnvoll ist auch ein Blick in die Bodenkarte des geologischen Landesamtes. Und um ganz sicher zu gehen, sollte der Käufer im Kaufvertrag auf einer entsprechenden Zusicherung des Verkäufers bestehen, dass die Bodenqualität des Grundstückes einwandfrei ist.

5. Bauversicherungen vor Baubeginn abschließen: Die Bauversicherungen sollten unbedingt vor dem Baubeginn abgeschlossen werden. Vier Versicherungen sind unabdingbar: Die Bauwesenversicherung schützt vor unvorhersehbar eintretenden Schäden am Bauwerk während der Bauzeit. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt das Haftungsrisiko des Bauherren als Eigentümer für fremde Personen- und Sachschäden. Die Rohbaufeuerversicherung kommt bis zum Bezug für Feuerschäden am Rohbau des Hauses auf. Für die Bauhelferversicherung sind die Berufsgenossenschaften zuständiger Ansprechpartner.

6. Vertragserfüllungsbürgschaft hilft bei Konkurs des Bauunternehmers: Ebenfalls vor Baubeginn sollte der Bauherr sicherstellen, dass zumindest das Generalbauunternehmen eine Vertragserfüllungsbürgschaft vorweisen kann. Der Bürge sorgt bei Insolvenz des Unternehmers dafür, dass das Haus des Bauherrn in jedem Fall zu Ende gebaut wird. Der Bürge sollte finanziell leistungsstark sein, daher sollte der Bauherr nur eine Bank oder Versicherung akzeptieren. Eine Vertragserfüllungsbürgschaft stellt aber nicht nur sicher, dass auch bei Insolvenz des Bauunternehmers weitergebaut wird, sondern beispielsweise kann der Bauherr auch Arbeiten von einer anderen Firma ausführen lassen, wenn Handwerker Termine nicht einhalten und es dadurch zu erheblichen Zeitverzögerungen kommt.

7. Vertragsstrafe erleichtert Schadensersatzregulierung: Eine Möglichkeit sich gegen eine verspätete Fertigstellung abzusichern, hat der Bauherr, wenn er mit dem Bauunternehmer eine Vertragsstrafe vereinbart. Bei einer Vertragsstrafe handelt es sich um einen pauschalen Schadensersatz, den der Bauunternehmer bezahlen muss, wenn er den Vertragstermin nicht einhält. Der Vorteil: Der Bauherr muss keinen tatsächlichen Schaden nachweisen. Es genügt die Feststellung, dass ein Fertigstellungstermin nicht eingehalten wurde. Dann ist für jeden Tag Verspätung eine vorher festgesetzte Summe zu zahlen. Wenn aber der tatsächliche Schaden höher ist als die Summe, die sich nach der Vertragsstrafe berechnet, kann der Bauherr auch diesen geltend machen. Die Vertragsstrafe sieht in der Regel vor, dass pro Werktag ein pauschaler Schadensersatz von bis zu 0,3 Prozent der Auftragssumme an den Bauherren zu entrichten ist. Dieser Betrag ist insgesamt auf fünf Prozent der Auftragssumme beschränkt.

8. Nicht unter Druck setzen lassen bei der Bauabnahme: Beim Abnahmetermin sollte sich der Bauherr auf keinen Fall unter Druck setzen lassen. Wenn ein Unternehmer zur Eile drängt, weil er noch Folgetermine wahrnehmen möchte, sollte lieber ein neuer Termin vereinbart werden. Kommt es wegen Mängeln zum Streit, kann es ebenfalls sinnvoll sein, die Abnahme abzubrechen und bei einem neuen Termin einen Gutachter oder Anwalt einzuschalten. Mit dem Tag der Abnahme beginnt die Gewährleistungszeit und der Bauunternehmer hat Anspruch auf Bezahlung seiner Leistungen.

9. Gewährleistungsansprüche absichern: Zur Sicherung von Gewährleistungsansprüchen kann im Bauvertrag ein bestimmter Betrag der Vertragssumme als Sicherheitsleistung vereinbart werden. Dieser Betrag wird dann zum Beispiel sukzessive von den Abschlagsrechnungen einbehalten oder komplett von der Schlussrechnung abgezogen und erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist an den Unternehmer gezahlt. Meist wird die vereinbarte Sicherheit vom Unternehmer durch Beibringung einer Bankbürgschaft gestellt. Da die Bürgschaft mit Kosten verbunden ist, lohnt sich der Aufwand bei kleineren Aufträgen kaum. Bei Auftragssummen ab 25.000 Euro sollten Sicherheitsleistungen aber auf jeden Fall vereinbart werden.

10. Beweissicherungsverfahren kann Zeit und Geld sparen: Oft ist der Bauherr gut beraten, wenn er Meinungsverschiedenheiten mit dem Bauunternehmer über Mängel des Bauwerks im so genannten Beweissicherungsverfahren (offiziell: selbstständiges Beweisverfahren) klärt. Zwar wird auch dieses Verfahren bei Gericht beantragt, doch findet die Beweisaufnahme durch einen Bausachverständigen außerhalb des Gerichtssaales statt. Die Parteien können sich dann außergerichtlich einigen. Nur wenn es nicht dazu kommt, folgt ein weiteres gerichtliches Verfahren. Der Vorteil dieses selbständigen Beweisverfahrens: Die Parteien sparen Zeit und Geld, weil die eigentliche Streitfrage – Mangel oder kein Mangel – zuerst geklärt wird. Auch das Gericht muss die Feststellungen des Sachverständigen als vollwertigen Beweis werten, was bei rein privat eingeholten Gutachten nicht immer der Fall ist.

11. Baubetreuung durch Sachverständigen: Wer von Anfang an nichts falsch machen möchte und außerdem keine Zeit hat, um ständig auf der Baustelle zu sein oder sich laufend neues Fachwissen anzueignen, der sollte überlegen, ob er nicht die Dienstleistung eines Bausachverständigen in Anspruch nimmt. Bei vielen Bauvorhaben treten Mängel auf, deren Folgekosten schnell hohe Beträge erreichen können. Der Bausachverständige überwacht das Bauvorhaben und stellt sicher, dass die Interessen des Bauherrn gewahrt werden. Eine kompetente Baubetreuung durch einen Bauchsachverständigen spart Geld und Ärger.

12. Zahlung nach Baufortschritt: Wenn nichts gemacht worden ist, dann sollte der Bauherr auch nichts bezahlen. Das klingt zwar selbstverständlich – aber wenn es im Vertrag anders geregelt ist, hat der Bauherr das Nachsehen. Im Vertrag sollte deshalb festgelegt sein, nach welchen Bauabschnitten Abschlagszahlungen in welcher Höhe fällig sind. Eine Ausnahme gilt allerdings beim Kauf vom Bauträger. Dort lässt das Gesetz eine erste Rate von 30 Prozent schon vor Baubeginn zu, weil auch das Baugrundstück ganz oder anteilig mitverkauft wird. Bei mangelhafter Leistung darf der Bauherr den bis zu dreifachen Wert der Mängelbeseitigungskosten solange einbehalten, bis die Mängel beseitigt sind.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland Bundesverband e.V. (IVD) Jürgen Michael Schick, Pressesprecher, Presse- u. Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 272756-0, Telefax: (030) 275726-49

(sk)

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