IVD rät: Wohnungsbesichtigungen korrekt ankündigen / Vermieter sollten sich im Voraus mit dem Mieter absprechen

(Berlin) - Von Zeit zu Zeit kann für einen Vermieter die Besichtigung der Mietwohnung erforderlich werden. Ohne konkreten Grund ist eine Wohnungsbesichtigung allerdings nur etwa alle zwei Jahre zulässig (AG Münster, Az: 28 C 6492/99). Für weitere Besichtigungen innerhalb dieses Zeitraums ist ein konkreter Anlass erforderlich, zum Beispiel falls etwas repariert werden muss oder Nachmieter die Wohnung besichtigen sollen.

„Anstehende Wohnungsbesichtigungen sollten Vermieter immer rechtzeitig mit dem Mieter abstimmen“, rät Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD). „Am besten informiert er ihn ein bis zwei Wochen vorher schriftlich bzw. bittet ihn um Abstimmung eines Termins.“

Nie in Abwesenheit des Mieters die Wohnung betreten
Manche Mieter überlassen ihrem Vermieter aus pragmatischen Gründen einen Wohnungsschlüssel. „Trotzdem darf ein Vermieter unter keinen Umständen die Wohnung in Abwesenheit des Mieters oder gar ohne dessen Zustimmung zu betreten“, warnt Schick. Der Mieter kann dann fristlos kündigen (LG Berlin, Az: 64 S 305/98).

Wenn der Vermieter die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchte und hierdurch die Prüfung der Abgeschlossenheit der Wohnung notwendig wird, hat er das Recht, sich zuvor durch eine Besichtigung ein Bild vom Zustand der Wohnung zu machen (LG Hamburg, Az: 307 S 349/93). Allerdings sollte er auch hier den Mieter rechtzeitig über den Besuch informieren.

Das gleiche gilt, wenn der Vermieter Handwerker beauftragt, Arbeiten in der Wohnung des Mieters durchzuführen. Vermieter sollten hier dafür sorgen, dass es zu einvernehmlichen Terminen zwischen den Handwerkern und dem Mieter kommt. Vermieter müssen dem Mieter die Gründe für die Handwerkerbesuche erläutern (Amtsgericht Hamburg, Az: 49 C 26/99). „Wenn man dem Mieter die Notwendigkeit der Besichtigung erklärt, wird es in der Regel auch keine Probleme mit der Terminvereinbarung geben – schließlich kommt die Überprüfung seiner Wohnung auf notwendige Arbeiten ja letzten Endes ihm zugute“, so Schick.

Auch die Besichtigung der Wohnung durch einen gerichtlich beauftragten Sachverständigen muss der Mieter dulden (Amtsgericht Münster, Az: 52 C 834/01). Dagegen ist allein der Wechsel des vom Vermieter eingesetzten Verwalters kein ausreichender Grund für eine Wohnungsbesichtigung (Amtsgericht Köln, Az: 219 C 430/98).

Während der Besuchszeit besichtigen
In der Regel stellt sich die Frage nach der Zutrittsberechtigung des Vermieters, wenn der bisherige Mieter auszieht und Besichtigungstermine mit neuen Interessenten anstehen. „Zumutbar sind Termine, die während der üblichen Besuchszeit stattfinden, also in der Regel werktags von 10 bis 13 Uhr und von 15 bis 18 Uhr, sagt Immobilienexpertin Simone Engel, Rechtsanwältin in der Kanzlei bethgeundpartner immobilienanwälte in Hannover.

So hatte das Amtsgericht Kerpen die Klage eines Vermieters abgeschmettert, der von seinem Mieter verlangt hatte, Besichtigungen zwischen acht und zehn Uhr morgens und ab 18.30 Uhr abends zuzulassen. Da keine Einigung über andere Termine erfolgte, verlangte der Vermieter vom Mieter Schadensersatz aufgrund einer gescheiterten Neuvermietung. Das Gericht sah die Terminangebote des Mieters jedoch als ausreichend an und wies die Klage ab, zumal der Vermieter es versäumt hatte darzulegen, welche Interessenten wegen der Terminvorschläge abgesagt hatten (Amtsgericht Kerpen, Az: 21 C 533/98).

Bei einer Besichtigung darf der Mieter von ihm unbekannten Personen, die ihm als Interessenten für den Folgemietvertrag vorgestellt werden, das Vorzeigen des Personalausweises verlangen und ihre Namen notieren (Amtsgericht München, Az: 461 C 2972/93).

„Vermieter, die sich an alle Regeln halten und ihren Mieter bei einem vereinbarten Termin dennoch nicht antreffen, obwohl er den Termin nicht abgesagt hat, können ihn wegen der Nichteinhaltung des Termins abmahnen und Schadensersatz für die ihnen dadurch entstandenen Kosten verlangen“, so Engel.


Tipps für Vermieter:
- Kündigen Sie die Besichtigungen ein bis zwei Wochen vorher schriftlich an.

- Machen Sie in Ihrem Ankündigungsschreiben mehrere Terminvorschläge. Die übliche Besuchszeit ist in der Regel werktags von 10 bis 13 Uhr und von 15 bis 18 Uhr. Auf berufstätige Mieter müssen Sie Rücksicht nehmen, sich also mit späteren Terminen einverstanden erklären.

- Sorgen Sie dafür, dass sie beweisen können, dass der Mieter Ihr Ankündigungsschreibens erhalten hat, zum Beispiel durch ein Einwurfeinschreiben. Sollte Ihr Mieter Sie dann versetzen – zum Beispiel bei einem geplanten Handwerkertermin – können Sie die Anfahrtskosten des Handwerkers vom Mieter als Schadensersatz fordern.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland Bundesverband e.V. (IVD) Jürgen Michael Schick, Pressesprecher, Presse- u. Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

(tr)