IVD schlägt Gesetzesänderung vor: Klimaschutz im Mietrecht verankern / Regenerative Energiequellen künftig als Modernisierung akzeptieren / Keine Mietminderung mehr bei energetischer Sanierung / Formale Fallen für Vermieter bei energetischen Maßnahmen reduzieren

(Berlin) - Der Immobilienverband IVD hat einen Gesetzesvorschlag erarbeitet, der mietrechtliche Hemmnisse beim Klimaschutz beseitigen und Investitionen in die energetische Sanierung von Immobilien künftig attraktiver machen soll. Damit soll die klimapolitische Diskussion auch in mietrechtlicher Hinsicht konkretisiert werden. Mit dem Entwurf sollen die Punkte im deutschen Mietrecht geändert werden, die gegenwärtig energetische Sanierungen und die Reduzierung von CO2-Emissionen erschweren. „In der Praxis hat sich gezeigt, dass Vermieter und Eigentümer von Wohnhäusern häufig wichtige Investitionen in den Klimaschutz unterlassen, weil sie wirtschaftliche Nachteile fürchten“, so Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbands IVD.

„So bleiben Eigentümer beispielsweise allein auf den Kosten sitzen, wenn sie die Energieversorgung des Hauses auf klimafreundliche Quellen umstellen. Denn nur bei so genannten `Modernisierungsmaßnahmen´ ist es zulässig, dass ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt wird. Umweltschonende Photovoltaik-Anlagen oder ähnliches werden vom Mietrecht aber nicht als Modernisierung gewertet, wenn sie lediglich einen Austausch von Primärenergie darstellen. Das Gesetz berücksichtigt momentan nur, ob der Energieverbrauch beim Mieter gesenkt wird. Dass Maßnahmen wie der Einbau einer Photovoltaikanlage bei der Qualität der Energieerzeugung und damit eine Ebene höher ansetzen, ist rechtlich unerheblich. Dies ist einer der Punkte, die wir ändern wollen.“

Um diese und weitere Hemmnisse abzubauen, hat der Verband gemeinsam mit der Kanzlei Bethge und Partner, Hannover, Änderungsvorschläge für die Paragrafen §§ 536, 554, 556, 557, 559, 578 BGB erarbeitet und als Gesetzentwurf in die politische Diskussion gebracht.

Der zweite Aspekt, der im Zuge der Gesetzesinitiative geändert werden soll, betrifft ungleiche Lastenverteilungen zwischen Mieter und Vermieter. Als Beispiel nennt der IVD die Möglichkeit der Mietminderung während energetischer Baumaßnahmen. Werden etwa Fassade oder Dach wärmegedämmt, ist dafür in der Regel ein Gerüst notwendig. Wenn dies die Wohnqualität der Mieter beeinträchtigt, dürfen sie für die Zeit der Baumaßnahme weniger Miete zahlen. „Dies sind unkalkulierbare Mindereinnahmen für den Vermieter, die dann besonders hoch sein können, wenn ein Mieter eines Mehrfamilienhauses die bereits begonnene Baumaßnahme durch Gerichtsverfahren verzögert und in dieser Zeit alle anderen Mieter weiter mindern. Zwar darf der Vermieter später die Kosten für die Dämmung anteilig auf die Miete umlegen, die Mieteinbußen trägt er jedoch allein. Das erscheint angesichts der Vorteile, die mit der Modernisierung für den Mieter verbunden sind, nicht verhältnismäßig. Es ist in gewisser Hinsicht paradox, wenn Mieter demjenigen zunächst die Miete mindern, der als Vermieter dafür sorgt, dass man in Zukunft weniger Heizkosten zahlt“, sagt Kießling.

Der dritte Aspekt sind formale Fallen für den Vermieter. Ist beispielsweise eine Wärmedämmung für die Fassade geplant, muss der Vermieter dies rechtzeitig ankündigen. „Die notwendigen Formalitäten überfordern die meisten Vermieter“, berichtet Uwe Bethge, Rechtsanwalt in der Kanzlei Bethge und Partner. „Viele Vermieter verzweifeln, wenn es beispielsweise um die Herausrechnung des Instandhaltungsanteils aus den Kosten einer Modernisierungsmaßnahme geht“.

„Wenn wir die Klimaschutzziele der Bundesregierung ernst nehmen, müssen wir auch den Einsatz erneuerbarer Energien vollständig als mietrechtliche Modernisierung definieren. Es wäre wünschenswert, die Kosten für den Klimaschutz fairer auf beide Schultern – die des Vermieters und auch die des Mieters – zu verteilen. Denn Klimaschutz zum Nulltarif gibt es nicht. Daher brauchen wir eine faire Kostenverteilung und einen Abbau von bürokratischen Hemmnissen“, fasst Kießling das Arbeitspapier des IVD zusammen.

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