IVD sieht Trendwenden auf Berliner Immobilienmarkt

(Berlin) - Mietpreise für modernisierte große Altbauwohnungen liegen deutlich über den Mietspiegelwerten und in der Spitze bei mehr als 10 EURO/m2 / Baulandpreise abweichend von offiziellen Bodenrichtwerten / Preisspiegel macht differenzierte Aufwärtsentwicklung bei Renditeobjekten in Berlin deutlich / Preisspiegel bezieht Faktoren wie Mikrolage sowie Ausstattung und Zustand der Wohnung in Berechnungen ein

Eine Trendwende auf dem Berliner Immobilienmarkt prognostiziert der Immobilienverband Deutschland (IVD) Berlin-Brandenburg e. V. in seinem neuen Preisspiegel für Berlin 2006. Er erwartet überwiegend steigende Kaufpreise bei Wohnimmobilien in guten und sehr guten Lagen. Die Wohnungsmieten für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser mit guter Ausstattung und für modernisierte große Altbauwohnungen werden weiter zulegen.

Preisspiegel mit neuem Konzept
Alle Preisauswertungen wurden basierend auf beurkundeten Kaufverträgen der IVD-Mitglieder, ergänzt durch Expertenbefragungen und Einschätzungen des Wertermittlungsausschusses, vorgenommen. „Unsere Ergebnisse sind an den Anforderungen des Marktes orientiert und unterscheiden sich nicht selten von anderen Datenerhebungen wie denen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin oder dem Berliner Mietspiegel“, so Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg e.V.
Anderen Datenerhebungen haben die IVD-Werte voraus, dass erstmals Faktoren wie Mikrolage, Ausstattung und Zustand in die Ermittlungen eingeflossen sind. „Wir setzen auf Markt- und Kundennähe statt schematisch flächendeckend Werte aufzulisten, die am Markt zum Teil nicht von Interesse sind“, betont der Koordinator des IVD-Wertermittlungsausschusses (WEA), Dr. Manfred Stelter.

Starke Umsatzsteigerungen im Jahr 2005
Das hohe Interesse ausländischer Investoren gerade am Berliner Immobilienmarkt hat die Nachfrage verstärkt und die Preistendenz gedreht. Andreas Habath, stellvertretender Koordinator des WEA, sagt hierzu: „Den mit Abstand stärksten Nachfrageboom verzeichneten die als Renditeimmobilien bezeichneten, gemischt genutzten Mietwohn- und Geschäftshäuser, deren Ertragsfaktor – also die Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis – sich innerhalb von zwei Jahren im Schwerpunkt von zehn auf zwölf steigerte. Nachgefragt werden mittlerweile aber auch Immobilien, die noch vor einigen Jahren überhaupt nicht im Blickpunkt von Investoren lagen, beispielsweise Wohnimmobilien in einfachen Lagen und Gewerbeimmobilien.“

In fast allen Marktsegmenten wurden hohe Umsatzsteigerungen erzielt. Die Beurkundungen legten um 30 Prozent zu. Der Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern stieg im letzten Quartal 2005 auf einen Rekordwert – was mit der Abschaffung der Eigenheimzulage zusammenhängen dürfte. Ein so hohes Verkaufsniveau wie 2005 erwartet der IVD für dieses Jahr nicht. „Die Verkäufe sind aber in den ersten Monaten des Jahres 2006 nicht eingebrochen, sondern bewegen sich weiter auf hohem Niveau – das gilt auch für die einfachen Lagen im Osten der Stadt“, stellt Habath heraus.

Preise für Einfamiliehäuser steigen auch in einfachen Lagen im Osten
Konkret kosten beispielsweise mit Ein- und Zweifamilienhäusern der Baujahre ab 2001 bebaute Grundstücke im Westteil Berlins 260.000 bis 320.000 EURO in einfachen und mittleren Lagen bzw. 300.000 bis 650.000 EURO in guten und sehr guten Lagen. In Ost-Berlin sind hierfür 240.000 bis 300.000 EURO in einfachen und mittleren Lagen sowie 250.000 bis 400.000 EURO in guten und sehr guten Lagen – wie beispielsweise Wendenschloss, Orankesee und Niederschönhausen – die Regel.

In den 1990er Jahren erbaute Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind im Westen in guten und sehr guten Lagen für 220.000 bis 350.000 EURO zu haben. Im Osten müssen für diese Immobilien 190.000 EURO bis 260.000 EURO gezahlt werden.

Bei allen diesen Immobilien ist mit steigenden Preisen zu rechnen. „Sinkende Kaufpreise erwarten wir nur noch für sehr wenige Immobilien: Beispielsweise rechnen wir mit leicht fallenden Preisen in den Segmenten Doppelhaushälften und Reihenhäuser der Baualtersklassen 1920er bis 1930er Jahre und teilweise stark fallenden Preisen bei solchen Bauten aus den 1950er bis 1960er sowie den 1970er bis 1980er Jahren in einfachen und mittleren Lagen Berlins“, sagt Wohltorf.

Mieten steigen flächendeckend
Bei den untersuchten Wohnungsmieten rechnet der IVD überwiegend mit einem weiteren Steigerungspotential. So liegen beispielsweise die Nettokaltmieten für gut ausgestattete Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern der Baujahre ab 1991 in guten Wohnlagen zwischen 8,00 EURO/m²/Monat bis 12,00 EURO/m²/Monat netto kalt, Tendenz stark steigend. Für Altbauten bis 1949 mit guter Ausstattung in guter Lage werden Mieten von 7,00 EURO/m²/Monat bis 10,00 EURO/m²/Monat gezahlt.

Gesondert ermittelt hat der WEA Mietpreise für die besonders gefragten sanierten und gut ausgestatteten Altbau-Wohnungen mit mehr als 140 Quadratmetern in guten Wohnlagen. „Für diese Objekte sind Mietpreise von mehr als 10 EURO/m² möglich. Ein solcher Wert taucht im Berliner Mietpreisspiegel, dessen Wohnungsgrößen ohne weitere Differenzierung bei größer 90 m² enden, überhaupt nicht auf – die Preise werden aber gezahlt“, weiß Stelter.

Bauland falsch bewertet?
In seinem Preisspiegel hat der IVD auch die Baulandwerte für gefragte Standorte in Berlin recherchiert. „Wir sind dabei zu anderen Ergebnissen gekommen als die veröffentlichten Bodenrichtwerte“, berichtet Wohltorf. Demnach ist das Bauland in Frohnau, das man mittlerweile auch zu den guten Wohnlagen in Berlin zählen muss, unterbewertet, in Grunewald und in verschiedenen Ortsteilen im Osten Berlin wie Hönow Süd und Rahnsdorf überbewertet. So müssen nach den vom WEA aufgrund von Kaufverträge abgeleiteten Schwerpunktpreisen in Frohnau 240 EURO/m² gezahlt werden, in Grunewald sind es laut IVD-Preisspiegel 650 EURO/m².

„Unser Ziel ist es, mit den IVD-Preisspiegel und ihren marktgerechten Darstellungen zu Preisen und Wertermittlungsdaten für noch mehr Transparenz auf dem Berliner und Brandenburger Immobilienmarkt zu sorgen“, fasst Stelter auch das Anliegen der Arbeit des Wertermittlungsausschusses des IVD Berlin-Brandenburg zusammen.

Der 32 Seiten umfassende Preisspiegel kann gegen eine Schutzgebühr von 15 EURO beim IVD Berlin-Brandenburg e.V. bestellt werden unter Tel. 030/89735364, per E-Mail an info@ivd-berlin-brandenburg.de oder direkt auf der IVD-Homepage www.ivd-berlin-brandenburg.de

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland (IVD), (ehemals Ring Deutscher Makler Bundesverband e.V. (RDM)) Pressestelle Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

(bl)