Pressemitteilung | Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.

IVD warnt vor starren Fristen bei Schönheitsreparaturen / Renovierungspflicht von Grad der Abnutzung abhängig machen / Arbeiten müssen fachmännisch ausgeführt werden / Selbst verursachte Schäden muss der Mieter immer beseitigen

(Berlin) - Vermieter können Mieter im Vertrag zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichten. Im Hinblick auf zahlreiche jüngst ergangene Urteile des Bundesgerichtshof rät der Immobilienverband IVD jedoch dringend dazu, eine Formulierung zu wählen, die die Renovierungspflicht grundsätzlich von dem Grad der Abnutzung abhängig macht.

„Sobald die entsprechende Passage zu starr formuliert wird, ist sie unwirksam“, warnt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD. Im jüngsten Urteil zu diesem Thema erklärte der BGH so genannte isolierte Endrenovierungsklauseln für unwirksam (Az. VIII ZR 316/06, 12. September 2007). Die Formulierung „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ stellt eine solche Klausel dar, weil sie die Renovierung unabhängig von der Nutzungsdauer und vom Zustand der Wohnung vorsehe. Eine solche Regelung, so die Richter, benachteilige den Mieter unangemessen. Allerdings bezieht sich das Urteil nur auf Formularmietverträge, wie sie von Wohnungsgesellschaften oder privaten Vermietern mit mehreren Bestandswohnungen standardmäßig verwendet werden. An diesen Maßstäben muss sich auch das vom privaten Vermieter nur einmal verwendete Formular aus dem Schreibwarenhandel messen lassen. „Bei Mietverträgen, die individuell zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt werden, greift dieses Urteil nicht“, so Schick.

Arbeiten müssen fachmännisch ausgeführt werden

Zu den Schönheitsreparaturen gehören im Allgemeinen das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre, das Streichen der Innentüren, Fenster, Fußböden und der Innenseite der Außentür. Diese Schönheitsreparaturen brauchen jedoch nicht von einem Fachmann ausgeführt zu werden. Es ist allein wichtig, dass das Ergebnis entsprechend fachmännisch aussieht. Wer tatsächlich renoviert, spielt keine Rolle.

Der Vermieter darf in Formularverträgen auch nicht verlangen, dass der Mieter bei den Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf (BGH, Az. VIII ZR 199/06). Denn, so die Richter, die Klausel lasse sich so verstehen, dass auch die Wahl von Farbe oder Tapetenart der Zustimmung des Vermieters bedürfen. Da jedoch sei der Mieter in bestimmten Grenzen frei. Er habe das Recht, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten. „Aber zumindest bei der letzten Renovierung vor Auszug muss sich der Mieter auf Farben innerhalb der allgemein anerkannten Geschmacksgrenzen beschränken, um nicht die Weitervermietung unzumutbar zu erschweren. Den Anstrich in Farbtönen wie lila, rot oder schwarz halten die Gerichte meist für unzulässig“, warnt Schick.

Zeitintervalle nicht starr regeln

Bereits im Jahr 2004 hatte der BGH entschieden, dass Mietverträge, die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorsehen, ungültig sind, wenn die Fristen zu starr sind (Az. VIII ZR 360/03). Solch eine ungültige Formulierung lautet beispielsweise: ,Der Mieter ist verpflichtet, Küche, Bad und Toilette spätestens alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure und Dielen spätestens alle fünf Jahre zu renovieren.´ „Der BGH begründet sein Urteil damit, dass eine Fristenregelung die tatsächliche Abnutzung der Räume außer acht lasse und der Mieter deshalb gegebenenfalls Räume streichen müsste, in denen noch gar keine Abnutzungserscheinungen aufgetreten sind“, sagt Ulrich Joerss, Rechtsanwalt in der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in Berlin. Die Räume würden schließlich von einer Familie mit mehreren Kindern weit stärker beansprucht als von einem kinderlosen Ehepaar, bei dem beide Partner berufstätig sind. „Enthält diese Passage des Mietvertrags einen Zusatz wie `in der Regel´ oder `im Allgemeinen´ oder eine ausdrückliche Anpassungsmöglichkeit, dann ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, und zwar etwa in angemessenen Zeitabständen“, sagt Joerss.

Mit den entsprechenden Zusätzen gelten nach der laufenden Rechtsprechung folgende Fristen als angemessen:

- Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre

- Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

- Nebenräume alle sieben Jahre.

Lässt der Vermieter für diese Fristen keine Anpassung zu oder setzt er kürzere Fristen, ist die Vereinbarung unwirksam.

Vorsicht bei Quotenklauseln

Im vergangenen Jahr hatte der BGH auch so genannte Quoten- oder Abgeltungsklauseln mit starrer Abgeltungsquote für unwirksam erklärt. Solche Klauseln legen fest, dass Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen sollen, beispielsweise so: Hat der Mieter zuletzt vor einem Jahr gestrichen oder tapeziert, muss er 20 Prozent der Kosten zahlen, die bei einer Neurenovierung durch eine Malerfirma anfallen würden. Liegt die letzte Renovierung zwei Jahre zurück, sollen es 40 Prozent sein und so weiter. Diese Klauseln sind den Richtern zu starr. Auch solche Klauseln müssen Bezug auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung nehmen (Az. VIII ZR 52/06).

Generell können Vermieter Mieter zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verpflichten oder dazu, die Wohnung beim Auszug zu renovieren, soweit dies objektiv erforderlich ist. „Sinnvoller ist allerdings eine Renovierung im Laufe der Mietzeit“, sagt Joerss. Beides zusammen – Schönheitsreparaturen während der Mietzeit und beim Auszug – darf der Vermieter aber nicht verlangen. Eine solche Regelung ist unwirksam, da durch die Endrenovierung und die laufende Renovierungspflicht ein unzulässiger Summierungseffekt zulasten des Mieters eintreten würde“, warnt er (BGH, Az. VIII ZR 308/02). Ist zum Thema Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nichts vereinbart, sind diese laut Gesetz Sache des Vermieters (Bürgerliches Gesetzbuch, § 538).

Offen formulierte Fristen bieten allerdings auch einen breiten Interpretationsspielraum: „Häufig sehen Mieter die Notwendigkeit zur Renovierung weit großzügiger als es der Vermieter tun würde. Der Vermieter hat daher das Recht, bereits im Vertrag festzulegen, wer dies verbindlich feststellt. Auch darf er sein Eigentum in bestimmten Abständen inspizieren, um den Mieter gegebenenfalls an seine vertraglich vereinbarten Pflichten zu erinnern“, sagt Schick.

Selbst verursachte Schäden muss der Mieter beseitigen

Unabhängig von der Verantwortung für Schönheitsreparaturen ist es in jedem Fall die Pflicht des Mieters, Schäden zu beseitigen, die er selbst verursacht hat. So zählen Brandlöcher im Linoleum oder Rotweinflecken im Teppich nicht zu den normalen Abnutzungserscheinungen. Kann der Mieter einen Schaden nicht selbst beseitigen oder drohen Folgeschäden, muss er den Vermieter unverzüglich informieren. So entstehen beispielsweise immer wieder Wasserschäden, weil Mieter eine Spül- oder Waschmaschine nicht richtig angeschlossen haben. „Sind aus nicht gemeldeten Beschädigungen weitere Schäden entstanden, muss der Mieter mit einer Schadensersatzforderung rechnen“, sagt Joerss.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher / Vizepräsident, Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

(el)

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