Mieter sind zu ausreichendem Lüften verpflichtet / Schimmelpilzentstehung kann oft vermieden werden

(Berlin) – Der Winter naht, die Tage werden kühler. Es wird mehr geheizt und weniger gelüftet. Bei diesem Klima haben Schimmelpilze beste Wachstumsvoraussetzungen. „Lüftet der Mieter zu wenig und bildet sich dadurch Schimmel, darf er die Miete wegen des Schimmels nicht kürzen und muss eventuell sogar für die Schimmelbeseitigung zahlen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Oft kommt es zwischen Mietern und Vermietern allerdings zu Streit darüber, wer den Schimmelpilz verursacht hat. „Um seine Obhutspflicht zu wahren, muss aber der Mieter den Vermieter in jedem Fall auf den Schimmelbefall hinweisen, so dass schwerwiegendere Folgen vermieden werden können“, so Schick.

Die Beweislast für die Schimmelursache liegt auf beiden Seiten
Weist der Mieter von sich, dass er den Schimmelpilz durch mangelhaftes Lüften verursacht hat, muss zunächst der Vermieter beweisen, dass der Schaden nicht durch mangelnde Bauqualität hervorgerufen wurde, keine Schäden am Gebäude vorliegen und dass die Wärmedämmung den Vorschriften zur Zeit der Erstellung des Gebäudes entspricht. Zwar kann der Vermieter nicht verpflichtet werden, das Gebäude den jeweils gültigen Normen anzupassen (BGH, Az. IV ZR 281/03), „dennoch sollte er das Gebäude in einem technisch guten Zustand halten, um auf diesem Weg der Entstehung von Schimmel vorzubeugen und sich als verantwortungsbewusster Vermieter zu zeigen“, rät Schick.

Kann er belegen, dass er nicht verantwortlich ist – zum Beispiel weil es in anderen Wohnungen in derselben Anlage noch nie zu Schimmelpilzproblemen gekommen ist – muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend gelüftet und geheizt hat. „Hätte die Schimmelbildung durch ausreichendes Lüften vermieden werden können, haftet der Mieter für die Beseitigung des Schadens“ so Schick.

Zweimal am Tag lüften
Laut dem Landgericht Berlin muss die Notwendigkeit zu lüften auch dem nicht sachverständigen Nutzer auffallen, wenn die Raumluft stickig und verbraucht ist (Az. 61 S 19/84). Zwar kann dem Mieter nicht zugemutet werden, fünf- oder sechsmal am Tag zu lüften (Landgericht Hamburg, Az. 16 S 122/87), eine ordnungsgemäße Belüftung setzt aber voraus, dass morgens zweimal und abends einmal quergelüftet wird (Oberlandesgericht Frankfurt, 19 U 7/99 NZM 2001, 39). „Aus falsch verstandener Sparsamkeit lüften Mieter oftmals zu selten. Dabei kostet das Stoßlüften nur wenig Heizenergie, denn die Wohnung kühlt in der kurzen Zeit nicht aus und die frische Luft lässt sich sogar leichter erwärmen als abgestandene“, sagt Schick. Auch ansonsten muss der Mieter mit der Mietsache pfleglich umgehen. So entschied das Landgericht Berlin, dass ein Mieter keinen Anspruch auf Beseitigung von Schimmelpilz im Duschbereich hat, wenn dieser dadurch entstanden ist, dass der Mieter nach dem Duschen die nass gespritzten Fliesen nicht trocken wischt. „Die Beseitigung von Spritzwasser ist jedenfalls in innenliegenden Bädern von jedem Mieter zu erwarten“, heißt es in dem Urteil (Az. 61 S 510/98).

Auch die Möblierung kann Schimmelbildung begünstigen. „Stehen große Schränke direkt an einer Außenwand, kann die Luft dahinter schlecht zirkulieren. Deshalb sollten sie immer mit ein paar Zentimetern Abstand aufgestellt werden“, rät Schick. Ist jedoch ein ungewöhnlich großer Abstand von über neun Zentimetern erforderlich, muss das im Mietvertrag stehen (Landgericht Hamburg, Az. 307 S 48/02). Resultiert die Schimmelbildung nicht aus dem Verhalten des Mieters, kann er die nachhaltige Beseitigung der Ursache verlangen und bis dahin die Miete ausgehend von der Bruttomiete mindern. Laut eines Urteils des Landgerichtes Berlin gilt dies auch dann, wenn bei der Erstellung des Gebäudes die zu dem Zeitpunkt gültigen technischen Normen eingehalten wurden (Az. 63 S 357/04). Kommt der Vermieter der Aufforderung nicht nach, kann der Mieter die Arbeiten selbst in Auftrag geben und dem Vermieter in Rechnung stellen. Allerdings muss er dem Vermieter zuvor die Gelegenheit geben, innerhalb einer gesetzten Frist für die Beseitigung zu sorgen. Hält sich der Mieter nicht an dieses Prozedere, muss er die Kosten selbst tragen (Landgericht Hagen, Az. 13 S 188/82).

Mietminderungen sind nicht im jedem Fall zulässig
Für die Höhe der zulässigen Mietminderung besteht keine allgemeingültige Rechtsprechung. „Die Urteile fallen insbesondere dann sehr unterschiedlich aus, wenn ein Mitverschulden des Mieters nicht ganz auszuschließen ist“, sagt Immobilienexpertin Simone Engel, Rechtsanwältin in der Kanzlei bethgeundpartner immobilienanwälte in Hannover.

Urteilte das Landgericht Hamburg, dass bei Schimmel im Schlafzimmer die Miete um zehn Prozent gemindert werden könne (Az. 16 S 211/83), sprach das Landgericht Osnabrück dem Kläger nur eine zwanzigprozentige Minderung zu bei schwerem Schimmelbefall in Wohn-, Schlaf- und Badezimmer (Az. 11 S 277/88). Höhere Minderungen werden allerdings selten gewährt. Lediglich in einem Fall, als Schimmel die Wohnung bis auf einen kleinen Raum nahezu unbewohnbar gemacht hat, urteilte das Landgericht Berlin auf 80 Prozent Minderung. „Mindert der Mieter aber unberechtigterweise die Miete, steht dem Vermieter die fristlose Kündigung zu, wenn der ausstehende Betrag insgesamt zwei Monatsmieten erreicht oder der Rückstand für zwei aufeinander folgende Monate insgesamt eine Monatsmiete übersteigt“, sagt Engel mit Bezug auf ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az. 65 S 35/05).

Auch Schlafräume dürfen nicht auskühlen
Besonders anfällig für Schimmelbildung sind auch schlecht geheizte Wohnungen. Zwar kann der Vermieter seinem Mieter nicht verbieten, in einem kalten Zimmer zu schlafen, aber der Mieter muss dafür Sorge tragen, dass die Räume nicht so weit auskühlen, dass Feuchtigkeitsschäden entstehen können. Die Wohnung ständig auf über 20 Grad zu heizen, kann der Vermieter jedoch nicht verlangen (Landgericht Lüneburg, Az. 6 S 70/00).

Sollte aus einem Neubau noch Restfeuchte aus dem Beton entweichen und die Wohnung „trockengeheizt“ werden müssen, muss der Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrages darauf hingewiesen werden. Andernfalls ist er nicht verpflichtet, die Neubaufeuchte durch überobligatorisches Heizen und Lüften auszugleichen (Landgericht Wuppertal, Az. 10 S 22/02). Auch wenn die vorhandenen Fenster durch Isolierglasfenster ersetzt oder andere bauliche Veränderungen vorgenommen werden, muss der Vermieter den Mieter auf die Notwendigkeit veränderter Lüftungsmaßnahmen hinweisen (Landgericht Gießen, Az. 1 S 63/00). „Es ist empfehlenswert, dem Mieter bei Einzug in die Wohnung ein Hinweisblatt auszuhändigen, das ihn über das richtige Heizen und Lüften informiert – so kann späterer Schimmelpilzärger bestmöglich von vornherein vermieden werden“, so Engel.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland Bundesverband e.V. (IVD) Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher / Vizepräsident, Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

(wl)