Trotz Stagnation der Leerstandsquote steigende Investitionen - VSWG präsentiert Zahlen der Jahresstatistik 2013

(Dresden) - Die Wohnungsgenossenschaften sind ein bedeutender Faktor auf dem sächsischen Wohnungsmarkt. "Sie bewirtschaften 20,8 Prozent des gesamten sächsischen Mietwohnungsbestandes. Rund eine halbe Million Menschen wohnen im Freistaat Sachsen in einer Genossenschaftswohnung. Als Unternehmen erwirtschaften sie mit den jährlichen Umsatzerlösen in Höhe von 1,13 Milliarden Euro einen Anteil von 1,2 Prozent am sächsischen Bruttoinlandsprodukt und sind für rund 2.500 Mitarbeiter und 74 Auszubildende ein verlässlicher Arbeitgeber und sichern gleichzeitig Aufträge sowie Arbeitsplätze in vielen weiteren der Wohnungswirtschaft flankierenden Branchen", unterstrich Dr. Axel Viehweger, Vorstand des Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG), beim Pressefrühstück am 24. April 2014 in Dresden.

Steigende Investitionen trotz schwieriger Rahmenbedingungen - Neubautätigkeit zieht weiter an
Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften investierten im Geschäftsjahr 2013 insgesamt 304,8 Millionen Euro (Vorjahr 286,0 Millionen Euro) und lagen damit seit 2003 über der Schwelle von 300 Mio. Euro. Die Investitionen stiegen damit gegenüber dem Vorjahr wieder weiter an. Die Mittel wurden zu 57 Prozent für Instandhaltung, zu 33 Prozent für Modernisierung und zu 10 Prozent für Neubauinvestitionen verwendet. Die im Jahr 2014 geplanten Investitionen werden mit 335 Mio. Euro wiederum um 30 Mio. Euro höher ausfallen. Die höheren Investitionen resultieren ausschließlich aus der Verdoppelung des Neubauvolumens zu 2013 von 31,0 auf 68,2 Mio. Euro. 2013 wurden insgesamt 131 Wohnungen errichtet. 2014 und 2015 sollen jährlich jeweils rund 300 Wohnungen fertig gestellt werden. Seit 2008 wurden bis einschließlich 2013 insgesamt 866 Wohnungen neu errichtet.

"Mit der am 11. Oktober 2013 vom Bundesrat und anschließend von der Bundesregierung beschlossenen neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) wurde allerdings eine weitere Hürde gelegt, um bezahlbaren Neubau zu verhindern. Bei Neubauten ist eine Miete von 9 bis 10 Euro/m² erforderlich, um die Investitionen refinanzieren zu können. Bei derzeitigen durchschnittlichen Kaltmieten von 4,59 Euro/m² in unseren sächsischen Wohnungsbeständen wird der Neubau nur punktuell an ausgewählten Standorten erfolgen können", betonte der VSWG-Vorstand.

Leerstandsquote stagniert erstmalig
Erstmalig seit mehreren Jahren kontinuierlicher Verminderung ist ein Stillstand in der Leerstandsentwicklung zu verzeichnen. Trotz hoher Anstrengungen konnte der Leerstand nicht weiter vermindert werden. Die Schwierigkeit besteht darin, dass der Leerstand reduzierende Rückbau ganzer Gebäude nicht mehr möglich ist, da der Leerstand sich nicht mehr in einzelnen Gebäuden konzentriert, sondern sich über den gesamten Wohnungsbestand verteilt.

Der Leerstand in den sächsischen Wohnungsgenossenschaften betrug am 31.12.2013 insgesamt 22.007 Wohnungen (Vorjahr 22.212 WE). Dies entspricht analog dem Vorjahr einer Leerstandsquote von 7,9 Prozent. Nur rund 1.800 der leerstehenden Wohnungen sind unsaniert und nicht bewohnbar. Alle anderen sind modernisiert, teilmodernisiert bzw. verfügen über einen zeitgemäßen Wohnkomfort. 63 Prozent des Leerstandes (Vermietungsschwierigkeiten, Rückbau) sind langfristiger Art und ein Ausdruck des Überangebots an Wohnungen im Freistaat Sachsen. Diese Entwicklung stagniert ebenfalls analog zum Gesamtleerstand. Die Fluktuationsquote beträgt durchschnittlich 6,4 Prozent, wobei die Spannbreite zwischen 0 und 14,3 Prozent liegt.

Rückbau als adäquates Instrument
Bis zum 31.12.2013 haben die sächsischen Wohnungsgenossenschaften insgesamt 30.325 Wohnungen und damit über 30 Prozent ihres ursprünglichen Wohnungsbestandes durch Abriss oder teilweisen Rückbau vom Markt genommen. Davon entfallen auf das Jahr 2013 808 Wohnungen. Für 157 Wohnungen und damit 20 Prozent dieser Wohnungen wurde nach § 6 a AHG eine erhöhte Teilentlastung beantragt und gewährt. Der Rückbau von 155 Wohnungen wurde als Teilabriss realisiert. Bis auf wenige Ausnahmen wurde der Rückbau durch öffentliche Mittel von Bund und Land unterstützt. Vom Bund greift hier das Programm "Stadtumbau/Ost" und vom Land werden Mittel im Rahmen des Programms "Modellprojekte im Stadtumbau" bereitgestellt. Eine Verstetigung dieser Mittel wird nach wie vor vom VSWG angestrebt. Für das Jahr 2014 ist der Rückbau von 554 Wohnungen, davon 31 Wohnungen als Teilrückbau, geplant. Ab 2015 sollen weitere 2.576 Wohnungen abgerissen werden, davon 580 als Teilrückbau.

Mitgliederzuwachs aufgrund von Spareinrichtungen
Zum 31.12.2013 hatten die sächsischen Wohnungsgenossenschaften 287.782 Mitglieder (Vorjahr 285.531). 16.660 Beitritten standen 14.409 Abgänge durch Kündigungen und Tod von Mitgliedern gegenüber. Die übersteigenden Beitritte sind auf Zugänge bei Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtungen zurückzuführen. Die Mitglieder sind insgesamt mit Geschäftsguthaben in Höhe von rund 338 Millionen Euro an ihren Genossenschaften beteiligt. Die Geschäftsanteile betragen zwischen 16 Euro und 260 Euro für einen Anteil.

Struktur des Wohnungsbestandes
Der Wohnungsbestand der VSWG-Mitglieder hat sich um 993 Wohnungen auf 280.330 Wohnungen (Vorjahr 281.323 Wohnungen) verringert. 397 Zugängen aus Neubauten (131 WE), dem Erwerb von Wohnungen (204 WE) und anderen Gründen (62 WE) standen 1.390 Abgänge aus dem Verkauf von Wohnungen (398 WE), Abriss und Rückbau von Wohnungen (808 WE), Zusammenlegung von Wohnungen (118 WE) und sonstige Abgänge (66 WE) gegenüber. Neben dem eigenen Bestand verwalten die sächsischen Wohnungsgenossenschaften 6.847 Wohnungen für Dritte. Von den Wohnungen unterliegen 12.400 Wohnungen und damit 4,3 Prozent dem Denkmalschutz, 173 Wohnungen befinden sich im historischen Altstadtbestand bis zum Baujahr 1870 und weitere 4.000 Wohnungen wurden in den Jahren 1870 bis 1919 erbaut.

Altschuldenhilfe endete zum 31.12.2013 - Erhöhte Teilentlastung Voraussetzung für Rückbau
Die erhöhte Teilentlastung nach § 6 a AHG (AHGV) haben 35 Genossenschaften bis zum 31.12.2003 beantragt und eine entsprechende Zusage in Höhe von 109 Mio. Euro bekommen. Dies entspricht einer Altschuldenentlastung für den Abriss von 26.000 Wohnungen. Von den verbleibenden 99,5 Mio. Euro sind bereits 97,2 Mio. Euro und damit 98 Prozent der Mittel abgerufen bzw. zum Abruf beantragt. Vom Ursprungsbetrag in Höhe von 109 Mio. Euro konnten somit 14 Mio. Euro nicht abgerufen werden und mussten zurückgegeben werden. Diese Mittel fielen unwiderruflich an den Bund zurück.

Mit der Altschuldenhilfeverordnung (AHGV) vom 15. Dezember 2000 wurden existenzgefährdete kommunale Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften mit Leerstandsraten von mehr als 15 Prozent von verbliebenen Altschulden mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 77 Euro/m² abgerissener Wohnfläche entlastet (Härtefallregelung nach § 6a AHG). Die Bundesregierung stellte dafür insgesamt 1,1 Milliarden Euro zur Verfügung. Die Teilentlastung lief trotz enormer politischer Anstrengungen der Betroffenen zum 31.12.2013 unwiderruflich aus. 98 Wohnungsgenossenschaften haben 1993 die Teilentlastung nach Altschuldenhilfegesetz in Anspruch genommen unter der Auflage, 15 Prozent ihres Bestandes zu veräußern. Das waren insgesamt geplant 32.950 Wohnungen, welche aus dem Eigentum der Genossenschaften veräußert werden sollten, um die Entlastung von den Altschulden zu erhalten. Die Hälfte dieser Wohnungen wurde tatsächlich veräußert. Der Rest konnte aufgrund fehlender Nachfrage nicht veräußert werden. 72 dieser Wohnungsgenossenschaften gaben zu Beginn des Jahres in einer Umfrage des VSWG an, mit Altschulden belastet zu sein. Bei diesen 72 Wohnungsgenossenschaften bestehen zum 31.12.2013 noch Altschulden in Höhe von 450 Mio. Euro von ursprünglich 1,3 Mrd. Euro (vor Teilentlastung und zusätzlicher Teilentlastung). Ein Drittel dieser Wohnungsgenossenschaften gibt an, durch die immer noch bestehende Höhe der Altschulden und die Verteilung der Besicherung über den Gesamtbestand (und nicht objektkonkret) Schwierigkeiten bei der Neuaufnahme von Darlehen zu haben.

"Das von der Politik zu den Akten gelegte Thema Altschulden wird unsere Wohnungsgenossenschaften nachweislich noch viele Jahre in ihrer Entwicklung benachteiligen und auch eine große Rolle bei einer möglichen zweiten Leerstandswelle spielen", resümiert Dr. Viehweger.

Gestiegene Heiz- und Warmwasserkosten trotz Verbrauchsreduzierung
Die in sächsischen Wohnungsgenossenschaften gezahlte durchschnittliche Nutzungsgebühr beträgt im Dezember 2013 4,59 Euro/m² Wohnfläche. Damit ist sie gegenüber dem Vorjahr (4,55 Euro/m²) um 0,04 Euro/m² Wohnfläche gestiegen. Die Nutzungsgebühr ist in den letzten Jahren vor allem infolge umgelegter Modernisierungsanteile, Anpassungen an den Mietspiegel und dem Abriss von leer stehenden Wohnungen mit niedrigem Mietniveau gestiegen.

Die Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten betrugen im Dezember 2013 insgesamt 2,14 Euro/m² und sind gegenüber dem Vorjahr (2,11 Euro/m²) um insgesamt 0,03 Euro/m² gestiegen. Das ist auf den Anstieg der warmen Betriebskosten - Kosten der Beheizung und Warmwasseraufbereitung - zurückzuführen. Die kalten Betriebskosten betrugen analog dem Vorjahr 1,07 Euro/m². Die warmen Betriebskosten betrugen durchschnittlich 1,07 Euro/m² (Vorjahr 1,04 Euro/m²). Dieser Wert für die Heiz- und Warmwasserkosten ist mittlerweile trotz extrem gesunkenen Verbrauchs höher als der Wert von 1995 vor der komplexen Sanierung des Bestandes (1,03 Euro/m²).

"In den sächsischen Wohnungsgenossenschaften sind bereits fast 90 Prozent aller Gebäude energetisch saniert. Diese Modernisierungsmaßnahmen infolge der EnEV und der zunehmende Einsatz von erneuerbaren Energien haben die Energiebilanz auf einen hohen Standard gebracht. Die energieeffizienteren Gebäude, die Gebäudetechnik und die höheren Anforderungen der Energieeinsparverordnung wirken sich zwar auf den Verbrauch insgesamt positiv aus, jedoch wird dieser Spareffekt sofort von immer weiter steigenden Versorgerkosten kompensiert und kommt somit nicht beim Mieter an", erklärt der VSWG-Vorstand.

Quelle und Kontaktadresse:
Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e.V. Vivian Jakob, Referentin, Presse und Öffentlichkeitsarbeit Antonstr. 37, 01097 Dresden Telefon: (0351) 807010, Fax: (0351) 8070160

(wl)