Verjährung: Ansprüche sichern - Stichtag 31.12.2005 / Betriebskostenabrechnung: Ausschluss- und Einwendungsfrist beachten

(Kiel) - Nach dem Jahreswechsel 2005 / 2006 sind tausende von Mieter- oder Vermieteransprüchen nicht mehr durchsetzbar, neue Forderungen werden entstehen. Der Deutsche Mieterbund Landesverband Schleswig-Holstein, Dachorganisation von 9 örtlichen Mietervereinen in Schleswig-Holstein mit Beratungsangeboten in 25 Städten und Gemeinden, hat die wichtigsten Fristen und Termine für Mieter und Vermieter zusammengefasst:

Verjährung: Stichtag 31.12.2005
Ist ein Mieter- oder Vermieteranspruch verjährt, so bedeutet dies, dass der Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann. Die andere Seite muss nicht mehr zahlen, bzw. die gewünschte Leistung muss nicht mehr erbracht werden. Die so genannte Regelverjährung beträgt seit dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nur noch 3 Jahre (früher 30 Jahre). Die Verjährungsfrist beginnt ab Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vertragspartner davon erfahren hat.

Die dreijährige Verjährungsfrist gilt zum Beispiel bei:

- Vermieteranspruch auf Mietzahlung;
- Mieteranspruch auf Rückforderung zu viel gezahlter Mieten wegen einer Mietpreisüberhöhung („Wucher“);
- Zahlungsanspruch des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen;
- Ansprüche des Mieters aus oder auf Betriebskostenabrechnungen;
- Anspruch des Vermieters auf Kautionszahlung;
- Mieteranspruch auf Rückzahlung der Mietkaution;
- Mieteranspruch auf Gestattung der Untermietung;
- Rückzahlung zu Unrecht oder zu viel gezahlter Maklerprovision.

Wichtig: Es gibt eine Reihe von gesetzlichen Sondervorschriften mit abweichenden Verjährungsregelungen:

- Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache: 6 Monate ab Rückerhalt der Mietsache.
- Mieteransprüche auf Verwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme: 6 Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses.

Achtung: Der Ablauf der Verjährungsfrist kann gestoppt werden („Hemmung“) zum Beispiel durch Erhebung einer Klage oder durch die Zustellung eines Mahnbescheides. Fragen Sie Ihren örtlichen Mieterverein.

Betriebskostenabrechnung: Abrechnungs- und Ausschlussfrist
Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode für Betriebskosten muss der Mieter die Vermieterabrechnung erhalten haben. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter im Regelfall keine Nachzahlungen mehr fordern:

Beispiel: Läuft die Abrechnungsperiode vom 1.1. bis 31.12.2004, müssen die Betriebskostenabrechnungen spätestens Silvester 2005 beim Mieter eingetroffen sein. Kommt die Abrechnung erst im Januar 2006 oder noch später, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr fordern.

Achtung: Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 115/04) hat jetzt entschieden, dass die zwölfmonatige Abrechnungsfrist eingehalten ist, wenn der Vermieter in dieser Zeit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zuschickt. Eventuelle inhaltliche Fehler in der Abrechnung können auch noch nach Fristablauf, das heißt nach den 12 Monaten, korrigiert werden. Das darf aber nicht zu Mehrbelastungen für den Mieter führen.

Die Gefahr, dass der Vermieter kurz vor Silvester eine „Alibi-Abrechnung“ versendet, die er dann in den Folgemonaten Stück für Stück richtig stellt, besteht nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur – so das höchste deutsche Zivilgericht – wenn die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben mit folgenden Mindestangaben enthält: Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, Berechnung des Anteils des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Quelle und Kontaktadresse:
Kieler Mieterverein Pressestelle Eggerstedtstr. 1, 24103 Kiel Telefon: (0431) 979190, Telefax: (0431) 9791930

(sk)