Offene Immobilienfonds investieren Mittelzuflüsse zügig in Qualitätsimmobilien / Alda: Keine Immobilienblase erkennbar / Marktaufschwung im Jahr 2004 erwartet

(Frankfurt am Main) - Offene Immobilienfonds investieren die hohen Mittelzuflüsse des vergangenen Jahres zügig in neue Gewerbeimmobilien. „Ein Großteil der neuen Mittel konnte bereits erfolgreich dem Erwerb neuer Objekte an den nationalen und internationalen Märkten zugeführt werden. Dabei achten wir stets auf die gezielte Auswahl von hochwertigen Qualitätsimmobilien“, sagte Willi Alda, Mitglied des Vorstandes des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V., auf der Jahrespressekonferenz in Frankfurt. Ein Mangel an geeigneten Objekten besteht derzeit – insbesondere durch die weitere Öffnung der Auslandsmärkte durch das 4. Finanzmarktförderungsgesetz – nicht. Die Grundstücks-Gesellschaften werden auch weiterhin zügig die Investitionen vorantreiben, ohne den prioritären Qualitäts- und Wirtschaftlichkeitsaspekt im Interesse der Anleger aus den Augen zu verlieren, so Alda weiter.

Die mit dem Fondsvermögen gewichtete Liquidität der Offenen Immobilienfonds betrug Ende 2002 gut 27 Prozent. „Zieht man die für Ankäufe und Bauvorhaben zweckgebundenen Mittel ab, verbleiben im Schnitt der Offenen Immobilienfonds rund 15 Prozent als so genannte Nettoliquidität“, erläutert Alda und hält die Liquiditätsquoten mit Blick auf mögliche Anteilrückgaben, die Ausschüttung und das Nutzen guter Kaufgelegenheiten für angemessen.

Alda betont, dass von einer drohenden Immobilienblase in Deutschland keine Rede sein kann. Die Entwicklung in den USA und Großbritannien wird häufig auf die Situation hierzulande übertragen. Jedoch ist der Preisanstieg etwa in den USA genau genommen vor allem auf private Häuser und Wohnungen begrenzt – die Eigenheimpreise stiegen dort in den letzten fünf Jahren um 37 Prozent. Alda weist darauf hin, dass die Offenen Immobilienfonds von solchen Entwicklungen nicht betroffen sind, da sie praktisch ausschließlich im gewerblichen Immobilienmarkt investieren. Grundsätzlich wird von einer Blasenbildung gesprochen, wenn Vermögenspreise – Aktien oder Immobilien – so hoch sind, dass sie nicht mehr mit ihren Fundamentalwerten übereinstimmen. Wer das Bubble-Syndrom auf Deutschland überträgt, verkennt laut Alda sowohl die Immobilienstruktur in den USA und die gegenwärtige Situation in Deutschland als auch die Zusammensetzung der Portfolios der Offenen Immobilienfonds.
Das Flächenangebot ist bundesweit deutlich gestiegen. Dennoch ist ein dramatischer Rückgang der Mieten im Verlauf des aktuellen Immobilienzyklus nicht zu erwarten, so Alda. Je nach Beginn einer konjunkturellen Erholung und dazu parallel einsetzender Flächennachfrage dürfte voraussichtlich im Jahr 2004 ein Marktaufschwung zu erwarten sein. „Die gegenwärtige Marktentwicklung interpretieren wir als Rückkehr zur Normalität“, sagte der Immobilienexperte. Gerade bei den etablierten Standorten ist folgendes zu berücksichtigen: Diese Märkte weisen in der Regel eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur auf. Damit besteht besondere Flexibilität gegenüber künftigen Entwicklungen.

Alda hält eine Leerstandsquote von fünf Prozent im Vergleich zu internationalen Gepflogenheiten als angemessene Reserve und eher die Untergrenze für einen funktionierenden Büromarkt. Diese Reserve ist notwendig, um Unternehmensumzüge bzw. -erweiterungen zu ermöglichen.

Im internationalen Bereich weichen die Immobilienzyklen erheblich untereinander ab. Dadurch ergeben sich Möglichkeiten für antizyklische Investitionen. Alda erwartet, dass sich die Immobilienzyklen künftig weiter verkürzen und ihre Ausschläge bei Mieten und Renditen sich deutlich abschwächen. „Die Branche hat in den 90er-Jahren dazugelernt und eine Reihe von Erfahrungen gesammelt. Die Entstehung von Überkapazitäten prognostizieren wir heute wesentlich genauer und bereiten uns darauf vor“, so Alda weiter.

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