Trendwende bestätigt – Eigentumswohnungen stabilisieren sich, Miethausmarkt bietet Anlegern seltenes Einstiegsfenster

(Berlin) – Die neuesten Zahlen des RDM-Preisspiegels (www.immobilienpreise-berlin.de) zum Stichtag 1. Januar 2026 belegen: Der Berliner Immobilienmarkt hat die Talsohle durchschritten. Erstmals seit dem Zinsschock von 2022 verzeichnen Eigentumswohnungen im Berliner Gesamtdurchschnitt wieder ein leichtes Plus.

Eigentumswohnungen: Positive Trendwende nach drei Jahren Rückgang

Nach einer ausgeprägten Korrekturphase – Berlin-weit sanken die Preise zwischen Juli 2022 und Anfang 2024 um kumuliert rund 15 % – haben sich die Eigentumswohnungspreise nun stabilisiert und drehen ins Plus: Der Gesamtdurchschnitt für ganz Berlin stieg von Januar 2025 auf Januar 2026 um ca. +0,4 %. Zum Vergleich: In der Hochphase der Korrektur (01.2023 → 01.2024) lagen die Preise noch um rund –8,3 % im Minus, zuletzt (01.2024 → 01.2025) nur noch bei –0,7 %. Die Erholung hat damit deutlich Fahrt aufgenommen.

Bezirke im Fokus – Wer gewinnt, wer verliert?

Der Blick auf die einzelnen Berliner Bezirke offenbart eine differenzierte Landschaft: Die stärksten Preiszuwächse verzeichneten zum Stichtag 1. Januar 2026 die Bezirke Treptow (+3,0 %), Köpenick (+2,7 %), Tiergarten (+1,8 %), Charlottenburg (+2,3 %) sowie Mitte und Wilmersdorf (je +2,0 %). Auch Prenzlauer Berg (+2,0 %) präsentiert sich robust.

Auf der anderen Seite verzeichneten Marzahn (–2,1 %), Hellersdorf (–1,9 %), Friedrichshain (–1,8 %), Steglitz (–1,6 %) und Zehlendorf (–1,6 %) noch leichte Rückgänge. Die übrigen Bezirke wie Wedding (+0,6 %), Weißensee (+1,3 %), Kreuzberg (+1,5 %) und Pankow (+1,1 %) liegen solide im positiven Bereich. Die Spreizung zwischen den dynamischsten und schwächsten Bezirken beträgt damit rund 5 Prozentpunkte – ein Zeichen dafür, dass der Berliner Markt stark von Mikrolage, Wohnungstyp und Baujahr abhängt.

Miethäuser: Seltenes Einstiegsfenster für Anleger – Faktoren zwischen 15 und 26,5

Beim Segment der Miethäuser zeigt sich ein gespaltenes Bild. Während der Faktor – also das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, das Investoren bereit sind zu zahlen – in vielen Bezirken stabil geblieben ist oder sich leicht erholt hat, kämpft der Bezirk Spandau weiterhin mit dem stärksten Rückgang: Zum Stichtag 1. Januar 2026 sank der Faktor dort um ca. –5,7 % gegenüber Januar 2025 (von rund 16–19 auf nun 15–18 je nach Lage). Betrachtet man den gesamten Zeitraum seit Juli 2022, ergibt sich für Spandau ein kumulierter Faktorverfall von über 50 % – eine Ausnahmeentwicklung im Berliner Vergleich.

Demgegenüber stechen Reinickendorf (+2,8 %), Prenzlauer Berg (+2,7 %) und Mitte (+2,0 %) positiv heraus. Pankow zeigt ebenfalls eine leichte Erholung (+1,7 %). In etablierten Investorenbezirken wie Charlottenburg, Wilmersdorf, Neukölln, Steglitz, Tempelhof und Zehlendorf blieben die Faktoren weitgehend konstant – ein Zeichen für einen gefestigten Boden.

Die absoluten Faktorwerte reichen zum Stichtag 01.01.2026 im Berliner Vergleich von 15 (Spandau, einfache Lage) bis 26,5 (Mitte, sehr gute Lage) – das entspricht fast dem Doppelten. Konkret bedeutet das: Gleiche Mieteinnahmen, je nach Bezirk doppelter Kaufpreis – oder andersherum: doppelte Anfangsrendite. Gleichzeitig steigen die Berliner Neuvertragsmieten weiter kräftig auf zuletzt 15,79 €/m², während erste Bezirke beim Faktor bereits wieder anziehen. Die Kombination aus niedrigen Einkaufspreisen, steigenden Mieterträgen und ersten Erholungssignalen macht den aktuellen Moment zu einem seltenen Einstiegsfenster für antizyklische Investoren.

Markteinschätzung des RDM-Bewertungsausschusses: Die Trendwende ist eingetreten – der Berliner Eigentumswohnungsmarkt hat nach drei Jahren Korrektur seinen Boden gefunden und dreht wieder leicht ins Plus. Die anhaltend hohe Wohnungsnachfrage in der Hauptstadt und stabile Bauzinsen stützen diese Erholung. Beim Miethausmarkt bietet die aktuell breite Faktorspreizung zwischen den Bezirken antizyklischen Investoren ein seltenes Einstiegsfenster.

Quelle und Kontaktadresse:
(RDM) Ring Deutscher Makler - Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter Landesverband Berlin und Brandenburg e.V., Mirko Schäffner, Pressereferent(in), Potsdamer Str. 143, 10783 Berlin, Telefon: 030 2132089