Umlage von Wärmelieferungskosten / BGH-Urteil vom 22. Februar 2006

(Berlin) - Der Bundesgerichtshof hat erneut eine Entscheidung zur Umlagefähigkeit von Wärmlieferungskosten am 22. Februar 2006 gefällt. Die Kosten der Wärmelieferung, des Contractors, der vom Vermieter den Betrieb der vorhandenen Heizungsanlage übernimmt, enthält im Gegensatz zu einer „normalen“ Heizkostenabrechnung kalkulatorische Kosten für Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn. Diese Kosten sind in einem laufenden Mietverhältnis ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters nicht als Betriebskosten umlegbar.

Fehlt eine konkrete Vertragsregelung für den Contractingfall oder stimmen die Mieter einer Abrechnungseinheit der Übertragung des Betriebs der Heizungsanlage auf einen Dritten (Contractor) nicht ausdrücklich zu, darf der Hauseigentümer und Vermieter nur die „klassischen“ Heizkosten fordern, nicht aber die kalkulierten Wärmepreise des Contractors. (Dt. Mieterbund)

Erstmals befasste sich der BGH auch mit dem Argument, dass der Vermieter im vorliegenden Fall die Möglichkeit gehabt hätte, selbst die Modernisierung durchzuführen und in die Heizungsanlage zu investieren, was zur Folge gehabt hätte, dass er die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB um 11Prozent der anteilig auf die Wohnung entfallenden Investitionskosten in die Heizung hätte erhöhen können. Diese Mieterhöhung bleibt ihm erspart, wenn der Contractor in die neue Heizung investiert. Dieses Argument weist der BGH zurück: „Im Wärmelieferungsentgelt seien neben den Investitionskosten auch die Zinsen für den Kapitaldienst auf die Investitionskosten, die Instandhaltung der Anlage und der Unternehmergewinn enthalten. Diese Positionen dürften im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB nicht berücksichtigt werden.“

Als „wichtige Klarstellung für alle Mieterinnen und Mieter in Deutschland“ wertete Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes, die am 15. Mai 2006 veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

Doch völlig unberücksichtigt lässt der BGH wiederum, wie auch schon in den vorausgehenden Entscheidungen, den Vergleich der tatsächlichen Kostenbelastung der Mieter vor und nach der Umstellung. Er prüft gar nicht, ob es unabhängig davon, welche einzelnen Kalkulationspositionen in den Heizkosten enthalten sind, für die Mieter teurer wird oder nicht. Damit wird wiederum ausgeblendet, dass gerade die Leistung sowohl von Anlagenerneuerung, als auch Unterhalt und Betrieb aus einer Hand zu Kostenvorteilen führen kann, die man der Kostensituation bei Fortsetzung des Eigenbetriebes mit erneuerter oder alter Anlage gegenüberstellen müsste, um entscheiden zu können, was für die Mieter günstiger ist.

Ebenso wenig setzt sich der BGH mit der Frage auseinander, ob durch die neue Anlage eine Effizienzsteigerung erreicht wurde und welche Auswirkungen eine solche Effizienzsteigerung auf das Recht des Vermieters zur Umstellung hat.

Der BGH verneint die Vergleichbarkeit zwischen der hier zu entscheidenden Sachlage und einer Vermietermodernisierung weiterhin mit dem Argument, dass nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete nur um maximal 11 Prozent der Investitionskosten erhöht werden dürfe, während eine derartige Beschränkung in § 7 Abs. 4 HeizkV nicht enthalten sei. Das kann nicht überzeugen, denn der BGH selbst hat durch sein Urteil vom 3.3.2004 (VIII ZR 153/03) entgegen der bis dahin herrschenden Rechtsprechung entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB nicht durch das Verhältnis der Mieterhöhung zu den eingesparten Heizkosten begrenzt wird. Mithin kann der Vermieter bei einer von ihm durchgeführten Heizungsmodernisierung zwar nur 11 Prozent der tatsächlich getätigten Investitionskosten auf die Jahresmiete für das versorgte Objekt umlegen. Der Investitionsbetrag selbst ist aber nicht begrenzt, so dass auch in diesem Fall eine Beschränkung, wie der BGH sie im vorliegenden Fall behauptet und die ehemals herrschende Rechtsprechung der Instanzgerichte auch sah, gerade nicht existiert

Das Urteil ist auf der Webseite des Verbandes für Wärmelieferung e. V. unter www.energiecontracting.de erhältlich. Auch ein wichtiger Kommentar von Rechtsanwalt Martin Hack, Günther-Heidel-Wollenteit-Hack aus Hamburg ist dort für Mitglieder erhältlich.

Quelle und Kontaktadresse:
Verband für Wärmelieferung e.V. Pressestelle Ständehausstr. 3, 30159 Hannover Telefon: (0511) 36590-0, Telefax: (0511) 36590-19

(bl)