Auf Nummer sicher beim Kauf einer Ferienimmobilie / IVD-Tipp: Was man beim Kauf einer Auslandsimmobilie beachten sollte / Keine Vertragsunterzeichnung aus der Urlaubstimmung heraus!

(Berlin) – Etwa eine Million Deutsche besitzen Immobilien im europäischen Ausland. Die spanischen Inseln und Andalusien sind seit Jahren die begehrtesten Orte für eine Ferienwohnung in der „ewigen Sonne“. Auch bei „Dauerurlaubern“ sind diese Regionen nach wie vor die beliebtesten – neben Frankreich und Italien. Mit Einsetzen der Feriensaison wird auch der Wunsch vieler Bundesbürger nach einer Zweitwohnung oder einem Ruhesitz im sonnigen Süden wieder sprunghaft ansteigen. Nicht alle Urlauber aber sind hinreichend informiert über die Anforderungen und Probleme, die der Kauf einer Auslandsimmobilie mit sich bringen kann.

„Es werden Jahr für Jahr die gleichen typischen Fehler gemacht – oftmals mit immensen finanziellen Folgen für die Betroffenen, die bei ausreichender Information vermeidbar gewesen wären“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Bundespressesprecher des IVD. „Viele glauben, in Frankreich, Italien oder Spanien gelten die gleichen Bedingungen beim Kauf einer Immobilie wie in Deutschland. Doch das ist ein Irrtum.“ Die gesetzlichen Vorschriften für den Immobilienerwerb bzw. –besitz bleiben auch innerhalb der EU unterschiedlich. Das betrifft auch die Grunderwerbsteuer, die z. B. in Spanien je nach Region 6 oder 7 Prozent betragen kann. Zudem sei im Gegensatz zu Deutschland in den drei genannten Ländern auch ein Vorvertrag ohne notarielle Beurkundung oder eine kurze Vereinbarung auf einem normalen Blatt Papier als Kaufvertrag gültig. Der IVD empfiehlt daher, jeden Vertrag immer vor Unterzeichnung anwaltlich oder notariell prüfen zu lassen und sich nicht unter Zeitdruck setzen zu lassen.

Die Urlaubsstimmung trübt oft den klaren, kritischen Blick. Viele Landhäuser, die angeboten werden, sind aber bei weitem nicht das wert, was verlangt wird. Ein Gutachten über die Bausubstanz ist daher unerlässlich, wenn man sich vor versteckten Mängeln schützen will. Und der Wunsch eines An- oder Ausbaus stößt nicht selten auf unüberwindliche Hindernisse – entweder, weil die notwendige Baugenehmigung nicht erteilt wird oder weil die erworbene Immobilie sich als Schwarzbau entpuppt. Auch das sollte vor Erwerb unbedingt bei der zuständigen Gemeinde abgeklärt werden.

„Neubauten werden oft nicht nur mit großer Verzögerung, sondern teilweise auch schlampig gebaut“, sagt Schick. „Bei Schlechtleistung des Bauträgers sind aber Prozesse sehr langwierig und kostspielig – oder die beklagte Firma ist gar nicht mehr existent.“ Daher sollte man immer eine Absicherung wie eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Bankbürgschaft oder eine Versicherungspolice verlangen, bevor der Auftrag erteilt wird. Zahlungen sollten nur nach Baufortschritt erfolgen.

Tabu sollte beim Kauf die sogenannte Unterverbriefung sein, eine beliebte Methode in manchen Ländern, mit der Käufer und Verkäufer durch einen niedrigeren eingetragenen Kaufpreis Grunderwerbs- und Gewinnsteuer sparen. Das Risiko, ertappt zu werden, ist durch die steuerrechtliche Vereinheitlichung in der EU gestiegen. Und dann riskiert man nicht nur Steuernachzahlung und Bußgeld, sondern auch ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung und verliert zumindest teilweise seine Verbraucherrechte.

Zunehmend gewinnen auch die Türkei, Griechenland, Ungarn, Kroatien und auch Bulgarien wegen der günstigeren Immobilienpreise und niedrigeren Lebenshaltungskosten an Interesse. Der IVD empfiehlt, sich nicht nur von kompetenter Seite über die Vertragsfragen zu unterrichten. Auch sollte man gut überlegen, ob man mit der jeweiligen Landesmentalität, der im Vergleich zu Deutschland geringer entwickelten Infrastruktur und auch der schlechteren medizinischen Versorgung leben kann und will. „Denn auch der Kauf einer Ferienimmobilie ist in der Regel eine Entscheidung über mehrere Jahre“, sagt Schick.

Unbedingt sollte folgendes beachtet werden:
- Nichts spontan unterschreiben, im Ausland gelten andere Gesetze
- Frühestens beim Notar zahlen, keine Anzahlung leisten
- Unbedingt einen Register- bzw. einen Grundbuchauszug neuesten Datums vom Verkäufer vorlegen lassen
- Bei der Gemeinde erkundigen, ob das Grundstück überhaupt bebaut bzw. das Haus umgebaut werden darf
- Fachkundige Berater, z.B. mit IVD-Mitgliedschaft, im Vorfeld oder vor Ort aufsuchen, um einen Marktüberblick zu erhalten
- Bei Besichtigungsflügen sollte nicht nur ein Objekt besichtigt werden, sondern die Gelegenheit genutzt werden, sich vor Ort über mehrere Objekte zu informieren.

Quelle und Kontaktadresse:
IVD Immobilienverband Deutschland, (ehemals Verband Deutscher Makler für Grundbesitz, Hausverwaltung und Finanzierungen e.V. (VDM)) Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: 030/38302528, Telefax: 030/38302529