Gesetzgeber muss Schönheitsreparaturen regeln / Dorn kritisiert widersprüchliche BGH-Rechtsprechung

(Berlin) - Haus & Grund Deutschland fordert gesetzgeberische Schritte zur Regelung der Schönheitsreparaturen bei Wohnraum-Mietverhältnissen. „Der Bundesgerichtshof hat für große Unruhe unter Vermietern und Mietern gesorgt, jetzt muß der Gesetzgeber eingreifen“, sagte Haus & Grund-Präsident Rüdiger Dorn. Es sei erforderlich, dass der Gesetzgeber endlich die übliche Praxis der auch vom Bundesgerichtshof früher akzeptierten Mindestregelung für Schönheitsreparaturen durch eine gesetzliche Regelung zur Norm im Mietrecht erhebt.

Der Bundesgerichtshof habe mit seiner Entscheidung vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03) unter den Mietvertragsparteien unnötiges Misstrauen in die von Treu und Glauben geprägten Wohnraum-Mietverhältnisse als Dauerschuldverhältnisse getragen. Gleichzeitig habe der Senat seinen früheren Entscheidungen vom 1. Juli1987 (VIII ARZ 9 / 86) und vom 6. Juli 1988 (VIII ARZ 1 / 88) widersprochen, in denen er die Mindestregelung seinerzeit nicht als „starre Fälligkeitsregelung“ angesehen und für wirksam gehalten hat.

Mit dem BGH-Urteil vom Juni 2004 war eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erklärt worden, die eine Frist zur Renovierung von Küchen, Bädern und Toiletten von zwei Jahren vorsah. Darüber hinaus stand in dem Vertrag ein starrer Fristenplan. Nach dem Wortlaut der Klausel waren die Schönheitsreparaturen nach Erfordernis, mindestens aber in einer bestimmten Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Eine solche Formulierung kann laut BGH nach Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten entsprechend einem Fristenplan verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Dorn verweist auf die ständige Praxis, Wohnraum-Mietverhältnisse in vorgedruckten Vertragstexten und dabei auch die zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu regeln. Es entspreche der ständigen Übung und werde sowohl von der Rechtsprechung wie auch der Literatur nicht nur für zulässig erachtet, sondern auch als gerechtfertigt empfunden, dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch formularmäßig zu übertragen. Fristenpläne seien auch vom Bundesgerichtshof überwiegend für wirksam gehalten worden.

Die wirtschaftliche Belastung durch die Schönheitsreparaturen hat laut Dorn eine derart starke wirtschaftliche Bedeutung, dass sie nach einer gesetzlichen Regelung ruft. Bedauerlicherweise sei bei der Mietrechtsreform im Jahr 2001 eine gesetzliche Regelung über die Schönheitsreparaturen trotz ihrer wirtschaftlichen Bedeutung versäumt worden.

Der einfachste und sicher jedem Mieter zumutbare Weg sei eine Einigung der Vertragsparteien darauf, dass in den betreffenden Fällen in den Mietverträgen das Wort „mindestens“ gestrichen und durch eine Formulierung wie „im allgemeinen“ ersetzt werde. Die für den Mieter sicher wesentlich nachteiligere Lösung sei folgende: Der Vermieter macht geltend, dass die Geschäftsgrundlage für die Höhe des Mietzinses entfallen ist und der Mieter eine Anpassung des Mietzinses gemäß § 28 Zweite Berechnungsverordnung in Höhe von 8,50 Euro / m² und Jahr zusätzlich zu der Miete zu zahlen hat, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht auf seine Kosten durchführen will.

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