Höhe der möglichen Mietminderung umstritten / Deutlich überhöhte Kürzungen berechtigen den Vermieter zur Kündigung

(Berlin) - Ein heikler Punkt zwischen Mieter und Vermieter sind Mietminderungen. „Ob ein Mangel vorliegt oder nicht ist keine Ansichtssache. „Mängel, die zur Mietminderung berechtigen, liegen dann vor, wenn die Wohnung entweder gar nicht oder nur eingeschränkt bewohnbar ist“, erklärt Jürgen Michael Schick, Pressesprecher des Immobilienverbandes IVD. „Basis dafür, ob ein Mangel vorliegt, ist der Mietvertrag. Weicht der Wohnungszustand von der vertraglich vereinbarten Zustand ab, so darf die Miete gemindert werden“, so Schick. So sind beispielsweise Wasserschäden nach Rohrbrüchen, defekte Heizungsanlagen oder auch der Ausfall des Aufzuges für höher gelegene Wohnungen berechtigte Gründe für Mietminderungen.

Auch Flecken durch Pilzbefall können Gründe zur Mietminderung sein. „Bei Pilzbefall ist aber darauf zu achten, dass dieser nicht durch falsches Lüftungs-und Heizverhalten verursacht wurde“, so Schick. Haben Mieter den Mangel nämlich selbst verschuldet, so bestehen generell keine Mietminderungsrechte. Darüber hinaus berechtigen Mängel, die der Mieter schon vor Vertragsunterzeichnung zur Kenntnis genommen hat, ebenfalls nicht zur Mietminderung. Vermieter sollten jedoch in Mietverträgen auf mögliche Beeinträchtigungen hinweisen. Ein Beispiel: Wird auf einem der Nachbargrundstücke in Kürze gebaut, so sollte dies schriftlich im Mietvertrag fixiert werden. Dabei ist aber darauf zu achten, dass sich die Kenntnis des Mieters auf einen konkreten Mangel beziehen muss. Der zukünftige Bau ist also so detailliert wie möglich im Vertrag zu beschreiben: Wo genau soll was durch welche Maßnahmen wann gebaut werden. Erlangt der Mieter derart Kenntnis vom Mangel, ist es dem Mieter später nicht mehr möglich, wegen dieser Baustelle eine Mietminderung durchzusetzen.

Ist ein Mangel vorhanden, der die Benutzbarkeit der Wohnung tatsächlich ein-schränkt, so muss der Mieter dies mitteilen. „Mieter sind dazu berechtigt, sofort die Miete zu mindern. Nur wenn er die Anzeige beim Vermieter unterlässt und der Vermieter aufgrund dessen keine Abhilfe schaffen kann, entfällt das Minderungsrecht“, erklärt die Immobilienexpertin Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin in der Kanzlei Bethge & Partner, Hannover. Reagiert der Vermieter nicht und lässt den Schaden nicht durch Handwerker beheben, so hat der Mieter das Recht, selbst einen Handwerker zu beauftragen. Die Kosten kann er dem Vermieter in Rechnung stellen. „Bevor der Mieter einen Handwerker bestellt, muss er dies dem Vermieter mitteilen und ihm eine letzte Frist einräumen“, so Baumgarten.

Bemerkt der Mieter einen Mietmangel, so verliert er allerdings nicht das Recht zur zukünftigen Mietminderung, wenn er den Mangel nicht sofort mitteilt und die Miete zunächst ungekürzt weiterzahlt. Er kann die Mietminderung auch noch nach einem längeren Zeitraum geltend machen. Lediglich die nachträgliche Rückforderung bereits gezahlter Miete trotz Kenntnis des Mangels ist ihm grundsätzlich verwehrt. Kannte er den Mangel zum Zeitpunkt der Zahlung aber noch nicht, so ist er auch zur Rückforderung berechtigt. Dies ist z. B der Fall bei Wohnungen, die mit Holzschutzmitteln oder mit Ungeziefer verseucht sind.

Streitfall Höhe der Mietminderung
Häufiger Streitfall zwischen Mieter und Vermieter ist die Höhe der Mietminderung. In welcher Höhe die Miete gemindert werden darf, hängt davon ab, wie sehr die Nutzung der Wohnung durch den Mietmangel beeinträchtigt wird. „Mieter sollten bei Mietminderungen mit Augenmaß handeln und sich zunächst erkundigen, wie hoch die Mietminderung bei bestimmten Mängeln sein könnte“, empfiehlt Baumgarten. Überzogene Mietminderungen können sonst dazu führen, dass hohe Nachzahlungen des Mieters fällig werden, wenn die zulässige Mietminderung deutlich geringer ist, als vom Mieter festgelegt.“

Bei deutlich überhöhten Forderungen droht sogar die fristlose Kündigung durch den Vermieter. Mieter, die für einen defekten Briefkasten die Miete um 50 Prozent kürzen, obwohl nur rund drei bis fünf Prozent angemessen wären, laufen Gefahr, dass sie schnell zwei Monatsmieten in Rückstand geraten. Das würde den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigen“, so Baumgarten. Ist die Mietminderung gänzlich ungerechtfertigt, so sollte der Vermieter schriftlich über die unbegründete Mietminderung informieren. Hatte der Mieter bereits die Miete gemindert, so sollte der Vermieter eine Aufstellung über die nicht geleisteten Beträge verfassen und eine Frist für die Rückzahlung festlegen.

Je höher die Einschränkung bei der Nutzung der Wohnung, desto höher ist die Mietminderung. Ob Basis der Mietminderung die Kalt- oder Warmmiete ist, ist in der Rechtsprechung umstritten. Wenn allerdings gerade die zusätzlichen Leistungen des Vermieters vom Mangel betroffen sind, z.B. Heizung, Lift etc., sind die dafür zu entrichtenden Vorauszahlungen der Kaltmiete zuzurechnen.

Beispiele: Minderungsgrund - Minderungshöhe
Defekter Briefkasten - 3 Prozent
Schimmelbefall in mehreren Räumen infolge hoher Feuchtigkeit - 10 Prozent
Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers infolge eines Wasserschadens - 30 Prozent
Häufiger Ausfall der Wohnungsheizung während eines längeren Zeitraums - 50 Prozent
Totaler Heizungsausfall von September bis Februar - 100 Prozent

Quelle und Kontaktadresse:
IVD Immobilienverband Deutschland, (ehemals Verband Deutscher Makler für Grundbesitz, Hausverwaltung und Finanzierungen e.V. (VDM)) Herr Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Bundespressesprecher Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: 030/38302528, Telefax: 030/38302529 Pressekontaktstelle: c/o Dr. ZitelmannPB. GmbH Holger Friedrichs Rankestr. 17 10789 Berlin Tel.: (0 30) 72 62 76 157 Fax: (0 30) 72 62 76 162 E-Mail: ivd-pressinfo@zitelmann.com