IVD-Ausblick: Was ändert sich 2012 / Grunderwerbsteuern steigen in vielen Ländern / Kosten aus Vermietung ab 70 Prozent vollständig absetzbar / Einspeisevergütung wird gesenkt / Legionellentests bei Warmwasseranlagen erforderlich

(Berlin) - Wer in Schleswig-Holstein eine Immobilie kaufen will, der sollte sich beeilen. Denn zum 1. Januar 2012 steigt die Grunderwerbsteuer im nördlichsten Bundesland von 3,5 auf 5,0 Prozent. In Rheinland-Pfalz müssen Kaufinteressenten ab dem 1. März 2012 tiefer in die Tasche greifen. Dann wird auch hier die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,0 Prozent angehoben. Berlin folgt vermutlich zum 1. April und wäre damit das erste Bundesland, das die Grunderwerbssteuer bereits zum zweiten Mal - nämlich von 4,5 auf 5,0 Prozent - erhöht. Und auch in Mecklenburg-Vorpommern will die Regierungskoalition die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5,0 Prozent schrauben.

Länderfinanzausgleich treibt Grunderwerbsteuer weiter in die Höhe
"Ein Ende des Steuerwettlaufs ist momentan nicht in Sicht", sagt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes IVD. "Denn momentan sind die Länder durch den Finanzausgleich genötigt, die Grunderwerbsteuer nach oben hin anzupassen." Das Regelwerk schreibt vor, dass bei der Bestimmung des Steueraufkommens aus der Grunderwerbsteuer die Einnahmen der einzelnen Länder um die Unterschiede zu bereinigen sind, die sich aus den unterschiedlichen Steuersätzen ergeben. Dadurch soll erreicht werden, dass diejenigen Länder, die die Steuersätze senken, ihre Einnahmeverluste selbst tragen müssen. Umgekehrt verbleiben Mehreinnahmen aus Steuererhöhungen in dem betreffenden Bundesland und werden nicht über den Länderfinanzausgleich ab-geschöpft.


Gute Rahmenbedingungen für Immobilienkauf in 2012

"Die Konditionen für den Kauf einer Immobilie bleiben auch im Jahr 2012 sehr gut", stellt IVD-Präsident Kießling fest. Dazu würden das weiterhin niedrige Zinsniveau und die moderaten Preissteigerungen bei Immobilien in Deutschland beitragen. "Die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien bleibt auf einem sehr guten Niveau. Wohnimmobilien sind so heute überwiegend so erschwinglich wie lange nicht mehr", sakt Kießling mit Blick auf den Erschwinglichkeitsindex für selbst genutzte Einfamilienhäuser, den der IVD deutschlandweit ermittelt. "Die Steigerungen bei der Grunderwerbsteuer werden durch die günstigen Hypothekenzinsen relativiert, so dass sich die Anschaffung einer Immobilie im Jahr 2012 weiterhin lohnt."

Steuervereinfachungsgesetz verändert Vermietung an Angehörige
Bundeseinheitlich gelten dagegen alle Regelungen aus dem Steuervereinfachungsgesetz. Daher sollten diejenigen, die beispielsweise Familienangehörige bei der Vermietung begünstigen, noch vor Jahresbeginn überprüfen, um wie viel Prozent die marktübliche Miete unterschritten wird. Denn mit dem Steuervereinfachungsgesetz wird auch die bisher geltende 75-56-Regelung abgeschafft: Bislang konnte ein Vermieter, der zu mindestens 75 Prozent der Marktmiete vermietet hat, die Kosten aus der Vermietung vollständig als Werbungskosten abziehen. Lag die vereinbarte Miete zwischen 56 und 75 Prozent, musste der Vermieter nachweisen, dass er trotz der verbilligten Miete einen Totalüberschuss erzielen würde, sonst konnte er die Kosten entsprechend dem jeweiligen Prozentsatz nur anteilig abziehen. Unterhalb von 56 Prozent war nur der anteilige Abzug möglich.

Mit dem Steuervereinfachungsgesetz entfällt die mittlere Fallgruppe ab dem 1. Januar 2012. Wer zu wenigstens zwei Drittel der marktüblichen Miete vermietet, kann nach der neuen Regelung die Kosten vollständig geltend machen. Unterhalb von 66 Prozent der marktüblichen Miete werden die Kosten nur noch anteilig anerkannt. "Für eine ganze Reihe von Vermietern stellt die neue Regelung tatsächlich eine Vereinfachung dar", kommentiert Kießling. "Vermieter einer abbezahlten Immobilie können allerdings auch mit 60 Prozent der marktüblichen Miete einen Totalüberschuss erzielen. So dass der ein oder andere nun vor der Wahl steht, entweder mehr Steuern zu zahlen oder die Miete anheben zu müssen."
Bei den steuerlichen Regelungen wartet der IVD noch auf die Einführung der steuerlichen Abschreibung von Maßnahmen zur energetischen Modernisierung von Immobilien. "Der Gesetzesentwurf liegt vor und wir erwarten, dass sich Bundesrat und Bundesregierung im Vermittlungsausschuss einigen, so dass diese steuerliche Abschreibung dann ab 1. Januar 2012 eingeführt wird. Hier ist aber das letzte Wort noch nicht gesprochen", sagt Jens Kießling. "Der Bundesrat werde seine Entscheidung hoffentlich im Januar treffen und die Regelung auch rückwirkend zum Jahresbeginn 2012 anwenden.


Einspeisevergütung wird absenkt

Eigentümer, die 2012 eine neue Fotovoltaikanlage errichten wollen, müssen mit einer geringeren Einspeisevergütung kalkulieren. Für Anlagen, die ab dem 1. Januar ans Netz gehen, erhalten die Betreiber etwa 13 Prozent weniger als sie Ende 2011 erhalten hätten. Bei einer 30 Kilowattanlage beträgt die Vergütung dann 24,43 Cent pro eingespeiste Kilowattstunde. Bei Anlagen bis 100 KW sinkt der Tarif auf 23,26 Cent je KW/h. Ab 100 KW bis 1 MW werden noch 21,98 Cent gezahlt. Wer eine noch größere Anlage plant, muss mit 18,33 Cent je KW/h rechnen. Für eine solche Leistung wird jedoch eine Dachfläche von knapp 10.000 Quadratmetern benötigt. Der IVD weist darauf hin, dass bei dem Betrieb einer Fotovoltaikanlage auf einer vermieteten Immobilie die Gefahr besteht, alle Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnungen und die Einnahmen aus der Einspeisevergütung der Fotovoltaikanlage als gewerbliche Einkünfte einzuordnen. Dies könne nicht gewollte steuerliche Auswirkungen haben. Aus diesem Grund sollten sich Eigentümer einer vermieteten Immobilie, die den Betrieb einer Fotovoltaikanlage planen, gründlich beraten lassen; auch in steuerlichen Fragen.

Der IVD geht davon aus, dass sinkende Anschaffungskosten den rückläufigen Einspeisevergütungen entgegen wirken werden. "Eigentümer profitieren derzeit vom starken Wettbewerb zwischen den Modulherstellern", erklärt Kießling. "Da die günstigen Preise die geringeren Vergütungen zu einem guten Teil wieder aufheben, bleiben Fotovoltaikanlagen auch 2012 eine Option."


Seit 1. November 2011 Legionellentests erforderlich

Bereits seit dem 1. November 2011 sind Vermieter von Mehrfamilienhäusern zu jährlichen Legionellentests verpflichtet, wenn in ihren Häusern das Trinkwasser zentral erwärmt wird. Die Verpflichtung gilt ab einem Speichervolumen der Anlage von mindestens 400 Litern oder wenn das Rohrleitungsvolumen zwischen dem Erwärmer und dem am weitesten entfernten Wasserhahn mindestens drei Liter beträgt. "Damit gilt die Pflicht zur Überprüfung von Warmwasseranlagen quasi für alle Mehrfamilienhäuser in Deutschland", sagt Jens Kießling. Vermieter sind verpflichtet, die Existenz solcher Anlagen gegenüber dem zuständigen Gesundheitsamt anzuzeigen. Erfolgt die Anzeige nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig, kann dies als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Die Wasserproben dürfen nur von zugelassenen Trinkwasseruntersuchungsstellen auf Legionellen untersucht werden. Entsprechende Laborlisten stellen die Landesgesundheitsministerien beziehungsweise -ämter bereit. Nach Abschluss der Untersuchung müssen die Vermieter die Ergebnisse innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Gesundheitsamt mitteilen. Die Originale der Prüfberichte muss der Eigentümer zehn Jahre aufbewahren.

"Die durch die Legionellentests entstehenden Aufwendungen werden als Teil der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Damit steigt die Warmmiete für jeden Mieter erneut durch einen staatlichen Eingriff", sagt Kießling. "Eigentümer und Verwalter müssen aber ein erhöhtes Haftungsrisiko tragen. Die Vorschrift setzt somit den Trend zu erhöhten Anforderungen an Eigentümer und an die den Eigentümer betreuende Hausverwaltung fort."


Mietrecht wird 2012 neu geregelt

Im Jahr 2012 soll das Mietrecht neu geregelt werden. "Die energetische Modernisierung von Wohnungen wird durch das geplante Gesetzesvorhaben erleichtert. Auf Mieter und Vermieter kommen neue Rechte und Pflichten bei der Duldung einer Modernisierung von Wohnungen zu, wenn durch die Maßnahme der Energieverbrauch gesenkt wird", erläutert IVD-Präsident Kießling. "Der IVD arbeitet außerdem daran, dass die beschleunigte Räumung von Wohnungen im Mietrecht und den Begleitgesetzen verankert wird, wenn ein Vermieter einem Einmietbetrüger aufgesessen ist. Wir rechnen damit, dass das neue Mietrecht im Sommer 2012 in Kraft treten kann", fasst Kießling den Stand des Gesetzesvorhabens zusammen.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher / Vizepräsident, Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

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