IVD: Ferienimmobilien vor allem an Orten mit Doppelsaison attraktiv / Großes Interesse an Ferienimmobilien in schneesicheren Wintersportgebieten / Nur bei ganzjähriger Nutzbarkeit rentabel / Fehlende Marktberichte für viele europäische Länder erschweren Kauf / Checkliste mit wichtigen Tipps

(Berlin) – Ferienimmobilien sind eine beliebte Geldanlage. Etwa eine Million Deutsche besitzt Immobilien im europäischen Ausland. Dabei handelt es sich keineswegs ausschließlich um Ferienhäuser in Spanien, Italien und anderen südlichen Ländern. „Immer beliebter werden Ferienhäuser in schneesicheren Gebieten“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Bundespressesprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Doch ist längst nicht jeder, der nach einem Skiurlaub mit einer Immobilie an seinem favorisierten Urlaubsort liebäugelt, über die Anforderungen und Probleme informiert, die der Kauf einer Auslandsimmobilie mit sich bringen kann. „Die gesetzlichen Vorschriften für den Immobilienerwerb sind auch innerhalb der Europäischen Union zum Teil sehr unterschiedlich“, informiert Schick.

Vor allem aber sollten Käufer sich darüber im Klaren sein, dass wirklich rentabel nur Ferienimmobilien in ganzjährig touristisch attraktiven Lagen sind – wenn also der Ort im Winter zum Beispiel gute Bedingungen für Skifahren bietet und Bademöglichkeiten im Sommer, oder wenn es ein Ort ist, der sommers wie winters zum Wandern reizt. „Wenn der Ort nur Skitouristen anzieht, riskiert der Anleger, dass seine Immobilie den Großteil des Jahres leer steht“, warnt Schick.

Begehrt sind vor allem Ferienimmobilien in den etablierten Wintergebieten in Westeuropa wie die französischen, österreichischen und schweizerischen Alpen. „Mit der EU-Osterweiterung rücken aber auch Schneegebiete in Polen oder in der Slowakei in das Blickfeld der Deutschen“, weiß Dr. Margret Funk, Vizepräsidentin des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder. Das hängt mit den dort günstigeren Immobilienpreisen und den niedrigeren Lebenshaltungskosten zusammen. Mit der ganzjährigen Nutzbarkeit sieht es jedoch in den neuen EU-Ländern schlecht aus. „Die Doppelsaison wird in westeuropäischen Wintergebieten massiv touristisch unterstützt, während dies beispielsweise in Polen und der Slowakei noch nicht so ausgeprägt ist“, berichtet Funk.

„Zu den bekannten Orten mit Doppelsaison zählt beispielsweise das österreichische Kitzbühel“, weiß Funk. Im Winter lockt Kitzbühel Skifahrer an, außerhalb der Wintersaison kommen Touristen gern zum Wandern in die Region, die sich längst mit professionellen Bergführungen und gut ausgeschilderten Wanderpfaden auf die Sommertouristen eingestellt hat. Auch die Regionen Salzkammergut und Kärnten haben wegen der Kombination von Bergen und zahlreicher Seen eine doppelte Saison. In der Schweiz gehört das Engadin im Kanton Graubünden zu den gefragtesten Standorten. Vor allem im Hauptort St. Moritz sind Immobilien begehrt.

Kaum fundierte Marktberichte für viele europäische Regionen
Die ganzjährige Vermietbarkeit ist jedoch nicht der einzige Punkt, auf den Käufer achten sollten. Völlig falsch ist es, sich in der Urlaubseuphorie zu einem Kauf zu entschließen, ohne ausreichend über die rechtlichen und steuerlichen Regeln des Kaufs informiert zu sein. Denn diese weichen zum Teil extrem von den in Deutschland geltenden Regeln ab. „Erschwert wird der Kauf zudem dadurch, dass für viele europäische Regionen kaum fundierte Marktberichte und Renditeprognosen vorliegen“, sagt Schick.

Zur Klärung der rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten ist es ratsam, sich vor dem Kauf in Deutschland an einen Experten zu wenden. „Vor Ort kann auch bei zunächst seriös auftretenden einheimischen oder deutschen Beratern Vorsicht geboten sein“, weiß Schick. Immer wieder geben sich gerade in beliebten Urlaubsregionen auch Personen ohne entsprechende Ausbildung oder Kenntnisse als Spezialisten aus.

„Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist in vielen Ländern beschränkt und genehmigungspflichtig“ – darauf weist Gerhard Schmitt von der Steuerberatungsgesellschaft Röver & Partner in Berlin hin. Beispielsweise benötigen EU-Bürger in Polen bis zum Jahr 2009 vor Abschluss des Kaufvertrages eine Genehmigung, wenn der Erwerb der Errichtung eines Zweitwohnsitzes dient. Auch in Ungarn ist in diesem Fall eine Erwerbsgenehmigung erforderlich. Diese wird aber meist problemlos erteilt. Doch auch, wenn der Genehmigung offenbar keine Probleme im Wege stehen: „Niemand sollte den Kaufpreis bezahlen, bevor er nicht über die Genehmigung verfügt. Denn wird diese doch noch verweigert, ist das Geld erst mal verloren. Um es dennoch wiederzubekommen, bleibt dann nur der aufwändige und oft aussichtslose Weg, den ausländischen Partner zu verklagen“, so Schmitt.

Vor dem Kauf eine Zeitlang in der Immobilie wohnen
Es ist immer ratsam, eine Zeitlang selbst in der Immobilie zu wohnen, um zu testen, ob sie als Mietwohnung prinzipiell interessant ist. Nur wenn das der Fall ist, rentiert sich die Immobilie – denn der Käufer selbst wird in der Regel nur wenige Wochen im Jahr dort wohnen. „Daher ist eine attraktive Immobilie an einem beliebten Standort immer einem vermeintlichen Schnäppchen vorzuziehen, das zwar günstig ist, sich aber nicht vermieten lässt“, sagt Schick. Grundlegend wichtig für die Attraktivität einer Immobilie ist eine intakte Infrastruktur. „Gerade in den neuen EU-Ländern kann man keine deutschen Standards erwarten, aber sie sollte ausreichend nutzbar sein“, so Schick. Auch die medizinische Versorgung muss sichergestellt sein, insbesondere in Winter- bzw. Sommersportgebieten. Ob der Kaufpreis angemessen ist, kann der Käufer durch einen Vergleich mit ähnlichen Objekten am Ort herausfinden.

Zudem ist es erforderlich, sich über eventuell bereits bestehende Miet- oder Pachtverträge zu informieren und die tatsächlichen Eigentumsrechte durch einen Register- bzw. Grundbuchauszug sicherzustellen. Vor der Zahlung der endgültigen Kaufsumme sollte der Käufer auf die eigene Eintragung ins Grundbuch bestehen, um zu verhindern, dass die Immobilie anderweitig verkauft oder belastet wird.

Anders als in Deutschland bedarf der Kauf einer Immobilie in vielen Ländern keiner notariellen Beurkundung, sondern es genügt ein privatschriftlicher Vertrag. So ist es zum Beispiel in Frankreich, Spanien und Italien. Manchmal ist nicht einmal ein formales Schriftstück erforderlich, sondern sogar die Unterschrift auf einem Schmierzettel kann rechtswirksam werden. Der IVD empfiehlt daher, nichts bei der Besichtigung zu unterschreiben und jeden Vertrag vor dem Unterzeichnen anwaltlich oder notariell prüfen zu lassen. Auf keinen Fall sollten Käufer sich unter Zeitdruck setzen lassen.


Checkliste: Zehn Tipps für den Kauf einer Ferienimmobilie:

- Unterschreiben Sie nichts bei der Besichtigung. In vielen Ländern bindet man sich schon mit Abschluss eines Vorvertrags an die Immobilie. Die Bezeichnung Vorvertrag oder auch nur ein formales Schriftstück sind dabei meistens nicht einmal erforderlich. Auch die Unterschrift auf einem Schmierzettel kann rechtswirksam werden.
- Prüfen Sie die Lage und stellen Sie sicher, dass die Infrastruktur gut ausgebaut ist. Gerade in Wintersportgebieten ist es außerdem wichtig, dass die medizinische Versorgung sichergestellt ist.
- Stellen Sie Vergleiche mit anderen Objekten vor Ort an. Immobilien, die auf den ersten Blick „Schnäppchen“ zu sein scheinen, haben meistens einen Haken.
- Lassen Sie nach Möglichkeit ein Gutachten von einem Sachverständigen über den Zustand der Bausubstanz anfertigen.
- Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, ob das Grundstück überhaupt bebaut bzw. das Haus umgebaut werden darf und informieren Sie sich über bestehende Miet- und Pachtverträge. Oftmals benötigen Ausländer für den Erwerb einer Immobilie eine Genehmigung.
- Stellen Sie sicher, dass der Vorbesitzer alle Steuern bezahlt hat.
- Engagieren Sie einen Notar, der sich vor Ort auskennt. Dies gilt auch für Länder, in denen dies nicht vorgeschrieben ist. Diesen können Sie über das Branchenverzeichnis oder möglicherweise auch über Mundpropaganda finden
- Legen Sie vor dem Kauf vertraglich fest, ob der Makler vom Käufer oder vom Verkäufer bezahlt wird. Lassen Sie sich einen Register- bzw. einen Grundbuchauszug neuesten Datums vom Verkäufer vorlegen. Nur so können Sie sicher sein, dass der Verkäufer auch die Eigentumsrechte am Grundstück hat.
- Bestehen Sie vor Zahlung der endgültigen Kaufsumme selbst auf einer Eintragung ins Grundbuch, beziehungsweise eines entsprechenden Registers. Nur so verhindern Sie, dass das Objekt anderweitig verkauft oder belastet werden kann.

Quelle und Kontaktadresse:
IVD Immobilienverband Deutschland, (ehemals Verband Deutscher Makler für Grundbesitz, Hausverwaltung und Finanzierungen e.V. (VDM)) Jürgen Michael Schick, Pressesprecher, Presse- u. Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 38302528, Telefax: (030) 38302529