IVD: Licht und Schatten beim REIT-Gesetzentwurf / Kein Zwang zur Börsennotierung / Keine Doppelbesteuerung für steuerlich bereits vorbelastete Erträge / Keine Zwei-Klassen-Gesellschaft bei der Exit-Tax

(Berlin) – Der Immobilienverband Deutschland (IVD) begrüßt grundsätzlich den vom Bundesfinanzministerium vorgelegten Entwurf eines REIT-Gesetzes, sieht jedoch erheblichen Nachbesserungsbedarf in einigen Punkten. „Positiv zu bewerten ist insbesondere, dass auch Wohnungs-REITs zugelassen werden und dass sogar eine Regelung für das schwierige EK 02-Steuerproblem vorgeschlagen wird, so dass auch ehemals gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften der Weg zum REIT nicht verbaut wird“, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD.

Verpflichtung zur Börsennotierung. Dies ist einer der kritischsten Punkte beim G-REIT-Gesetz. In der Gesetzesbegründung schreibt das Bundesfinanzministerium: „Das Bedürfnis für einen so genannten ‚Private REIT’ wie in den USA besteht in Deutschland nicht, da bereits das Instrumentarium des Offenen Immobilienspezialfonds nach dem Investmentgesetz besteht.“

Dieses Argument kann aus Sicht des IVD nicht überzeugen. „Ob ein Bedürfnis nach einem Private REIT besteht, soll der Markt entscheiden und nicht das BMF“, so Jürgen Michael Schick. Mehrere Immobilienverbände sowie die deutsche Versicherungswirtschaft oder auch das ZEW haben dezidiert die Einführung eines Private REITs gefordert und die Notwendigkeit der Einführung von Private REITs betont. Insbesondere haben die Experten kritisiert, dass es bei Verzicht auf einen Private REIT erhebliche steuerliche Probleme bei einem Going Private geben wird und dass weite Teile der mittelständisch geprägten Immobilienwirtschaft vom REIT-Konstrukt ausgeschlossen werden. „Bei der Lektüre des REIT-Gesetzes hat man an dieser wie an anderer Stelle den Eindruck, dass die Lobbyinteressen von offenen Immobilienfonds und Investmentbanken, die beide naturgemäß nicht an einem Private REIT interessiert sind, einseitig dominieren“, kritisiert Schick.

Verzicht auf das Halbeinkünfteverfahren: Dies ist ebenfalls ein sehr kritischer Punkt. Bei REITs sind zwei Arten von Erträgen zu unterscheiden: Solche, die im Sinne des REIT-Gesetzes begünstigt und daher von der Körperschaftssteuer befreit sind und solche, für die das nicht gilt. Mit Blick auf die steuerbefreiten Einkünfte ist es logisch, dass diese beim Anleger dann voll besteuert werden und nicht dem Halbeinkünfteverfahren unterliegen.

Ganz anders ist das jedoch für Einkünfte des REITs, die bereits besteuert wurden, so etwa Einkünfte aus Dienstleistungsgesellschaften oder auf ausländische Mieterträge. „Für diese Einkünfte sollte, anders als im Gesetzentwurf vorgesehen, das Halbeinkünfteverfahren gelten“, so Schick. Andernfalls würde dies eine Doppelbesteuerung bedeuten, weil bereits auf Unternehmensebene besteuerte Erträge beim Anleger noch einmal voll besteuert würden.

Exit-Tax: Positiv zu bewerten ist, dass Unternehmen in den ersten vier Jahren nur den halben Steuersatz zahlen, wenn sie Immobilien an einen REIT veräußern. Das Bundesfinanzministerium hat diese Regelung auch auf offene Immobilienfonds ausgedehnt. „Dagegen ist nichts einzuwenden“, so Schick, „aber es war abzusehen, dass jetzt mit einem gewissen Recht auch die geschlossenen Immobilienfonds fordern, dass die Exit-Tax für sie gelten soll.“

Der IVD fordert: „Exit-Tax für alle“. Dies war bereits im Beschluss des so genannten Job-Gipfels im vergangenen Jahr vorgesehen. Seinerzeit wurde eine zeitlich befristete Steuerreduktion beim Verkauf von Unternehmensimmobilien beschlossen, und zwar unabhängig davon, an wen diese Immobilien verkauft werden. „Wenn das Immobilienvermögen von deutschen Unternehmen in den nächsten Jahren mobilisiert werden soll, indem ein steuerlicher Anreiz zur Veräußerung der Immobilien gegeben wird, dann ist es nicht einzusehen, warum Unternehmen praktisch mit dem doppelten Steuersatz bestraft werden, wenn sie an jemand anders als an einen REIT oder an einen offenen Immobilienfonds verkaufen“, so Schick.

Dies führt zu einer Zwei-Klassen-Gesellschaft in der Immobilienwirtschaft: Jene Unternehmen und Gesellschaften, an die nicht zum halben Steuersatz verkauft werden kann, müssten dann wesentlich höhere Kaufpreise akzeptieren, da der Verkäufer den relativen steuerlichen Nachteil, den er gegenüber der Veräußerung an einen REIT oder an einen offenen Immobilienfonds hat, durch einen entsprechenden Aufschlag auf den Kaufpreis kompensieren wird.

Kritikwürdig ist auch, dass die halbierte Exit-Tax nur beim Verkauf von Immobilien gelten soll, die sich mindestens schon zehn Jahre im Besitz des Unternehmens befinden. „Diese Frist sollte auf fünf Jahre verkürzt werden“, so Schick. Sehr positiv zu bewerten ist dagegen, dass – anders als noch bei der anlässlich des Job-Gipfels beschlossenen Exit-Tax-Regelung – ausdrücklich auch Sale-and-Lease-Back-Konstruktionen erlaubt sein sollen.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland Bundesverband e.V. (IVD) Jürgen Michael Schick, Pressesprecher, Presse- u. Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

(sk)