IVD warnt nach aktuellem BGH-Urteil vor starren Fristen für Schönheitsreparaturen / Bundesgerichtshof bestätigt laufende Rechtsprechung, wonach Renovierungspflicht vom Grad der Abnutzung abhängig gemacht werden muss

(Berlin) – Vermieter sollten darauf achten, den Mieter im Vertrag zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Im Hinblick auf ein am Mittwoch (28. Juni 2006) vom Bundesgerichtshof gefälltes Urteil (Az. VIII ZR 124/05) rät der Immobilienverband Deutschland (IVD) jedoch dringend dazu, eine Formulierung zu wählen, die die Renovierungspflicht grundsätzlich von dem Grad der Abnutzung abhängig macht. Mögliche Formulierungen sind beispielsweise „Küche, Bäder und Duschen sind in der Regel alle drei Jahre zu renovieren“ oder „im Allgemeinen sollten Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre neu gestrichen werden“.

„Vermieter, die das nicht berücksichtigen, laufen Gefahr, die Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietvertrags selbst ausführen zu müssen. Denn der BGH hat mit seinem aktuellen Urteil einmal mehr die geltende Rechtsprechung bestätigt, wonach starre Klauseln bezüglich Schönheitsreparaturen im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteiligen und damit unwirksam sind“, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD. Der Mieter muss die Wohnung dann lediglich „in besenreinem Zustand“ übergeben, also nur sehr grobe Verschmutzungen entfernen.

Starker Nikotinbelag kann unter normale Abnutzung fallen
Im konkreten Fall hatte der Vermieter von seinem Mieter verlangt, nach dem Auszug Tapezier- und Reinigungsarbeiten auszuführen sowie verschiedene Mängel in der Wohnung zu beseitigen – insbesondere, weil sich an Wänden und Decken ein starker Nikotinbelag gebildet hatte, da in der Wohnung viel geraucht worden war. Die Mieter lehnten es jedoch ab, diese Arbeiten durchzuführen, worauf sie der Vermieter zur Zahlung von mehr als 8.000 Euro verklagte – ohne Erfolg. Denn der Mietvertrag habe starre Fristen bezüglich der Schönheitsreparaturen enthalten, so dass diese insgesamt unwirksam seien, entschied der BGH. Zudem sei keine Vereinbarung darüber getroffen worden, dass in der Wohnung nicht geraucht werden dürfe. Auch starkes Rauchen stelle dann keine Pflichtverletzung dar, so die Richter.

Erst vor kurzem hatte der BGH entschieden, dass von einer „starren Frist“ für Schönheitsreparaturen nicht nur dann auszugehen sei, wenn eine ausdrücklich zwingende Formulierung wie „mindestens alle fünf Jahre“ gewählt wird, sondern auch dann, wenn – was in sehr vielen Mietverträgen der Fall ist – die Vornahme der Arbeiten „alle fünf Jahre“ gefordert wird. Das Interesse des Mieters würden nur solche Klauseln angemessen beachten, die einen relativierenden Einschub wie „üblicherweise“ o.ä. enthalten (Az. VIII ZR 178/05).

Laufende Rechtsprechung hat angemessene Fristen entwickelt
Unter die so genannten Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete oder etwas Gips erneuert werden kann. „Dazu gehören zum Beispiel das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper und der Türen innerhalb der Wohnung“, erklärt Schick.

Dabei gelten nach der laufenden Rechtsprechung folgende Fristen als angemessen:

- Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre
- Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
- Nebenräume alle sieben Jahre.

Setzt der Vermieter viel kürzere Fristen, ist die Vereinbarung unwirksam.

Alternativ kann Renovierungspflicht beim Auszug vereinbart werden
Alternativ können Vermieter den Mieter auch dazu verpflichten, die Wohnung beim Auszug zu renovieren. „Sinnvoller ist allerdings eine Renovierung im Laufe der Mietzeit“, sagt Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei „bethgeundpartner immobilienanwälte“ aus Hannover. Beides – Schönheitsreparaturen während der Mietzeit und beim Auszug – darf der Vermieter nicht verlangen. Eine solche Regelung wäre nur wirksam, wenn die Endrenovierung vom Ablauf der üblichen Fristen seit der letzten Renovierung abhängig gemacht wird“, warnt sie (vgl. Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 308/02). Ist zum Thema Schönheitsreparaturen nichts vereinbart, sind diese laut Gesetz Sache des Vermieters.

Hat der Vermieter die regelmäßigen Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß vereinbart, kann er übrigens auch während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter verlangen, dass dieser die Schönheitsreparaturen durchführt beziehungsweise sich an den Kosten für diese beteiligt (Az. VIII ZR 192/04). „Diese Forderung kann der Vermieter schon durchsetzen, wenn die Wohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist. Es ist nicht notwendig, dass bereits die Bausubstanz gefährdet ist“, so Baumgarten.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland Bundesverband e.V. (IVD) Jürgen Michael Schick, Pressesprecher, Presse- u. Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 272756-0, Telefax: (030) 275726-49

(sk)