Klarheit bei der Einführung von Contracting in Wohnungseigentümergemeinschaften

(Haonnover) - Beabsichtigt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beheizung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudes nicht mehr selbst mittels einer der Gemeinschaft gehörenden Wärmeerzeugungsanlage durchzuführen, sondern diese Aufgabe einem Contractor zu überlassen, so muss die Wohnungseigentümergemeinschaft dies beschließen. Ist mit der Umstellung auf Wärmelieferung eine nachhaltige Modernisierung der Heizungsanlage verbunden, so hat die Rechtsprechung schon bisher einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ausreichen lassen. Ungeachtet dessen wurden Contractoren von Wohnungseigentumsverwaltern und von Finanzierungsinstituten mit der Auffassung konfrontiert, dass nur ein einstimmiger Beschluss für die Umstellung ausreicht. Dies führte bisweilen dazu, dass Verwalter Mehrheitsbeschlüsse zur Umstellung gar nicht protokolliert haben und Finanzierungsinstitute eine vom Contractor beantragte Finanzierung abgelehnt haben, wenn die Umstellung nur mehrheitlich und nicht einstimmig beschlossen worden war.

Im Rahmen der Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts wird dieses Problem nun gelöst. Am 16. Februar 2007 hat der Bundesrat dem „Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze“ zugestimmt. Es wird nach der Verkündung, deren Datum noch nicht feststeht, in Kraft treten. Das Gesetz soll dazu dienen, die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Erfordernissen der Praxis anzugleichen. Insbesondere sollen Querulanten keine Möglichkeit mehr haben, notwendige und sinnvolle Maßnahmen durch ihren Einspruch zu verhindern. Außerdem wird die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 2005, derzufolge eine Wohnungseigentümergemeinschaft teilrechtsfähig ist, nun gesetzlich festgeschrieben.

Für die Wärmelieferung ist der neue § 22 Absatz 2 WEG von Bedeutung. Danach kann die Gemeinschaft die Durchführung solcher Maßnahmen, die sich als Modernisierung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB darstellen, mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschließen. Weiterhin wird nun in einem neuen § 16 Abs. 3 WEG geregelt, dass mit mehrheitlich beschlossen werden kann, Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB (dazu gehören auch Wärmelieferungskosten, siehe § 2 Nr. 4 c) und 5 b) Betriebskostenverordnung) verbrauchsabhängig oder nach einem anderen sachgerechten Maßstab auf die Miteigentümer zu verteilen. Damit können also auch nicht überkommene Regelungen zur Heizkostenabrechnung einer Umstellung auf Wärmelieferung und der Verteilung der Wärmelieferungskosten auf alle Eigentümer entgegen gehalten werden.

Quelle und Kontaktadresse:
Verband für Wärmelieferung e.V. Pressestelle Ständehausstr. 3, 30159 Hannover Telefon: (0511) 36590-0, Telefax: (0511) 36590-19

(tr)