Musterbauverträge bieten privaten Bauherren keine Sicherheit / BSB warnt vor der Übernahme von Musterbauverträgen aus dem Internet / Rechtssicherheit für Verbraucher nicht gegeben / Vertragsprüfung und Verhandeln statt Ankreuzen / Eigenes Bauvertragsgesetz bleibt Forderung

(Berlin) - Runterladen, ankreuzen, unterschreiben, fertig - so leicht soll es mit seit kurzem online kursierenden Musterbauverträgen für die schlüsselfertige Errichtung eines Einfamilienhauses gehen. Was privaten Bauherren von verschiedenen Verbänden als das Nonplusultra eines unkomplizierten standardisierten Verbrauchervertrages für Bauleistungen offeriert wird, birgt erhebliche Gefahren. "Das sind keine verbraucherfreundlichen Vertragsmuster", warnt demnach auch Peter Mauel, 1. Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V. "Sie folgen im Grundtenor Unternehmerinteressen und bieten keine ausreichende Rechtssicherheit."

Der Bau eines Einfamilienhauses ist ein höchst komplexer Prozess, der von der Spezifik des zu errichtenden Gebäudes, von individuellen Wünschen und örtlichen Gegebenheiten stark beeinflusst wird. "Musterverträge können dieser Vielfalt auf keinen Fall Rechnung tragen", warnt Mauel. "Ein Vertrag zum Ankreuzen ähnlich einem Multiple-Choice Test ersetzt keinesfalls gründliche Vertragsverhandlungen."
Denn: "Gibt ein Verbraucher selbst ein solches Vertragsmuster vor, ist er im Sinne des Gesetzes Verwender und verliert damit maßgebliche Schutzrechte."

Musterverträge halten kritischem Blick nicht stand
Dem kritischen Blick des Verbrauchers halten die Musterverträge nicht stand. So wird nicht differenziert, ob das Haus mit einem Architekten, Generalunternehmer, schlüsselfertig oder als Ausbauhaus errichtet wird.
Bei Verbrauchern wird mit dem Begriff "Schlüssigfertigbau" die Erwartung erzeugt, dass sie Planung und Bauausführung aus einer Hand erhalten. Verstärkt wird dieser Eindruck, indem im Vertragsmuster auf die Checkliste für Bau- und Leistungsbeschreibungen Bezug genommen wird, in der Architekten- und Ingenieurleistungen im Leistungsumfang enthalten sind. Der Mustervertrag jedoch trennt Planung und Bauausführung. Die Planung fehlt also im Mustervertrag.
Der Vertrag unterstellt damit, dass Bauherren einen Architekten beauftragen. Er bürdet ihnen zahlreiche, sich aus Landesbauordnungen ergebende Pflichten wie das Beschaffen von behördlichen Genehmigungen auf. Verantwortung und Risiko wird damit auf den Auftraggeber verlagert.

Kein Mindeststandard an Unterlagen - Eigenleistungen nicht erwünscht
Das Herzstück eines Bauvertrages ist die Bau- und Leistungsbeschreibung. Besonders bei der Bau- und Leistungsbeschreibung zeigt sich, dass der Umfang der Planungs- und Bauleistungen, Art und Güte der Baustoffe und der Materialien und der technische Ausstattungsgrad als Vertragsgegenstand für jedes Bauvorhaben gesondert vereinbart werden müssen. Dies kann ein Mustervertrag nicht leisten. Zu dem fehlen Hinweise, welche Unterlagen der Auftragnehmer konkret zu übergeben hat und welche technische Nachweise oder Dokumentationen bei der Schlussabnahme auszuhändigen sind. Ein Mindeststandard zu überreichender wichtiger Unterlagen aber muss festgelegt werden. Von Eigenleistungen beim Schlüsselfertigbau wird abgeraten, Zusatzvereinbarungen für Gutschriften fehlen, eine Beratungs- und Überwachungspflicht des Unternehmers wird ausgeschlossen.



Vergütung und Zahlungsplan schränken Verbraucherechte ein
Als Vergütung benennt das Vertragsmuster Pauschalsummen. Ein Pauschalfestpreisvertrag, der Preis- und Planungssicherheit gibt, wird damit unterlaufen. Für Verbraucher unakzeptabel sind Gleitklauseln zu Stoffpreisen und Lohnanteilen. Eine Festpreisgarantie von mindestens zwölf Monaten ist unverzichtbar!
Abschlagszahlungen sollen sofort nach Rechnungseingang geleistet werden. Folgt man dieser Logik, können Bauherren weder den Bautenstand noch die Bauqualität prüfen und werden an der Wahrnehmung des Leistungsverweigerungsrechts gehindert. Zahlungen sollten aber nach tatsächlich erbrachter und mängelfreier Leistung erfolgen und auch so vereinbart werden. Zahlungsfristen von mindestens acht bis zehn Tagen - die VOB/B sieht 18 Tage vor - sind unabdingbar. Vorauszahlungsvereinbarungen sind verbraucher-feindlich.

Mängelbeseitigung und Vertragsstrafen zugunsten der Unternehmen ausgelegt
Auch der Punkt Mängelbeseitigung erweist sich als folgenschwer. Denn der Mustervertrag reduziert die Prüf- und Kooperationspflichten der Auftragnehmer und erlegt Bauherren alle Kosten auf, sollten sich deren Mängelanzeigen aus Sicht des Bauunternehmens als unbegründet erweisen.
Intransparent ist die Gewährleistungssicherheit. Der Mustervertrag will dafür fünf Prozent der Netto-Schlussrechnungssumme vereinbaren. Übliche Bezugsbasis waren bislang allerdings fünf Prozent des Vergütungsanspruches, also der Bruttovertragssumme.
Bei Vertragsstrafen enthält der Mustervertrag ebenso problematisches. Als Bezugsbasis nennt er 0,2 Prozent der noch nicht fertig gestellten Teilleistungen pro Tag Bauzeitüberschreitung. Die Rechtsprechung hält 0,2 Prozent der Bruttovertragssumme pro Werktag als angemessen. Fertigstellungssicherheiten - wie es auch das Forderungssicherungsgesetz fordert - fehlen gänzlich.

Musterverträge sind nicht zu empfehlen
"Da Musterverträge alles in allem Verbraucher benachteiligen, empfiehlt sie der Bauherren-Schutzbund nicht und warnt Verbraucher vor der Übernahme von Auftragsmustern aus dem Internet. Wir werden als Verbraucherschutzorganisation auch keine eigenen Musterverträge herausgeben", folgert der 1. BSB-Vorsitzende Peter Mauel. Nachdem mit dem Urteil des BGH vom 24.07.2008 die Privilegierung der VOB für Verbraucherverträge am Bau weggefallen ist, sind Musterverträge keine Lösung für das Problem fehlender Rechtsgrundlagen. "Wie sich zeigt, enthalten die jetzt vorliegenden Muster Fallen für Verbraucher, bieten ihnen keine ausreichende Sicherheit, sondern bürden ihnen im Gegenteil weitere Risiken auf. Ja, sie verschlechtern sogar die rechtliche Situation der Bauherren", kommentiert Mauel.

Forderung nach eigenem Bauvertragsrecht bleibt
So komplizierte und differenzierte Vertragswerke, wie es Bauverträge sind, müssen detailliert ausgehandelt und nicht lediglich angekreuzt werden. Um Tücken im Vertragswerk zu erkennen, hat der BSB schon vor längerer Zeit "Prüfsteine zum Bauvertrag" aufgelegt. "Dennoch sollten sich Bauherren immer der Hilfe unabhängiger Experten und der juristischen Beratung versichern", empfiehlt Mauel.
Für ausgewogene Verträge, bei denen die Interessen beider Seiten - des Bauanbieters und des privaten Bauherren - berücksichtigt sind, bedarf es nach Auffassung des BSB allerdings mehr denn je eines eigenen Bauvertragsrechts. "Die durch höchstrichterlichen Rechtsprechung gekippte VOB/B als Grundlage für private Bauvorhaben durch Musterverträge zu kompensieren, trägt weder der Dimension der Investitionen, noch der Kompliziertheit und rechtlichen Tragweite der Prozesse Rechnung", kritisiert Mauel. "Unsere Forderung als Verbraucherschutzorganisation nach einem Bauvertragsgesetz bleibt."

Quelle und Kontaktadresse:
Bauherren-Schutzbund e.V. Pressestelle Kleine Alexanderstr. 9/10, 10178 Berlin Telefon: (030) 3128001, Telefax: (030) 31507211