Prüfsteine gegen Fallstricke in Bauverträgen: Neue Checkliste für private Bauherren

(Berlin) - Mit viel mehr Rechtssicherheit müssen private Bauherren ausgestattet werden, um sich gegen unausgewogene Bauverträge wehren zu können. Sie enthalten für Verbraucher erhebliche Risiken und Nachteile. Diese Forderung erhebt der Bauherren-Schutzbund als bundesweite gemeinnützige Verbraucherschutzorganisation nach einer Erhebung unter Bauwilligen und Bauherrenfamilien. Danach weist jeder zweite analysierte Bauvertrag erhebliche Lücken auf. Zu mehr 87 Prozent treten Generalunternehmer, Generalübernehmer und Bauträger als Vertragspartner beim Hausbau auf. Von ihnen überreichte Vertragsunterlagen sind oft unkonkret oder unvollständig, der Vertragsgegenstand ist nicht eindeutig definiert.

„Bauherren geraten, wenn sie solche Bauverträge unterschreiben, auf ein weites Feld tückischer Stolpersteine“, warnt Peter Pirovits, 1. Vorsitzender des BSB. „Gern werden Bauverträge im Stil von Werbeprospekten unverbindlich formuliert. Viele Firmen legen sich ungern fest, um Risiken und Mehrkosten auf Bauherren abwälzen zu können.“. Da Bauherren sich oft unter Zeitdruck setzen lassen, werden Bauverträge ohne gründliche Prüfung unterzeichnet. „Das Erwachen ist bitter und teuer“, kommentiert Dr.Dr. Elke Heera, Vertrauensanwältin des BSB. „Denn obwohl vom Verein seit Jahren gefordert, gibt es kein gesetzliches Widerrufsrecht für Bauverträge“. „Wer nicht mit Ihnen verhandeln will und auf Ihre berechtigten Interessen nicht eingeht, ist nicht Ihr Baupartner“ meint Pirovits. „Suchen Sie sich dann unbedingt einen anderen geeigneten Hausanbieter.“

Um Bauherren auf die sichere Seite zu rücken, hat der Bauherren-Schutzbund eine Checkliste entwickelt. Mit diesen „Prüfsteinen zum Bauvertrag“ sollen sie sich in eine gefestigte Verhandlungsposition begeben.

Worauf sollten Bauherren achten? Der Bauherren-Schutzbund listet 14 Prüfsteine auf. Zunächst sollte sich jeder Klarheit über die Art des Vertrages verschaffen und seinen Vertragspartner prüfen. Soll es ein Selbstbauhaus werden, eine schlüsselfertiges Haus aus einer Hand, wird mit einem Bauträger gebaut oder ist es ein klassisches Architektenhaus. Je nachdem kann der Vertrag sehr unterschiedlich gestaltet sein. Deshalb sollten Vertragsangebote gründlich geprüft werden. Der Rat eines versierten Anwalts und die Unterstützung durch einen unabhängigen Bauherrenberater sind von Vorteil. Da private Bauherren in ihr „Lebenswerk“ durchschnittlich 225.000 € investieren, sollten sie sich genau ansehen, mit wem sie es zu tun haben. Nicht selten fehlen Informationen über den künftigen Baupartner. Häufig stimmen Angaben im Werbeprospekt nicht mit dem späteren Vertragspartner überein. Mancher, der Hausbauverträge anbietet, steht kurz vor einer Firmeninsolvenz. Bauwillige sollten deshalb einen Firmencheck einholen – den bietet beispielsweise der BSB seinen Mitgliedern an – und sich Referenzobjekte ansehen.

Hausangebote müssen auf Herz und Nieren – möglichst gemeinsam mit einem Bauexperten – geprüft werden. Detaillierte Preisangebote gehören dazu. Bei Bau- und Leistungsbeschreibungen gibt es die größten Defizite. Jede zweite bleibt unkonkret bei Leistungsumfang, Art und Güte der Baustoffe und Baumaterialien oder Ausstattungsgrad.

Dieses Herzstück des Bauvertrages wird unterschätzt. Bauherren sollten genau prüfen, ob alle Leistungen und Gewerke exakt mit Angaben über Qualität, Form, Abmessung, technische Parameter und Herstellermarken beschrieben sind. Daraus ergibt sich der Angebotspreis. Jeder fünfte Bauvertrag bot keine ausreichende Preissicherheit. Aber Vertragspreis und Festpreisgarantie sind für Bauherren besonders wichtig. Nachträgliche Vertragsänderungen verusachen Mehrkosten von durchschnittlich 5.000 bis 7.500 Euro.

Verbindliche Angaben zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin fehlten in jedem zweiten Bauvertrag. Dringend wird empfohlen, auf der Festlegung verbindlicher Eckdaten zu bestehen. „Die Einhaltung der Bauzeit“, so Rechtsanwältin Heera „sollte mit einer Vertragsstrafe gekoppelt werden.“ Auch die Vereinbarung eines Bauzeitenplanes gilt es nicht zu vergessen.

Nur nach Baufortschritt und nach mängelfreier Leistung sind Abschlagszahlungen zu entrichten. Baufirmen wollen das oft anders. 67 Prozent der untersuchten Zahlungspläne sind unausgewogen, benachteiligen Bauherren. Die meisten Bauherren gehen in Vorleistung und überzahlen mit 15.000 bis 50.000 Euro. Zahlungspläne sollten darum hart verhandelt werden. Zehn bis zwanzig Baumängel weist im Durchschnitt jeder Neubau auf. Ein Viertel der Bauschäden liegt zwischen 15.000 und 25.000 Euro. Sowohl BGB als auch VOB räumen Bauherren die Möglichkeit ein, Mängelbeseitigung zu verlangen. Jeder Bauherr sollte seine Firma dazu unverzüglich auffordern. Um das zu erzwingen, kann Geld zurückbehalten werden. Es ist empfehlenswert, sich durch Rechtsanwälte und unabhängige Bauherrenberater unterstützen zu lassen.

Bei Insolvenz des Auftragnehmers betrug der finanzielle Verlust der befragten Bauherren durchschnittlich 15.000 bis 20.000 Euro. Deshalb sollten Bauherren über eine Fertigstellungsgarantie verhandeln und Sicherheitsleistungen für die Fertigstellung des Bauvorhabens einfordern. Vor Vertragsabschluss sollte der Text der Bürgschaft vorliegen und von einem Rechtsanwalt geprüft werden. Firmen verweigern oft Sicherheitsleistungen, bestehen aber umgekehrt bei Bauherren darauf.

Häufig sind Bauherren bei Vertragsunterzeichnung noch nicht Eigentümer des Baugrundstücks, haben noch keine Baugenehmigung oder Darlehenszusage. In solchen Fällen sollte im Bauvertrag ein Vertragsvorbehalt vereinbart werden.

In den „Prüfsteinen zum Bauvertrag“ sind weitere wichtige Hinweise zur förmlichen Abnahme, zur Vereinbarung der Verjährungsfristen für Mängelansprüche und zur Gewährleistungsbürgschaft des Auftragnehmers enthalten.

„Prüfsteine zum Bauvertrag“ und weitere Informationen zum Bauherren-Schutzbund e.V. unter www.bsb-ev.de.

Quelle und Kontaktadresse:
Bauherren-Schutzbund e.V. Kleine Alexanderstr. 9/10, 10178 Berlin Telefon: 030/3128001, Telefax: 030/31507211