Risiken beim Bauen mit dem Bauträger / Zahlreiche Fallstricke in Bauträgerverträgen / Konflikte für Verbraucher vorprogrammiert / Unabhängige rechtliche und bautechnische Beratung notwendig / Verbraucherrechte im Bauträgerrecht stärken

(Berlin) - Bauen mit einem Bauträger als Vertragspartner ist ein gängiges, aber oftmals schwieriges Unterfangen, um sicher zu den eigenen vier Wänden zu gelangen. Denn der Bauträgervertrag birgt aufgrund seiner Besonderheiten zahlreiche Risiken für Verbraucher, die nicht leicht zu durchschauen sind. Darauf machen die Vertrauensanwälte des Bauherren-Schutzbund e.V. aufmerksam.


Verbraucher ist Erwerber und nicht Bauherr

Anders als beim Bau eines Hauses auf eigenem Grundstück, über den ein klassischer Bauvertrag abgeschlossen wird, ist beim Bauträgervertrag der Verbraucher kein Bauherr sondern Erwerber. Das heißt, dem Bauträger gehören Grund und Boden. Er tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung über ein Einfamilienhaus, eine Neubau-Eigentumswohnung oder eine sanierte Altbauwohnung. "Erwerber werden beim Bauträgermodell erst spät zu Eigentümern einer Immobilie, obwohl sie schon früh Zahlungen leisten. Sicherheiten sind unzureichend, Rechte des Verbrauchers eingeschränkt. Das ist vielen nicht bewusst", erläutert BSB-Vertrauensanwältin Dr. Dr. Elke Heera.
Von der Anbieterseite werde oft zeitlicher Verkaufsdruck ausgeübt, indem suggeriert wird, dass Wohnung oder Haus nicht mehr verfügbar seien, sofern die Beurkundung des Bauträgervertrages nicht "quasi übermorgen" erfolge. "Die Erwerber können so nicht ausreichend das aus 50 und mehr Seiten bestehende Vertragswerk prüfen und beurkunden vorschnell, weil sie meinen, der vom Bauträger beauftragte Notar werde ihre Interessen schon ausreichend mit vertreten", so die BSB-Vertrauensanwältin. "Doch das ist ein Irrtum, der unliebsame Folgen nach sich ziehen kann. Notare beurkunden den Willen der Parteien - eine unabhängige Verbraucherberatung können sie nicht leisten."


Firmen-Check empfohlen

Nicht selten verkaufen Bauträger sogar Immobilien ohne bereits Eigentümer des Grundstücks zu sein, ohne Vermessung oder Baugenehmigung. Deshalb, so empfiehlt die Verbraucherschutzorganisation, sollten sich Immobilieninteressenten zuvor ein genaues Bild machen - ein Firmencheck beispielsweise, wie ihn der BSB für seine Mitglieder einholt, hilft, Seriosität, Fachkompetenz und wirtschaftliche Leistungskraft des ins Auge gefassten Vertragspartners einzuschätzen. Der Bauträger sollte vor dem Verkauf sein Eigentum am Baugrundstück nachweisen. Rechte des Erwerbers müssen durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert, Baugenehmigung samt Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Vertragsabschluss nachgewiesen werden.


Sichere Zahlungsmodalitäten und Lastenfreistellung vereinbaren

Die Komplexität des Bauträgervertrages erfordert besondere Aufmerksamkeit. So gehören Kaufvertrag mit Bauverpflichtung, Bau- und Leistungsbeschreibung, Lageplan und Baupläne ins Vertragswerk, beim Erwerb einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Bei einer schon bestehenden Eigentümergemeinschaft sollte der neue Erwerber unbedingt Einblick in die Beschlusssammlung verlangen.

"Die besonderen Risiken", verdeutlicht BSB-Vertrauensanwalt Dr. Bernhard-Dietrich Breloer, "bestehen für Erwerber darin, dass sie in der Regel den Kaufpreis nicht erst nach mängelfreier Fertigstellung des Hauses und Eigentumsumschreibung zahlen. Sie sind stattdessen während der Bauphase gehalten, Abschlagszahlungen an den Bauträger zu leisten - ohne zunächst Eigentum am Grundstück und der bereits bezahlten Bauleistungen zu erhalten. Sie gehen also in finanzielle Vorleistung." Nicht selten wird verlangt, Kaufpreisraten direkt aufs Geschäftskonto des Bauträgers zu zahlen. "Davor ist zu warnen. Bei einer Firmeninsolvenz kann das Geld unwiederbringlich weg sein, ohne dass Eigentum erworben wurde."

Ein sicherer Weg ist beispielsweise die Zahlung aufs Konto der den Bauträger finanzierenden Bank. "Um nicht in eine Zahlungs- und Grundschuldenfalle zu tappen, muss der Verbraucher bei Vertragsabschluss auf die Verpflichtung der Bauträgerbank achten, das Vertragsobjekt - also sein künftiges Haus oder die Wohnung - aus der Haftung für die Globalgrundschuld freizustellen", argumentiert Rechtsanwältin Heera. "Eine sogenannte Lastenfreistellungsbescheinigung muss auch für den Fall gelten, dass der Bau vom Bauträger nicht vollendet wird."

Der Zahlungsplan darf keine Phantasieabschläge in vom Bauträger diktierter Höhe enthalten, sondern sollte sich - wie beim klassischen Bauvertrag auch - am gesetzlichen Leitbild orientieren: Gezahlt wird nach Baufortschritt. Wichtig: Es gibt einen von der Makler- und Bauträgerverordnung gesetzlich vorgeschriebenen Zahlungsplan. Mitunter bietet der Bauträger eine Bürgschaft an, die sich mit dem Baufortschritt reduziert. "Das ist eine Falle", meint Heera: "Abzusichern sind sämtliche vom Erwerber geleisteten Zahlungen." Ihm sei auch Spielraum für sein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht einzuräumen, um die Beseitigung von Mängeln durchzusetzen.


Prüfung des Bauträgervertrages ohne Zeitdruck

In Bauträgerverträgen fehlen häufig verbindliche Festlegungen zu Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin, Sonderwünsche sind nicht aufgenommen. Auch das führt zu erheblichen finanziellen Risiken. Deshalb wird dringend empfohlen, dazu konkrete vertragliche Regelungen zu vereinbaren. Für Bauzeitenüberschreitung sollte eine Vertragsstrafe aufgenommen werden.

"Für diese insgesamt komplizierten Vertragswerke, für Erfüllungssicherheiten wie Fertigstellungsbürgschaften oder Fertigstellungseinbehalte und für die Überprüfung des Vertrages auf verbraucherfeindliche Klauseln sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden", rät Rechtsanwalt Breloer. "Aus bautechnischer Sicht ist der Vertrag unter Hinzuziehen eines unabhängigen Experten wie eines BSB-Bauherrenberaters zu prüfen. Offene Fragen - beispielsweise zum Baulastenverzeichnis - sollte der Erwerber im Vorfeld der Beurkundung dem Notar vorlegen.

Da laut Beurkundungsgesetz der Vertragstext zwei Wochen vor dem Notartermin dem Verbraucher ausgehändigt werden muss, bleibt eigentlich genügend Zeit zur Klärung und Vertragsprüfung."

Die auf Baurecht spezialisierten BSB-Vertrauensanwälte haben nach Auswertung einer Vielzahl von Bauträgerverträgen teilweise Existenz bedrohende Schutzlücken für Verbraucher aufgedeckt. Der BSB fordert vom Gesetzgeber Veränderungen im Bauträgerrecht im Sinne des Verbraucherschutzes und erklärt seine Bereitschaft zum Dialog mit der Bau- und Immobilienwirtschaft.

Quelle und Kontaktadresse:
Bauherren-Schutzbund e.V. Pressestelle Kleine Alexanderstr. 9/10, 10178 Berlin Telefon: (030) 3128001, Telefax: (030) 31507211