Vermieter kann Winterdienst an Mieter delegieren / Zwischen 7 und 20 Uhr müssen Schnee und Eis sofort beseitigt werden / Zu räumen sind das private Grundstück und angrenzende öffentliche Wege

(Berlin) – Wenn die Temperaturen in den Wintermonaten sinken, steigt die Gefahr durch Schnee und Glatteis auf Grundstücken, Gehwegen und Straßen. Spätestens, wenn die ersten Schneeflocken fallen, stellt sich die Frage, wer dafür Sorge tragen muss, dass niemand ausrutscht und dabei zu Schaden kommt.

Hierbei ist zwischen öffentlichen Wegen und Privateigentum zu unterscheiden. Während für öffentliche Straßen die Gemeinde zuständig ist, ist der Vermieter bzw. bei Eigentumswohnanlagen der Verwalter dazu verpflichtet, dafür zu sorgen, dass sein Grundstück verkehrssicher ist. Oft verpflichtet ihn die Gemeinde auch zur Räumung der Bürgersteige vor seinem Haus. „Vermieter können diesen Winterdienst jedoch an die Mieter delegieren“, sagt Johannes-Peter Henningsen, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD).

Winterdienst im Mietvertrag genau regeln
Will der Vermieter den Winterdienst an die Mieter abtreten, muss er dies im Mietvertrag genau regeln. „Dabei kann sich der Vermieter aussuchen, ob er die Mietergemeinschaft insgesamt oder einen einzelnen Mieter zum Streuen und Schneeschippen verpflichtet“, sagt Henningsen. Eine Regelung, die vorsieht, dass insbesondere die Erdgeschoss-Mieter für den Winterdienst zuständig sind, gibt es nicht. (OLG Frankfurt, Az.: 16 U 123/87; LG Stuttgart, Az.: 5 S 210/87). „Die Vereinbarung über den Winterdienst des Mieters kann auch Bestandteil der Hausordnung sein, wenn diese mietvertraglich geregelt ist“, so Hennigsen.

Alternativ kann der Vermieter auch ein professionelles Unternehmen mit den Räumungsarbeiten beauftragen. Er kann dann die Kosten, die dafür entstehen, auf die Mieter umlegen. Auch wenn er einen einzelnen Mieter mit der Räumung beauftragt und diesem dafür einen Mietnachlass gewährt, kann er die Kosten dafür sowie für Schneeschieber und Streumaterial auf die übrigen Mieter umlegen. „Wird zu der Übernahme der Kosten keine Regelung getroffen, muss der Vermieter zahlen“, erklärt Hennigsen. Legt er die Kosten dagegen auf die Mieter um, muss er beachten, dass mangels abweichender Vereinbarung im Mietvertrag üblicherweise die Wohnfläche als Maßstab für die Umlage gilt. „Das heißt, je größer die Wohnfläche ist, umso höher sind die vom Mieter anteilig zu zahlenden Kosten“, erläutert Henningsen.

Übernimmt ein einzelner Mieter den Winterdienst, kommt aber seinen Pflichten nicht ordnungsgemäß nach, kann er vom Vermieter abgemahnt werden. „Räumt und streut der Mieter dennoch nicht, kann der Vermieter die Arbeiten an Dritte vergeben. Dann muss der vertragsbrüchige Mieter die Kosten dafür tragen“, berichtet Henningsen. Ist jedoch der für den Winterdienst zuständige Mieter wegen Krankheit oder Alter nicht in der Lage, den Winterdienst zu erfüllen, ist er von der Verpflichtung zu entbinden (LG Münster (Az. 8 S 425/03).

Zwei Passanten müssen aneinander vorbeigehen können
Wer den Winterdienst übernimmt, muss vor allem im direkten Bereich des Hauseingangs sowie auf dem Weg zu den Mülltonnen und Parkplätzen Schnee fegen und bei Eisglätte streuen. Auch das Schnee schippen und Streuen auf den Bürgersteigen vor dem Haus muss er in der Regel übernehmen. „Dabei müssen die Bürgersteige in einer für den Fußgängerverkehr erforderlichen Breite von mindestens einem Meter geräumt werden, so dass zwei Passanten aneinander vorbei gehen können“, sagt Rechtsanwalt und Immobilienexperte Ulrich Joerss von der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in Berlin mit Bezug auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az. III ZR 8/03). Treppen müssen in voller Breite geräumt werden. Gleichermaßen sind der Hauseingang, der Weg zu den Mülltonnen und den Mieterparkplätzen zu sichern.

Ebenso müssen die Zugänge zu Telefonzellen und Notrufsäulen sowie Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel frei gehalten werden (BGH, VersR 1967, S. 981). Hydranten sind von übermäßigem Schnee zu befreien. „Zudem sollte derjenige, der dem Räumungsdienst übernommen hat, natürlich darauf achten, dass er den Schnee vom Grundstück nicht auf Gehwege und Fahrbahn schippt, die dadurch behindert und gefährdet würden“, bemerkt Joerss.

Winterdienst – ein Job für Frühaufsteher
Wann und wie schnell Schnee und Eis beseitigt werden müssen, hängt von den Bestimmungen der lokalen Straßenreinigungssatzung ab. „Normalerweise besteht zwischen 7 Uhr und 20 Uhr die Verpflichtung sofort zu räumen“, sagt Joerss. Nach 20 Uhr auftretender Schneefall und Glätte müssen in der Regel bis 7 Uhr des nächsten Tages beseitigt werden; an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr. Vor 6 Uhr morgens ist es unzumutbar, Streuarbeiten vorzunehmen, entschied das OberlandesgerichtDüsseldorf (Az. 24 U 143/99).

Während lang anhaltendem Schneefall braucht niemand fortwährend zu räumen. Doch muss der Streupflichtige nach Ende des Schneefalls und dann, wenn es nur geringfügig schneit, beginnen. Falls notwendig, muss er auch mehrfach täglich schippen oder streuen (BGH, Az.: VI ZR 49/83).

Zu streuen ist mit abstumpfenden Mitteln wie beispielsweise Sand. Tausalz und tausalzhaltige Mittel sollten zum Schutz der Umwelt nur in Ausnahmefällen verwendet werden. „Ein solcher Ausnahmefall wäre beispielsweise Eisregen. Hier reicht Sand streuen nicht aus“, so Joerss. Auch an gefährlichen Stellen wie Treppen, Rampen oder Schrägen sind stark wirkende Streumittel vertretbar.

Verkehrssicherungspflicht ernst nehmen
Auch wenn der Vermieter einen oder mehrere Mieter bzw. ein Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragt, so bleibt er trotzdem für die ordnungsgemäße Durchführung verantwortlich (OLG Köln, Az.: 19 U 37/95; OLG Dresden, Az.: 7 U 905/96). „Vernachlässigt der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht, macht er sich bei einem Unfall schadensersatzpflichtig“, warnt Joerss. Da solche Unfälle auch bei regelmäßigem Winterdienst nie auszuschließen sind, sollten Vermieter zusätzlich zu ihrer privaten Haftpflichtversicherung eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtpolice abschließen, die in einem solchen Fall Krankenhauskosten und eventuelle Schadensersatz-, Schmerzensgeld- oder Rentenforderungen übernehmen würde.

Quelle und Kontaktadresse:
IVD Immobilienverband Deutschland, (ehemals Verband Deutscher Makler für Grundbesitz, Hausverwaltung und Finanzierungen e.V. (VDM)) Jürgen Michael Schick, Pressesprecher, Presse- u. Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 38302528, Telefax: (030) 38302529