Vermieter können bei der Wohnungsgestaltung mitreden / Grenze des normalen Geschmacks nicht überschreiten / Wohnung muss vermietbar bleiben / Zustimmung des Vermieters vor allem bei Veränderungen erforderlich, die in Bausubstanz eingreifen / Mieter hat Rückbaupflichten

(Berlin) – Farbige Wände im Jugendzimmer, neue Fliesen in Küche oder Bad oder sogar ein Wanddurchbruch zur Verbindung von Wohn- und Esszimmer – nicht selten nehmen Mieter die Neugestaltung ihrer Wohnung selbst in die Hand. „In vielen Fällen ist das auch kein Problem“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD). „Gerade bei Altbauwohnungen wird häufig vereinbart, dass der Mieter die Herrichtung der Wohnung übernimmt und dafür beispielsweise weniger Miete zahlen muss.“ Bei solchen Eingriffen handelt es sich häufig um Maßnahmen, die die Wohnung in einem ersten Schritt bewohnbar machen, wie das Tapezieren bzw. Malern der Wände und Decken, das Verlegen von Bodenbelägen oder die Installation einer Einbauküche.

Andere Veränderungswünsche ergeben sich erst im Lauf der Zeit. Bei Familienzuwachs beispielsweise ziehen es einige Mieter vor, ihre großzügig geschnittenen Wohnräume zu teilen, um auf diese Weise Platz für Kinderzimmer zu gewinnen, statt sich erneut auf Wohnungssuche zu begeben.“ Manchmal wünschen sich Mieter lediglich eine andere Atmosphäre in ihren Wohnräumen oder wollen neue Wohntrends umsetzen und gestalten die Wohnung aus diesem Grunde um.

Schick rät jedoch zur Vorsicht. Auch bei sinnvollen Veränderungen, die die Wohnung verbessern, muss eine Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden. „Das gilt für alle Maßnahmen, die ein wesentlicher Eingriff in die Beschaffenheit und die Substanz der Mietwohnung sind“, sagt Schick.

Die Grenzen des normalen Geschmacks nicht überschreiten
Grundsätzlich sind Mieter bei der Gestaltung ihrer Wohnräume weitgehend frei. Allerdings muss eine spätere Vermietung der Wohnung in dem neu geschaffenen Zustand möglich sein (KG Berlin, Az.: 8 U 211/04).

In dem oben genannten Fall hatte ein Mieter die Wände eines Zimmers gelb, grün, rot und blau gestrichen und zudem teilweise großflächig mit einem zweifarbig braunen Muster versehen. Dadurch sei die Wohnung in einem nur sehr schlecht vermietbaren Zustand gewesen. Dagegen war laut Gericht nicht zu beanstanden, dass der Mieter in einem anderen Zimmer die Styroporplatten entfernt, die Decke begradigt, tapeziert und in einem pastellfarbenen Gelb gestrichen hatte.

Es kommt immer darauf an, was dem „üblichen Geschmack“ entspricht. „Wenn der Mieter einem Modetrend folgt, der dazu führt, dass die Wohnung später nur schwer vermietungsfähig ist, kann er bei verweigertem Rückbau zu Schadensersatz verpflichtet werden“, sagt Rechtsanwalt und Immobilienexperte Ulrich Joerss von der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in Berlin.

Zulässige Veränderungen im Mietvertrag regeln
Sowohl Vermieter als auch Mieter gehen auf Nummer sicher, wenn sie Modernisierungsarbeiten und andere Veränderungen bereits im Mietvertrag oder ein einer speziellen Vereinbarung regeln. „Im Mietvertrag ist häufig festgelegt, dass der Mieter auch schon für geringfügige Einbauten und Installationen die Zustimmung des Vermieters einholen muss“, weiß Joerss.

Bei bestimmten Vorhaben kann der Vermieter jedoch die Zustimmung nicht verweigern – nämlich dann, wenn die Maßnahmen in den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung fallen. Laut verschiedenen Gerichtsurteilen gehören dazu beispielsweise die Verlegung eines Telefonanschlusses, der Anschluss einer Waschmaschine, der Einbau eines Hochbettes oder einer Einbauküche. Mieter dürfen auch einen Sichtschutz am Balkongeländer anbringen, wenn er dabei die Interessen des Vermieters – beispielsweise nach einer einheitlichen Fassadengestaltung – berücksichtigt. Der Vermieter muss auch das Aufhängen von Blumenkästen erlauben, wenn die Fassade durch das abfließende Wasser nicht verschmutzt wird.

Zwar muss immer der Einzelfall betrachtet werden, „in der Regel ist es aber so, dass der Vermieter alle Maßnahmen erlauben muss, die keinen erheblichen Eingriff in die Beschaffenheit oder Substanz der Mietwohnung darstellen, wenn also die Veränderung nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne großen Aufwand wieder vollständig beseitigt werden kann“, sagt Joerss. Es dürfen also keine Substanzschäden wie größere Löcher in der Wand zurückbleiben“, sagt Joerss.

Möglichst wenig in die Bausubstanz eingreifen
Leicht beseitigt werden können beispielsweise Nägel oder Bohrungen in den Wänden. Auch in Kachel- oder Fliesenfugen in Bad und Küche darf gebohrt werden, um die üblichen Einrichtungsgegenstände anzubringen. So entschied das LG Hamburg (Urteil vom 17.05.2001, Az. 307 S 50/01) zu Gunsten des Mieters, der 32 Dübellöcher im Badezimmer zur Anbringung von Spiegel, Konsole, Lampen, Duschstange, Haltegriff etc. gebohrt hatte. Alle Gegenstände hätten zur üblichen Ausstattung eines Bades gehört, es habe kein vertragswidriger Eingriff in die Substanz der Mietsache vorgelegen, so die Richter.

„In jedem Fall sollte der Mieter solchen Techniken den Vorzug geben, die möglichst wenig in die Bausubstanz eingreifen“, rät Joerss. Das wären etwa Bohren in die Fugen statt direkt in die Fliesen oder die Verwendung moderner Klebetechniken. Unterlässt der Mieter dies und verursacht er Beschädigungen, kann er zu Schadensersatz verpflichtet werden und hat gegebenenfalls neue Fliesen oder Kacheln einzusetzen (LG Göttingen, Urteil vom 12.10.1988, Az. 5 S 106/88).

Plant der Mieter dennoch etwa einen Wanddurchbruch oder neue Trennwände, den Einbau eines neuen Bades oder den Austausch von Fenstern und Türen, muss er sich dafür eine ausdrückliche Genehmigung vom Vermieter holen, „am besten lässt er sie sich schriftlich geben“, so Joerss. Für solche baulichen Veränderungen muss der Vermieter jedoch keine Zustimmung erteilen.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Eingriff überhaupt erst die Bewohnbarkeit der Wohnung ermöglicht. Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn Wasserleitungen verlegt, ein Waschbecken montiert oder Elektroinstallationen vorgenommen werden müssen. „Auch bauliche Maßnahmen, die aufgrund des technischen Fortschritts eine Selbstverständlichkeit sind, wie den Ersatz eines Kohleeinzelofens durch eine Nachtspeicherheizung muss der Vermieter erlauben“, sagt Joerss.

Auch kann ein Vermieter Umbaumaßnahmen normalerweise nicht ablehnen, an denen der Mieter aufgrund seiner Behinderung ein berechtigtes Interesse hat. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn das Interesse anderer Mieter am unveränderten Zustand des Gebäudes überwiegt. Einfache Hilfsmittel wie Haltegriffe oder mobile Rampen muss er aber erlauben.

Mieter haben Rückbaupflichten und Rückbaurechte
„Wurde im Mietvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung nichts anderes festgelegt, ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen“, sagt IVD-Sprecher Schick. Das bedeutet, der Mieter muss vorgenommene Veränderungen beseitigen. Für dabei entstehende mögliche Schäden haftet der Mieter. Ein Beispiel: Hat der Mieter einen Bodenbelag selbst verlegt, so muss er diesen beim Auszug entfernen. Wird der Unterboden beim Herausreißen beschädigt, weil der Bodenbelag verklebt war, muss der Mieter Schadensersatz leisten.

„Um sich abzusichern, kann der Vermieter bei risikoträchtigen Umbauten verlangen, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung vorweist, durch die Schäden abgedeckt werden, die der Mieter beim Rückbau verursacht“, sagt Schick.

Die Rückbaupflicht entfällt, wenn die Wohnung durch die Maßnahmen erst bewohnbar wurde oder wenn der Vermieter die Modernisierung gewünscht oder dieser zugestimmt hat. „Soll die Wohnung nach dem Auszug des Mieters sowieso umgebaut werden, wodurch die Umbauten des Mieters beseitigt würden, kann sich der Mieter gegen die Wiederherstellung des Ursprungszustands wehren“, so Schick. Auch wenn der Mieter einen Nachmieter findet, der die Umbauten und eine Rückbaupflicht übernehmen will, ist er hiervon befreit – vorausgesetzt, der Vermieter ist mit dem neuen Mieter einverstanden.

„Hat der Mieter Einbauten vorgenommen, wie etwa eine Einbauküche oder Duschkabine, hat er das Recht diese bei Auszug mitzunehmen“, weiß Schick. Möchte der Vermieter, dass die Gegenstände in der Wohnung verbleiben, muss er eine angemessene Entschädigung zahlen. Schick räumt ein, dass oft unklar ist, was im Einzelfall angemessen ist bzw. wie hoch der Wertersatz für verbleibende Modernisierungsvorteile nach Auszug des Mieters sein sollte. Jedenfalls sind nicht nur der Zeitwert zu berücksichtigen, sondern auch die dem Mieter ersparten Rückbaukosten. „Individuelle Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter sind aber stets ausschlaggebend.“

Quelle und Kontaktadresse:
IVD Immobilienverband Deutschland, (ehemals Verband Deutscher Makler für Grundbesitz, Hausverwaltung und Finanzierungen e.V. (VDM)) Jürgen Michael Schick, Pressesprecher, Presse- u. Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 38302528, Telefax: (030) 38302529