Zwangssteuer für Wohnungsgenossenschaften im Jahressteuergesetz 2008: Liquiditätskiller - Absicht oder Schnitzer?

(Hamburg) - Nach dem Koalitionsvertrag will die Bundesregierung der wachsenden Bedeutung von Wohnungsbaugenossenschaften für den Städte- und Wohnungsbau bundesweit Rechnung tragen und diese verstärkt fördern. Dieses Ziel hat sie mit dem Kabinettsbeschluss vom 8. August 2007 zum Jahressteuergesetz 2008 nun konterkariert: Die vorgesehene Abgeltungssteuer auf das so genannte EK-02-Vermögen schwächt die Investitionskraft gesellschaftlich engagierter Wohnungsbaugenossenschaften erheblich – und stärkt gewinnorientierte Wohnungsunternehmen.

Beim EK-02-Vermögen, das nach dem Gesetzentwurf mit einer Abgeltungssteuer in Höhe von 3 Prozent belastet werden soll, handelt es sich um Eigenkapital, das bisher insofern nicht besteuert wird, als es im Unternehmen verbleibt, um dort investiv eingesetzt zu werden. So haben Genossenschaften ihre Investitionskraft über Jahre erhalten und attraktive Wohnungsbestände bundesweit entwickeln können. Steuern mussten die Unternehmen auf diese Vermögensposition nur im Ausschüttungsfall in Höhe von rund 45 Prozent zahlen: Ein gangbarer Weg für alle Wohnungs-baugenossenschaften, die jährliche Dividenden in Höhe von etwa 4 Prozent ausschütten. Ein Ärgernis für alle renditeorientierten Betriebe, die hohe Dividenden zahlen, dabei aber nur sehr begrenzt investieren.

Deren Interessen stellt die Bundesregierung jedoch mit der Neuregelung in den Vordergrund ihrer Steuerpolitik. Danach soll das EK-02-Vermögen unabhängig von einer Ausschüttung auf zehn Jahre verteilt pauschal mit 3 Prozent nachversteuert werden. Ausgenommen von dieser Regelung sollen ausschließlich kommunale und steuerbefreite Wohnungsunternehmen sein, die wählen können, ob sie nach altem oder neuem Recht besteuert werden wollen.

Die steuerpflichtigen Wohnungsbaugenossenschaften sollen nun überraschend eine Abgeltungssteuer auf das Kapital bezahlen, das ihre Investitionskraft für einen nachhaltigen Wohnungs- und Städtebau sichern sollte. Damit ist eine erhebliche Schwächung ihrer Investitionskraft und -tätigkeit vorprogrammiert.

Ein Vergleich zeigt die erhebliche Schlechterstellung der Wohnungsbaugenossenschaften:

Bei einem unterstellten Eigenkapital EK 02 in Höhe von 100 Millionen Euro müssten nach dem geplanten Gesetzentwurf 3 Millionen Euro Abgeltungssteuer zzgl. Solidaritätszuschlag entrichtet werden. Künftige Dividendenausschüttungen in Höhe der restlichen 97 Millionen Euro wären dagegen steuerfrei.

Für renditeorientierte Unternehmen und ihre Anleger ist dies positiv, denn sie kommen auf diese Weise in den Genuss steuerfreier Auszahlungen in Höhe von 97 Millionen Euro. Eine Wohnungsbaugenossenschaft dagegen, die eine jährliche Dividende in Höhe von etwa 200.000 Euro ausschüttet und dafür bisher etwa 90.000 Euro Steuern zahlte, wäre nun mit einer Steuerzahlung in Höhe von 3 Millionen Euro belastet. Darüber hinaus müsste sie die Abgeltungssteuer sofort in ihre Bilanz einstellen, was ihre Investitionskraft und Bonität erheblich schwächt und damit ihr gesamtes Geschäftsmodell gefährdet. Konkret verhindert eine Abgeltungssteuer in Höhe von drei Millionen Euro Investitionen in Höhe von gut 15 Millionen Euro, denn das hierfür notwendige Eigenkapital fehlt dann.

Allein in Schleswig-Holstein müssten die betroffenen 11 steuerpflichtigen Wohnungsgenossenschaften mit ihren 61.000 Mitgliedern rund 30 Millionen Euro an Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag an die Staatskasse zahlen. Nach geltendem Recht wären es hingegen ca. 7.5 Millionen Euro. Bliebe es beim Beschluss der Bundesregierung, würde diesen Genossenschaften also unerwartet zusätzlich Eigenkapital in Höhe von 22.5 Millionen Euro entzogen. Wird der von Banken üblicherweise geforderte Eigenkapitalanteil von 20 Prozent zugrunde gelegt, verhindert dies Investitionen in Höhe von gut ca. 112 Millionen Euro. Aber genauso sind in Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern die steuerpflichtigen Wohnungsgenossenschaften durch den überraschenden Gesetzentwurf betroffen und in ihrem Vertrauensschutz verletzt. Sollten Bundestag und Bundesrat in unveränderter Form zustimmen, sind die Folgen weitreichend. Leidtragende sind neben der regionalen Wirtschaft in erster Linie die Mitglieder/Mieter der Genossenschaften sowie deren Familien. Diese haben bisher von den hohen Investitionen in den Bestand, den Neubau und das Wohnumfeld in Form attraktiver und bezahlbarer Wohnungen profitiert. Unter anderem damit erfüllen Genossenschaften seit Jahrzehnten ihren in den Satzungen festgeschriebenen Auftrag zur Mitgliederförderung.

Weiterhin würde das im Gesetzentwurf (§ 34 Abs. 6 KStG) vorgesehene Wahlrecht für kommunale, öffentliche und kirchliche Wohnungsunternehmen für viele dieser Gesellschaften aufgrund der geforderten Ausschließlichkeitsgebote – sowohl in Bezug auf die erlaubten Tätigkeiten der Unternehmen als auch bezüglich der Anteilseignerschaft – ins Leere laufen. Auch insoweit ist eine Nachbesserung dringend geboten.

VNW-Verbandsdirektor Dr. Joachim Wege stellt zusammenfassend fest:

„Das Jahressteuergesetz 2008 in der Fassung des Regierungsentwurfs wäre ein Liquiditätskiller für die nicht renditeorientierten Wohnungsunternehmen. Die überraschende Zwangssteuer auf das Eigenkapital EK 02 würde ihre Investitionskraft erheblich mindern. Investitionen in den Wohnungs- und Städtebau wie auch in Energieeinsparung, aber auch die vielfältigen sozialen Aktivitäten der gesellschaftlich engagierten Unternehmen müssten deutlich eingeschränkt werden.

Die Zwangssteuer für Wohnungsgenossenschaften widerspricht dem ausdrücklichen Willen aller Fraktionen des Deutschen Bundestages, die Wohnungsgenossenschaften entsprechend den Empfehlungen einer Expertenkommission verstärkt zu fördern. Deshalb fordern wir, dass auch die steuerpflichtigen Genossenschaften wählen können, ob sie nach altem oder neuem Recht besteuert werden. Das ist nicht zuletzt eine Frage der Gleichbehandlung und des Vertrauensschutzes.

Aber auch für die öffentlichen, kommunalen und kirchlichen Wohnungsgesellschaften muss dieses Wahlrecht effektiv gesichert werden. Insgesamt sind jetzt Bundestag und Bundesrat gefordert, den Regierungsentwurf nachzubessern, um so den erklärten politischen Zielen zu entsprechen und einen Schildbürgerstreich zu vermeiden.“

Quelle und Kontaktadresse:
VNW Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Pressestelle Tangstedter Landstr. 83, 22415 Hamburg Telefon: (040) 520110, Telefax: (040) 52011201