Aktuell: Sachverständigengutachten bei Baurechtsstreiten / was sind sie wert und wer bezahlt sie?

(Berlin) - Mängelfreies Bauen ist auch bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen große Ausnahme. Treten während des Baus oder nach der Abnahme schadensträchtige Baumängel auf – spätestens dann sollten sich bis dato gutgläubige Bauherren einen fachkundigen Berater an die Seite holen. Doch Vorsicht: Privatgutachter sollten nicht voreilig beauftragt werden!

Das Problem: Keine adäquate Bauleistung fürs gezahlte Geld!
Private Bauherren, die ohne Architektenbetreuung mit einem Generalunternehmer oder Bauträger bauen, stellen oft fest, dass sie für ihr „mängelfreies“ Geld keine adäquate Bauleistung erhalten. Wird das vom Bauunternehmen korrigiert, kommt die Sache in Ordnung. Oft aber werden Mängel geleugnet oder Nachbesserungen von der Zahlung fälliger Werklohnraten abhängig gemacht. Dann müssen Bauherren, die bislang auf einen eigenen baubegleitenden Berater verzichteten, sich technisch auf gleiche Augenhöhe mit dem sachkundigen Vertragspartner bringen. Will man für einen Privatgutachter spätere Kostenerstattung in Anspruch nehmen, müssen jedoch Grundsätze der Verhältnismäßigkeit gewahrt werden. Keinesfalls sollten Privatgutachter ad hoc beauftragt werden.

Worauf kommt es an? Werkvertragliche Kooperationspflichten einhalten
Gute Berater wie Architekten, Ingenieure oder Sachverständige sind nicht umsonst zu haben. Aber meist sind Baugelder der enttäuschten Bauherren, die dringende Hilfe in misslicher Lage erwarten, dahingeschmolzen. Kann das gezahlte Beraterhonorar vom vertragsungetreuen Unternehmer zurückgefordert oder mit Restwerklohnansprüchen verrechnet werden? Unter den Gesichtspunkten des Schadenersatzes und der Waffengleichheit wird ein solcher Kostenerstattungsanspruch von der Rechtsprechung in engen Grenzen bejaht. Bauherren haben allerdings werkvertragliche Kooperationspflichten zu beachten. Sie müssen Grundsätze der Verhältnismäßigkeit wahren und sich auf Notwendiges beschränken.

Darauf ist zu achten: Gütliche Einigung versuchen!
Bauherren sollten zunächst auf eine gütliche Einigung zur Beseitigung der Baumängel innerhalb einer bestimmten Frist dringen. Würden sie gleichsam hinter dem Rücken der Baufirma einen Berater mit der Mängelfeststellung beauftragen, so hätten sie zu voreiliger Selbsthilfe gegriffen und könnten eine Erstattung des verauslagten Privatgutachterhonorars nicht verlangen. Denn das Bauunternehmen unterliegt nicht nur einer Mängelbeseitigungspflicht; ihm steht auch ein Nachbesserungsrecht zu. Dieses Recht würde eingeschränkt, wenn ohne Vorwarnung Gutachterkosten in Rechnung gestellt werden. Handlungsbedarf ergibt sich allerdings im Verweigerungsfalle.

Lange Zeit war streitig, ob der Bauherr den Unternehmer zunächst in Verzug setzen muss. Das heißt, er musste ihm eine Frist zur Beseitigung des Baumangels setzen. Blieb das erfolglos, so konnte er einen Privatgutachter mit der Mängelfeststellung beauftragen und dessen Honorar als Verzugsschaden geltend machen. Diese strengen förmlichen Voraussetzungen sind ad acta gelegt. Immer mehr wird akzeptiert, dass Kosten eines Privatgutachtens als Folgeschaden von Baumängeln gelten. Dennoch sind für die Erstattung Grenzen gesetzt.

Das ist abzuwägen: Hilfe ja, Erstattung nur unter bestimmten Voraussetzungen!
Ein Berater hilft unerfahrenen Bauherren, sich bei bloßem Verdacht Klarheit über einen Baumangel zu verschaffen und Kosten für die Beseitigung einzuschätzen, um kurzfristig eine fällige Abschlagszahlung ganz oder teilweise einbehalten zu können. Komplizierte Abdichtungsprobleme im Keller, mangelhafte Wärmedämmung im Haus, fehlerhafte Planung, statische Probleme usw. kann nur ein Bauexperte beurteilen.

Nachteilig ist die Rechtslage vor allem dann, wenn Bauherren im Gewährleistungsstadium nach der Abnahme die Beweislast tragen. Auch bei einem zu prüfenden oder zu widerlegenden gegnerischen Gutachten kann auf die Mithilfe eines sachkundigen Beraters nicht verzichtet werden.

Beraterhonorare sind aber nur erstattungsfähig, wenn sie sich auf die Mängelfeststellung und Dokumentation beschränken. Der Berater muss sich auf das konzentrieren, was private Bauherren nicht ohne weiteres wissen können.

In einem laufenden Rechtsstreit können diese zusätzlichen Kosten nur ausnahmsweise der anderen Vertragspartei auferlegt werden. Gerichte vertreten allgemein die Auffassung, dass unter ihrer Obhut dem geschädigten Verbraucher durch gerichtliche Sachverständige ausreichend geholfen wird. Ausnahmen, einen eigenen Berater hinzuziehen und dafür Kosten erstattet zu bekommen, werden nur genehmigt, wo Klageanspruch oder Rechtsverteidigung vor großen bautechnischen Schwierigkeiten stehen.

BSB-Tipp von Vertrauensanwalt Dr. Bernhard-Dietrich Breloer, Berlin:
Hat der unerfahrene Bauherr den Verdacht, dass bei der Errichtung seines Eigenheims oder auch nach der Abnahme seines Hauses ein Baumangel vorliegt, so sollte er einen bautechnischen Berater hinzuziehen, selbst wenn er diesen im Ergebnis selbst bezahlten müsste. Stellt der Berater einen Baumangel fest und wird dieser dokumentiert und erfolgreich gegen den Unternehmer geltend gemacht, so hat dieser für die Beraterkosten unter dem Gesichtspunkt eines Folgeschadens aus Gewährleistungshaftung einzustehen. Es handelt sich um notwendige Kosten einer sinnvollen Rechtsverfolgung. Nur so können Mängel exakt dokumentiert und ihre Nachbesserung kontrolliert werden. Noch sicherer, aber auch mit nicht erstattungsfähigen Kosten verbunden ist es, bei Baubeginn einen bautechnischen Berater mit der baubegleitenden Qualitätskontrolle zu beauftragen.

Eine Verbraucherschutzorganisation wie der BSB bietet hier zu günstigen Konditionen bautechnischen Rat und über die Vertrauensanwälte auch baurechtliche Unterstützung.

Quelle und Kontaktadresse:
Bauherren-Schutzbund e.V. Pressestelle Kleine Alexanderstr. 9/10, 10178 Berlin Telefon: (030) 3128001, Telefax: (030) 31507211