Mehr Vertragsgerechtigkeit für private Bauherren / Aktuelle Analyse des Bauherren-Schutzbundes zu Auswirkungen verbraucher-feindlicher Klauseln in Bauverträgen / Unausgewogene Verträge benachteiligen Bauherren erheblich / Bauherren-Schutzbund geht mit Abmahnungen und Unterlassungsklagen gegen verbraucherfeindliche Klauseln vor

(Berlin) - Unausgewogene Verträge zwischen privaten Bauherren und Bauunternehmen sind beim Hausneubau an der Tagesordnung. Bauwerkverträge von Hausbaufirmen, Generalunternehmern oder Bauträgern enthalten eine Vielzahl verbraucherfeindlicher Klauseln. In einer aktuellen Analyse untersuchte der Bauherren-Schutzbund Auswirkungen verbraucherfeindlicher Klauseln auf die rechtliche Situation privater Bauherren.

Daraus ergibt sich, dass die vom BSB geprüften Klauseln typische Merkmale unausgewogener Verträge aufweisen, die Verbraucher erheblich benachteiligen. Sie begünstigen den mit einem Wissensvorsprung ausgestatteten gewinnorientierten Unternehmer und benachteiligen den geschäftsunerfahrenen Verbraucher, der in der Regel nur einmal im Leben ein Haus baut. Bereits seit mehreren Jahren ist der BSB im Sinne des Unterlassungsklagegesetzes zu Abmahnungen und Unterlassungsklagen berechtigt.

Verstöße gegen das Äquivalenz- und Transparenzgebot

"Die Hauptverstöße gegen den gesetzlichen Verbraucherschutz verfolgen im Wesentlichen immer das gleiche Ziel", konstatiert BSB-Vertrauensanwalt Dr. Bernhard-Dietrich Breloer. "Alles dreht sich um den Leistungsaustausch. Bauanbieter streben eine möglichst frühe Vermarktung ihrer Bauleistung und eine größere Anpassungsfähigkeit ihrer zum Vertragsinhalt werdenden Angebote an - verbunden mit ebenfalls frühen Werklohn- oder Kaufpreiszahlungen."

Während sich Unternehmen in Verträgen selbst viele Hintertüren für einseitige Vertragsänderungen offen lassen, werden im Gegensatz dazu die Rechte privater Bauherren erheblich beschnitten.

"Einseitig bestimmte Zusatzentgelte sind allerdings das Gegenteil von Preissicherheit", erklärt Breloer. "Zwangsläufig führt all das zu Konflikten und verstößt gegen das Transparenz- und das Äquivalenzgebot."

Im "freien Spiel der Kräfte" treten erstaunliche Ungleichgewichte zutage, wie besonders drastische, zum Teil abgeurteilte oder abgemahnte Klauseln zeigen:

Verbraucherfeindliche Klauseln sind rechtswidrig

Das Spektrum verbraucherfeindlicher Klauseln reicht von einseitigen Vertragsveränderungen, dem Vertragspreis, dem Zahlungsplan und den Zahlungsmodalitäten, der Bauzeit und der Vertragsstrafe, der Einschränkung gesetzlicher Mängelrechte und des Leistungsverweigerungsrechts, den Sicherheitsleistungen bis zur Abnahme und Gewährleistung.

Einseitiges Abänderungs- und Leistungsbestimmungsrecht: "Das Bauunternehmen behält sich eventuelle, von diesem Bauvertrag, der anliegenden Baubeschreibung und den Planungsunterlagen abweichende Änderungen, die technisch oder dispositorisch notwendig sind, ausdrücklich vor." Bauherren werden durch die vom Unternehmer einseitig vorgenommene Änderungen vor allem finanziell stark belastet. Das kann die Finanzierung und den Zeitplan akut gefährden.

Rechtliche Wertung: Die Klausel verstößt gegen § 308 Nr. 4 BGB, weil sie nicht berücksichtigt, dass Änderungen oder Abweichungen nur aus "triftigen Gründen" erfolgen können und auch für den Bauherrn zumutbar sein müssen.

Fälligkeit der Abschlagzahlungen: "Die Abschlagzahlungen sind fällig innerhalb einer Frist von acht Tagen nach Zugang der entsprechenden Ratenanforderung des Bauunternehmers." Wenn die Abschlagszahlung nicht nach Baufortschritt erfolgt, gehen Verbraucher in Vorleistung, ohne die Sicherheit der Fertigstellung zu haben. Bei einer Unternehmerinsolvenz sind die Gelder verloren.

Rechtliche Wertung: Diese Regelung verstößt gegen das gesetzliche Leitbild und das Äquivalenzgebot - § 641 und § 307 BGB - und ist daher unwirksam. Die jeweilige Ratenanforderung des Auftragnehmers besagt nichts über den Baufortschritt und die Fertigstellung der jeweiligen Leistungsstufe. Die Fälligkeit der jeweiligen Abschlagforderung kann erst dann eintreten, wenn der vereinbarte Leistungsstand erreicht ist.

Hausrecht und Hausverbot: "Der Bauherr überträgt dem Bauunternehmer während der Abwicklung des Bauvorhabens bzw. der Durchführung des Bauwerkvertrages unwiderruflich das Hausrecht am Baugrundstück bzw. Bauobjekt." Werden Bauherren am Betreten des eigenen Grundstücks gehindert, können sie keine Kontrolle über ihr Bauvorhaben ausüben, können weder Mängel rügen noch Ihre Beseitigung fordern und auch keinen unabhängigen Fachmann zu Hilfe holen.

Rechtliche Wertung: Eine solche Klausel verstößt gegen § 307 und das gesetzliche Leitbild des § 903 BGB. Die vollständige Ausschließung des Bauherrn als Grundstückseigentümer führt zu einer unangemessenen Benachteiligung. Da in der Regel Abschlagzahlungen vereinbart sind, muss dem Bauherrn die Möglichkeit zustehen, die Vollständigkeit und Mängelfreiheit der den Abschlagszahlungen entsprechenden Teilleistungen persönlich zu überprüfen, ohne den Auftragnehmer fragen zu müssen.

Verbraucherfeindliche Klauseln nicht akzeptieren

Allen verbraucherfeindlichen Klauseln ist gemeinsam, "dass sie im Wettbewerb mit anderen Unternehmen auf eine frühe vertragliche Bindung und eine Beherrschung des schwächeren Vertragspartners abzielen", zieht Breloer ein Fazit aus der Analyse. Private Bauherren müssen verbraucherfeindliche Vertragsklauseln nicht akzeptieren. Deshalb ist bei der Vertragsprüfung anwaltlicher Rat gefragt. "Es ist Sache des BSB, im Vorfeld individueller Vertragsabschlüsse verbraucherfeindliche Klauseln zu erkennen und unschädlich zu machen, bevor sie ihre Wirkung entfalten." Diese präventive Arbeit im Sinne des Verbraucherschutzes ist wirkungsvoll. Nicht wenige Firmen, die auf solche Klauseln aufmerksam gemacht wurden, haben sie freiwillig aus ihren Verträgen entfernt. Andere Unternehmen wurden durch Abmahnungen und Unterlassungsklagen dazu veranlasst. Das beugt Konflikten am Bau vor. "Schwächeren Vertragspartnern zu ihrem Recht zu verhelfen, ist ein Ziel des BSB."

Eine Übersicht verbraucherfeindlicher Klauseln mit rechtlicher Kommentierung ist im Internet verfügbar unter: www.bsb-ev.de.

Quelle und Kontaktadresse:
Bauherren-Schutzbund e.V. Pressestelle Kleine Alexanderstr. 9/10, 10178 Berlin Telefon: (030) 3128001, Telefax: (030) 31507211