Mietverträge checken und Geld sparen; aktuelles BGH-Urteil stärkt erneut Mieterrechte

(Düsseldorf) - Wer seinen Mietvertrag und die aktuelle Rechtsprechung kennt, kann bares Geld sparen - insbesondere, wenn es um Schönheitsreparaturen geht. Auch Vermietern kann nur empfohlen werden, vorhandene Mietverträge auf möglicherweise unwirksame Klauseln zu Schönheits- und Endreparaturen zu überprüfen, um nicht in teure Kostenfallen zu laufen.

Jüngstes Beispiel ist eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH): Wer in einer Mietwohnung lebt, kann nicht durch den Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Decken und Oberwände der Wohnung während der Mietzeit zu "weißen" (Aktenzeichen VIII ZR 224/07).

Im vom BGH entschiedenen Sachverhalt klagte ein Vermieter gegen einen Mieter auf Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen beziehungsweise wegen Beschädigung der Mietsache. Der Mieter sei laut Vermieter seiner vertraglichen Pflicht nicht nachgekommen, da er während der Mietzeit die festgelegten Schönheitsreparaturen, welche unter anderem "das Weißen der Decken und Oberwände" umfassen, unterlassen habe.

Der BGH nahm den Mietvertrag beim Wort und legte ihn dahingehend aus, dass mit "Weißen" tatsächlich der Anstrich der beschriebenen Flächen mit weißer Farbe gemeint war.

Schönheitsreparaturen vs. Endrenovierungsklausel
Da der Mietvertrag die betreffende Regelung nicht als Endrenovierungsklausel vorsah, sondern sie zu den Schönheitsreparaturen generell zählte und damit den Mieter auch während der Mietzeit zu diesen verpflichtete, sah der BGH den Mieter unangemessen benachteiligt. Er argumentierte, dass der Mieter durch die Verpflichtung, eine bestimmte Farbe zu gebrauchen, in der Gestaltung seines persönlichen Lebensraums eingeschränkt sei, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe.

Neues Urteil reiht sich ein - BGH stärkt einmal mehr die Mieterrechte
Das oben genannte Urteil zur Farbwahl ist als eine Fortsetzung der Linie des BGH zu sehen, der mit verschiedenen Urteilen zum Mietrecht in den letzten Jahren die Rechte von Mietern immer weiter gestärkt hat.

- Starre Fristenpläne zur Renovierungspflicht unwirksam
So hat das höchste deutsche Zivilgericht schon im Juni 2004 entschieden, dass Klauseln, die starre Fristenpläne zur Renovierungspflicht des Mieters vorsehen, gegen den rechtlichen Grundsatz von "Treu und Glauben" verstoßen und damit unwirksam sind.

- Starre Endrenovierungsklauseln
Auch so genannte formularmäßige Endrenovierungsklauseln können unwirksam sein, wenn sie den realen Bedingungen nicht ausreichend Rechnung tragen. Beispielsweise kann ein Mieter nicht vertraglich zu einer Endrenovierung der Wohnung verpflichtet werden, sofern der tatsächliche (gute) Zustand derselben eine solche Renovierung gar nicht erfordert. Laut einem Urteil des BGH vom April 2009 (Aktenzeichen VIII ZR 302/03) können solche unwirksamen Klauseln sogar einen Kostenerstattungsanspruch (!) des Mieters gegen den Vermieter zur Folge haben, sodass sich ein enormes finanzielles Risiko für den Verwender von Formularmietverträgen, die unwirksame Klauseln beinhalten, ergibt.

- Abgeltungsklauseln/Quotenklauseln
Im Oktober 2006 entschied der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 52/06), dass mietvertragliche Klauseln, nach welchen der Mieter beim Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen anteilmäßig übernehmen soll (so genannte Abgeltungsklauseln bzw. Quotenklauseln), unwirksam sein können, sofern der Anteil der Kostenbeteiligung starr ist und sich nicht nach dem tatsächlichen Zustand bzw. der Renovierungsbedürftigkeit der Mietwohnung richte.

Urteile für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessant
Auswirkungen hat das neue Urteil des BGH gemeinsam mit den schon älteren Urteilen gleichermaßen für Mieter und Vermieter.

Wohnraummieter sollten sich ihre meist formularmäßig erstellten Mietverträge nochmals genau anzusehen. Ist sich ein Mieter nicht sicher, ob eine Klausel wirksam oder unwirksam ist, so bietet sich in jedem Fall die Beratung durch einen Rechtsanwalt an. Notwendig wird die Rechtsberatung für einen Mieter spätestens dann, wenn er vom Vermieter auf Grund einer Klausel, die unwirksam sein könnte, auf Schadenersatz verklagt wird.

Vermieter auf der anderen Seite sollten unbedingt die von Ihnen verwendeten Mietverträge überprüfen bzw. überprüfen lassen, um etwaigen Kostenrisiken aus dem Weg zu gehen. Der finanzielle Aufwand einer qualifizierten Beratung lohnt sich angesichts des weit höheren finanziellen Schadens eines verlorenen Prozesses in jedem Fall.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Oliver Schöning (www.gks-rechtsanwaelte.de, Wuppertal). Die Kanzlei GKS-Rechtsanwälte ist Mitglied im internationalen Anwaltsnetzwerk Eurojuris Deutschland e.V.

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(mk)