Mit Staffelmieten Ärger bei der Mieterhöhung vermeiden / Alternativ kann der Vermieter die Miete binnen drei Jahren um bis zu 20 Prozent der Ausgangsmiete erhöhen

(Berlin) – Die Erhöhung der Miete bereitet nicht nur Mietern Kopfzerbrechen. „Zwar herrscht seitens des Mieters oft Verständnis für steigende Mieten, wenn seine Wohnung zuvor mit einer Zentralheizung modernisiert wurde. Problematischer ist es aber, wenn der Vermieter die Bestandsmieten an das allgemeine Mietniveau anpassen will“, weiß Jürgen Michael Schick, Pressesprecher des Immobilienverbands IVD. „Das allgemeine Mietniveau kann zum Beispiel steigen, wenn Wohnungen in dem entsprechenden Stadtteil besonders stark nachgefragt werden, oder wenn sich das Umfeld, beispielsweise durch verbesserte Einkaufsmöglichkeiten oder soziale Einrichtungen wie Kindergärten, verbessert hat“, so Schick.

Mieterhöhung bei Staffelmietverträgen
Um dieser Problematik von vornherein aus dem Weg zu gehen, empfiehlt sich der Abschluss von Staffelmietverträgen. „Der Vorteil der Staffelmiete liegt darin, dass sich beide Parteien einvernehmlich auf eine vertraglich garantierte Mieterhöhung einigen“, so Schick. Vermieter und Mieter legen fest, in welchem Umfang die Miete in den kommenden Jahren steigen wird. Dabei muss zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen und die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich als Geldbetrag ausgewiesen werden. Eine Vereinbarung, in der lediglich steht, dass sie jährlich um drei Prozent steigt, wäre unwirksam.

Eine entsprechende Vereinbarung könnte folgendermaßen aussehen:

Die Kaltmiete beträgt derzeit 500 Euro. Gemäß § 557 a BGB wird folgende Erhöhung vereinbart:
ab 1.1.2006 von 500,00 EUR um 15,00 EUR auf 515,00 Euro
ab 1.1.2007 von 515,00 EUR um 15,45 EUR auf 530,45 Euro
ab 1.1.2008 von 530,45 EUR um 16,36 EUR auf 546,36 Euro.

Bei einem Staffelmietvertrag ist die Erhöhung aufgrund von Vergleichsmieten oder baulichen Verbesserungen ausgeschlossen. Staffelmieten haben für Vermieter den Vorteil, dass sich die Miete automatisch erhöht, ohne kompliziertes Mieterhöhungsschreiben. Allerdings sollten Vermieter ihre Mieter an die Erhöhung der Miete erinnern. Vergisst der Vermieter, auf die anstehende Mieterhöhung hinzuweisen, so verfällt der Anspruch auf die Staffelmieterhöhung jedoch nicht. Die im Staffelmietvertrag vereinbarten Beträge bleiben wirksam. So kann es auch nach Jahren zu teuren Nachzahlungen durch den Mieter kommen, wenn sich der Vermieter schließlich an die vereinbarte Staffelmieterhöhung erinnert (Kammergericht Berlin 12 U 320/01, WM 2004). Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung verjährt allerdings innerhalb von drei Jahren.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Alternativ zur Staffelmiete kann der Vermieter die Miete binnen drei Jahren um bis zu 20 Prozent der Ausgangsmiete erhöhen. Nach jeder Mieterhöhung ist eine 15-monatige Pause vorgeschrieben. Erhöhungen der Betriebskosten und wegen Modernisierungen zählen hierfür nicht.

Die 15-monatige Stagnationsphase muss der Vermieter zum ersten Mal bereits ab Einzug des Mieters einhalten. Ankündigen darf er die von ihm geplante Mietanhebung allerdings schon drei Monate früher, also genau nach einem Jahr.

Zu berücksichtigen ist, dass diese Möglichkeit der Mieterhöhung im Gegensatz zu einer vereinbarten Staffelmiete nicht automatisch eintritt. Der Mieter muss vielmehr zustimmen. Verweigert er dies, muss notfalls auf Zustimmung geklagt werden.

Neben der genannten Frist ist als Grenze der jeweiligen Erhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten. Laut Gesetz sind das die üblichen Mieten, „die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind“ (§ 558 II BGB).

In dem Schreiben, in dem der Vermieter den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordert, muss er die geforderte neue Miete mit solchen Vergleichsmieten begründen. In der Regel verweisen Vermieter dafür auf den Mietspiegel.

Existiert in der betreffenden Gemeinde ein so genannter „qualifizierter Mietspiegel“, der Angaben über die betroffene Wohnung enthält, ist er im Schreiben anzugeben. Das gilt auch dann, wenn die Erhöhung mit einem anderen Mittel begründet wird. Allerdings gibt es bislang nur für wenige Orte diese „qualifizierten Mietspiegel“. Sie werden auf breiter Datenbasis erhoben und anschließend von den Gemeinden oder Interessenvertretern der Mieter und Vermieter bestätigt. Alle zwei Jahre müssen sie aktualisiert und alle vier Jahre völlig neu erstellt werden. „Die in diesen qualifizierten Mietspiegeln angegebenen Mieten gelten vor Gesetz als grundsätzlich richtig und sind damit kaum noch angreifbar“, sagt Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei Bethge und Partner aus Hannover. „Viele ältere Mietspiegel stützen sich dagegen auf teils lückenhafte Daten, die von den beteiligten Interessengruppen ausgehandelt wurden. Streit um alte Mietspiegel konnte vor Gericht oft erst ein Gutachten klären.“

Der Vermieter kann die Mieterhöhung aber auch begründen, in dem er in seinem Schreiben mindestens drei nach den gesetzlichen Merkmalen vergleichbare Wohnungen in der Umgebung benennt, für die seine Wunschmiete bereits gezahlt wird. „Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Vermieter jedoch mehr als drei Vergleichswohnungen angeben. Aber Vorsicht ist geboten: Es dürfen keine Durchschnittsmieten aus den Vergleichsmieten gebildet werden. Maßgeblich ist die Wohnung mit der niedrigsten Miete“, so Baumgarten.

Damit die Vergleichbarkeit überprüfbar ist, nennt der Vermieter unter anderem Adresse, Geschoss, bei mehreren Wohnung auf einer Etage die genaue Lage und Quadratmeterpreis der ausgewählten Wohnungen (Bundesverfassungsgericht, Az. 1 BvR 1527/87).

In der Praxis könnte dies so aussehen:
„Musterstraße 1, 26131 Musterstadt, 1. Obergeschoss links, 60 Quadratmeter, Kaltmiete ohne alle Betriebskosten 6 Euro pro Quadratmeter. Das Mietshaus liegt im selben Viertel wie Ihre Wohnung und hat das Baujahr 1990. Wie Ihre Wohnung hat die Vergleichsimmobilie zwei Zimmer, Küche, Diele, Bad und eine Zentralheizung. Vergleichbarkeit ist daher gegeben.“

Möglich ist es auch, die Mieterhöhung auf das beigefügte Gutachten eines Sachverständigen zu stützen. Der Experte muss darin die Wohnung mit dem übrigen Wohnungsmarkt vergleichen und daraus – nachvollziehbar – die Vergleichsmiete ablesen. „Es ist darauf zu achten, dass das Gutachten nicht überholt oder veraltet ist. Zum Teil wird eine Obergrenze von zwei Jahren angenommen“, weiß Baumgarten.

Insgesamt gilt: Ist die Mieterhöhung in Ordnung, muss ihr der Mieter zustimmen. Zur Prüfung hat der Mieter zwei Monate Zeit. Stimmt er der Mieterhöhung zu, ist die höhere Miete dann ab dem dritten Monat nach Zugang der Mitteilung fällig, bei einer im Juli mitgeteilten Erhöhung also ab Oktober. Andernfalls muss ihn der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung verklagen.

Quelle und Kontaktadresse:
IVD Immobilienverband Deutschland, (ehemals Verband Deutscher Makler für Grundbesitz, Hausverwaltung und Finanzierungen e.V. (VDM)) Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: 030/38302528, Telefax: 030/38302529