BGH stoppt Formalismus bei Betriebskostenabrechnung / Unbedingt innerhalb von 12 Monaten abrechnen

(Berlin) - Dem übertriebenen Formalismus von Amts- und Landgerichten bei den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung für Mietwohnungen hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 17. November 2004 (Az.: VIII ZR 115/04) nach Ansicht der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland zumindest teilsweise Einhalt geboten. Nach § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches müssen Vermieter innerhalb von zwölf Monaten eine Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters vorlegen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter laut BGH dazu keine Nachforderungen an den Mieter richten.

„Entscheidend ist daher, dass der Vermieter innerhalb der 12-monatigen Frist eine Abrechnung vorlegt, die den formellen Anforderungen entspricht. Denn nur dann ist die Abrechnung ordnungsgemäß und der Vermieter hat rechtzeitig abgerechnet“, so Rechtsanwalt Kai H. Warnecke, Mietrechtsexperte bei Haus & Grund. Zum Leidwesen der Vermieter haben die Amts- und Landgerichte die „formellen Anforderungen“ in der Vergangenheit stark überdehnt mit der Folge, dass die Abrechnung oft nicht anerkannt wurde. Konnte der Vermieter nicht rechtzeitig nachbessern, kam er mit seinen Nachforderungen zu spät und musste die vom Mieter verursachten Kosten für Heizung oder Wasser aus eigener Tasche zahlen.

Warnecke: „Dem hat der Bundesgerichtshof nun teilweise Einhalt geboten mit seiner Entscheidung, dass die Verwendung eines anderen als des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels zwar einen inhaltlich-materiellen Fehler darstellt, jedoch keinen formellen Mangel der Abrechnung.“ Sinn und Zweck der Abrechnung sei es, dass der Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist Gewissheit darüber erlangen kann, ob und in welcher Höhe er mit der Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Gleichzeitig soll er in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Auch für juristisch und betriebswirtschaftlich nicht gebildete Mieter sei bei einer Kontrolle der Abrechnung die Verwendung eines fehlerhaften Umlageschlüssels leicht erkennbar, was allerdings korrigiert werden müsse.

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