Erwerber von Mietwohnungen haften für Schäden gegenüber Mietern / Nach BGH-Urteil rät Haus & Grund, Risiken des Mietverhältnisses genau zu prüfen

(Berlin) - Die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund rät den Käufern von Mietwohnungen zu besonderer Vorsicht. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) haftet der Erwerber einer Mietwohnung unter Umständen für Schäden, die durch ein Fehlverhalten des alten Eigentümers entstanden sind.

Im konkreten Fall hatte der alte Vermieter einen Mangel nicht beseitigt. Der Mieter hatte daher einen Sachverständigen mit der Schadenfeststellung beauftragt und einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung seiner Ansprüche betraut. Die dadurch entstandenen Kosten müssen vom neuen Eigentümer bezahlt werden, weil die Rechnungen erst nach dem Eigentümerwechsel geschrieben wurden (Az.: VIII ZR 22/04).

„Erwerber von vermietetem Eigentum sollten sich daher vorab genaue Informationen über eventuelle Haftungsrisiken verschaffen, die aus dem Mietverhältnis herrühren und mögliche Haftungsrisiken absichern, in dem sie mit dem Verkäufer ihrerseits eine Haftung vereinbaren“, rät Rechtsanwalt Kai H. Warnecke, Mietrechtsexperte bei Haus & Grund.

Ein Grundsatz des deutschen Mietrechts ist „Kauf bricht nicht Miete“. Dieser dient dem Schutz des Mieters, wenn der Eigentümer seiner Mietwohnung wechselt. Für den Mieter bedeutet dies, dass er beim Verkauf seiner Wohnung Mieter bleibt und nicht ausziehen muss. Für den Erwerber einer Mietwohnung bedeutet dies, dass er kraft Gesetz Vermieter wird und in die Rechte und Pflichten seines Vorgängers eintritt.

Welchen Umfang diese Pflichten haben, zeigt der BGH in seiner Entscheidung. Damit haftet der Erwerber sogar für nach dem Eigentumsübergang eingetretene Schäden, die darauf beruhen, dass der Veräußerer der Wohnung untätig geblieben ist.

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