IVD rät: Winterdienst sorgfältig regeln und kontrollieren / Vermieter können Räumpflicht auf Mieter abwälzen / Bei Unfällen drohen Schadensersatzansprüche / Räumpflicht in der Regel zwischen 7 und 21 Uhr

(Berlin) - Zwar zeigt sich der Winter mit Regen und milden Temperaturen noch von seiner vergleichsweise warmen Seite. Wie sich aber bereits häufig gezeigt hat, können Schnee und Glätte über Nacht Einzug halten. Vermieter sollten daher rechtzeitig klären, wer für den Winterdienst zuständig ist. Denn verwandeln sich Gehwege und Zufahrten durch Schnee und Eis in gefährliche Rutschbahnen, können Schadensersatzansprüche drohen.

„In der Regel sind Vermieter dafür verantwortlich, dass nicht nur auf dem Grundstück, sondern auch auf den Bürgersteigen vor dem Grundstück Schnee und Glatteis beseitigt werden“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD, dem mit 6.000 Mitgliedern stärksten Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft.

Winterdienst kann an Mieter weitergegeben werden

Vermieter können den Winterdienst an die Mieter weitergeben, allerdings muss dies im Mietvertrag genau geregelt sein. Die Vereinbarung kann aber auch Bestandteil der Hausordnung sein, wenn diese mietvertraglich geregelt ist, wie das Landgericht Karlsruhe entschied (Az. 2 O 324/06).

„Dem Vermieter steht es frei, die gesamte Mietergemeinschaft oder einen einzelnen Mieter zum Streuen und Schneeschippen zu verpflichten. Zudem besteht die Möglichkeit, ein professionelles Unternehmen mit den Arbeiten zu beauftragen“, so Schick. Die Kosten, die hierfür entstehen, kann der Vermieter auf die Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Das gilt auch, wenn er einen einzelnen Mieter mit der Räumung beauftragt und ihm dafür einen Mietnachlass gewährt. Auch die Materialkosten können umgelegt werden. „Die Kosten für die einzelnen Mieter sind abhängig von der Wohnfläche, wenn im Mietvertrag keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Je größer die Wohnung, desto höher sind dann die vom Mieter anteilig zu zahlenden Kosten.“

Kontrolle erforderlich

Vermieter sollten sich aber bewusst sein, dass sie zwar den Winterdienst an die Mieter oder an ein Unternehmen abtreten können, die Verantwortung aber weiterhin bei ihnen liegt. Im Ernstfall haftet er für den entstandenen Schaden. „Der Vermieter muss zumindest stichprobenartig überprüfen, ob Mieter oder Unternehmen ihre Räum- und Streupflichten ordnungsgemäß erfüllen. Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass er seiner Überwachungspflicht nachgekommen ist, muss er für die Schäden haften, die darauf zurückzuführen sind, dass Schnee und Glätte nicht richtig beseitigt worden sind“, erläutert Schick.

Zu räumen sind nicht nur der Bürgersteig vor dem Haus auf einer Breite von regelmäßig etwa 1,50 m, sondern auch der Hauseingang sowie die Wege zu den Mülltonnen und Mieterparkplätzen. Außerdem sind Hydranten von übermäßigem Schnee zu befreien und die Zugänge zu Telefonzellen und Notrufsäulen freizuhalten.

Auch wenn Mängel am Gebäude Unfälle verursachen, haftet der Vermieter. Beispielsweise war eine ältere Frau auf einer Eisfläche ausgerutscht, die dadurch entstanden war, dass Wasser aus einer defekten Regenrinne auf den Bürgersteig tropfte und gefror. Das Landgericht München entschied, dass durch den Defekt der Dachrinne und das gefrierende Tropfwasser eine besondere Gefahrensituation bestanden habe. Hiergegen hätte der Vermieter Sicherungsmaßnahmen ergreifen müssen (Az. 8 S 3428/05).

Frühaufsteher gefragt

Auch wenn es rund um die Uhr schneit, muss nicht unablässig der Schnee weggeräumt werden. So ist es laut Entscheid des Oberlandesgerichts Düsseldorf für Mieter unzumutbar, vor 6 Uhr morgens zu streuen (Az. 24 U 143/99). „Die genauen Regelungen stehen in der lokalen Straßenreinigungssatzung. In der Regel muss zwischen 7 Uhr und 21 Uhr, je nach Region auch bis 22 Uhr, dafür gesorgt sein, dass gefegt und gestreut wird“, so Immobilienexperte Lars Kutz, Rechtsanwalt in der Kanzlei bethgeundpartner I immobilienanwälte in Hannover, mit Bezug auf ein Urteil des Landesgerichts Köln (Az. 1 S 3/94). An Sonn- und Feiertagen beginnt die Räumpflicht häufig erst um 9 Uhr morgens.

Bei anhaltendem Schneefall ist es nicht notwenig, permanent zu räumen und zu streuen. „Allerdings müssen die Wege dann wieder sicher begehbar gemacht werden, wenn der Schneefall aussetzt oder es nur noch geringfügig schneit“, sagt Kutz und ergänzt: „Es sollte lieber einmal mehr als zu wenig geräumt werden. Denn die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Schnee- und Eisbeseitigung.“

Vorsicht bei Eisregen

Kommt es durch Eisregen zu Blitzeis auf Straßen und Gehwegen, ist rasches Handeln gefragt. Der Verantwortliche muss sofort und wenn nötig auch mehrfach rutschhemmende Mittel streuen. Hier sind tausalzhaltige Mittel empfehlenswert, da Sand bei Eisregen häufig nicht ausreichend Unfällen vorbeugt. Bei anhaltendem Eisregen aber besteht zunächst keine Streupflicht. Einem Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig zufolge, müssen die Wege erst innerhalb von 40 Minuten nach Ende des Niederschlags abgestreut werden (Az. 24 U 14/2000).

Für Ersatzkraft sorgen

Ist der Mieter zum Winterdienst verpflichtet, muss er dieser Pflicht nachkommen. Kann er wegen Arbeit, Krankheit oder Urlaub nicht zu Schieber und Schaufel greifen, muss er für Ersatz sorgen. Anders sieht es aus bei Mietern, die den Winterdienst dauerhaft nicht erfüllen können. „Das Landgericht Hamburg hat bereits 1989 entschieden, dass ein dauerhaft zur Schneeräumung unfähiger Mieter verlangen kann, vom Winterdienst freigestellt zu werden. Für eine Ersatzkraft muss er in diesem Fall nicht sorgen“, so Kutz mit Verweis auf das Urteil mit dem Aktenzeichen 16 S 87/88. „Der betroffene Mieter sollte seinen Vermieter rechtzeitig schriftlich informieren, dass er keinen Winterdienst verrichten kann und am besten gleich ein ärztliches Attest beifügen.“

IVD-Checkliste zum Winterdienst

- Bei Schneefall und Glätte sind Hauseingang, Wege zu den Mülltonnen und den Mieterparkplätzen sowie der Bürgersteig vor dem Haus zu räumen und ggf. zu streuen. Auch Hydranten, Telefonzellen und Notrufsäulen müssen gut erreichbar sein.

- Vermieter können den Winterdienst an die Mieter oder ein Unternehmen übertragen. Die ordnungsgemäße Durchführung sollten sie aber überwachen, denn kommt es zu Unfällen durch Schnee oder Glätte, drohen dem Vermieter Schadensersatzforderungen.

- In der Regel muss zwischen 7 und 21 Uhr geräumt und gestreut werden, in der Zwischenzeit hingegen nicht. Die lokale Straßenreinigungssatzung gibt genaue Auskünfte.

- Bei anhaltendem Schneefall oder Eisregen muss niemand zu Schieber und Schaufel greifen. Setzt der Niederschlag aus, sollte aber umgehend wieder geräumt und gestreut werden.

- Kann ein Mieter seiner Räumpflicht nicht nachkommen, muss er für eine Ersatzkraft sorgen. Kann er aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft keinen Winterdienst leisten, muss ihn der Vermieter freistellen.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Jürgen Michael Schick, Bundespressesprecher / Vizepräsident, Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 275726-0, Telefax: (030) 275726-49

(el)