Untervermietung nur mit Erlaubnis des Vermieters möglich / Mieter muss ein „berechtigtes Interesse“ an Untervermietung nachweisen können

(Berlin) – Den „möblierten Herrn mit Familienanschluss" von früher gibt es in Immobilienannoncen praktisch nicht mehr – sehr wohl aber noch immer eine beachtliche Zahl von Untermieterverhältnissen, vor allem in den deutschen Großstädten. Viele Untermieter sind „klassische" Wochenendheimfahrer, d.h. sie nehmen sich für unter der Woche ein Zimmer in der Stadt, in der sie arbeiten, fahren aber am Wochenende nach Hause. Auch für Studenten, die keinen Platz im Wohnheim bekommen und sich auf dem freien Markt keine eigene Wohnung leisten können, ist ein Zimmer zur Untermiete oft eine Alternative.

„Untervermietung spart sowohl dem Haupt- als auch dem Untermieter Kosten. Doch wer Wohnung und Miete mit jemandem anderen teilen will, muss sich vorher gut informieren. Vor allem muss der Vermieter mit der Untervermietung einverstanden sein“, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes Deutschland (IVD).

Dieser muss dem Mieter in der Regel die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung erteilen, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat. „Der Vermieter kann die Erlaubnis aber trotzdem verweigern, wenn damit die Wohnung überbelegt wäre, er einen wichtigen Grund hat, den konkreten Untermieter abzulehnen oder ihm die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann“, sagt Schick.

Als „berechtigtes Interesse“ gelten alle vernünftigen Gründe wirtschaftlicher oder persönlicher Art – so zum Beispiel, wenn die Wohnung plötzlich zu groß geworden ist, weil sich Partner getrennt haben oder weil für den Mieter wegen plötzlicher Arbeitslosigkeit die Notwendigkeit einer finanziellen Entlastung besteht. Dagegen zählt es nicht als „berechtigtes Interesse“, wenn der Mieter untervermieten will, damit jemand in seiner Abwesenheit auf die Wohnung aufpasst (LG Mannheim, Urt. v. 30.4.1997 – 4 S 142/96).

„Der Mieter muss dem Vermieter mitteilen, aus welchen Gründen er untervermieten möchte. Außerdem muss er ihm mitteilen, an wen er die Wohnung oder Teile davon vermieten will“, informiert Schick. Da es kein Recht auf personenunabhängige Untervermietung gibt (KG Berlin, Beschl. v. 11.6.1992 – 8 RE Miet 1946/92), muss der Mieter bei Beendigung des bisherigen Untermietverhältnisses eine neue Erlaubnis des Vermieters einholen, wenn er weiter untervermieten will.

„Holt sich der Mieter für die Untervermietung keine Erlaubnis ein, empfiehlt sich eine zügige Abmahnung, in der der Vermieter außerdem eine Unterlassungsklage nach § 541 BGB ankündigt. Reagiert der Mieter daraufhin nicht, darf der Vermieter ihm ordentlich – also unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist – kündigen“, so der IVD-Sprecher.

Gäste sind keine Untermieter
Anders sieht es aus, wenn der Mieter seinen Ehepartner, seine Eltern oder seine Kinder bei sich aufnehmen will. Hier handelt es sich nicht um ein Untermietverhältnis, daher muss er den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen (BayObLG Beschl. v. 6.10.1997 – RE Miet 2/96). „Das gilt auch dann, wenn Eltern oder Kinder Miete zahlen. Verhindern kann der Vermieter eine solche Aufnahme nur, wenn die Wohnung durch die zusätzlichen Bewohner überbelegt wäre“, erklärt Rechtsanwalt und Immobilienexperte Ulrich Joerss von der Kanzlei JOERSS-Rechtsanwälte in Berlin.

Generell sind zwei Arten der Untervermietung denkbar:
- Der Mieter vermietet einen Teil seiner Wohnung
- Der Mieter überlässt die Wohnung einem anderen

Anspruch auf Untervermietung hat der Mieter nur im ersten Fall. Verlegt der Mieter seinen Lebensmittelpunkt jedoch an einen anderen Ort und will er aus diesem Grund die Wohnung jemand anderem überlassen, bleibt es dem Ermessen des Vermieters überlassen, ob er die Erlaubnis erteilen will oder nicht. Das gilt auch dann, wenn der Mieter noch weiterhin Teile der Wohnung nutzen will.

Wenn der Mieter die Wohnung für begrenzte Zeit einem Dritten überlässt, sie aber anschließend wieder selber bezieht, hat er ebenfalls oft Anspruch auf Untervermietung. Zwingende Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (LG Berlin, Urt. v. 30.5.1991 – 62 S 17/91).

„Besucher darf der Mieter allerdings jederzeit, auch über mehrere Wochen, in seiner Wohnung aufnehmen. Hierzu hat er ein vertraglich nicht ausschließbares Recht. Ein Zeitraum von drei Monaten überschreitet jedoch definitiv die normale Besuchsdauer“, sagt Joerss.

Kündigung des Untermietverhältnisses
Zwischen Haupt- und Untermieter gilt in erster Linie das, was im Untermietvertrag vereinbart wurde, und ansonsten das normale Mietrecht des BGB. Das heißt unter anderem, dass die Miete zwischen Haupt- und Untermieter grundsätzlich frei vereinbart werden kann, unabhängig davon, wie viel Miete der Hauptmieter selbst bezahlen muss. Unzulässig wird der Untermietzins erst, wenn er die sog. Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes überschreitet (Mietpreisüberhöhung). Nicht anders als der Vermieter ist der Hauptmieter außerdem an die Schutzvorschriften des Miethöhegesetzes gebunden, z.B. einjährige Sperrfrist für Mieterhöhungen oder die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze.

Auch genießen Untermieter einer Wohnung prinzipiell den gleichen Kündigungsschutz wie „normale“ Mieter, d.h., der Hauptmieter ist an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden und muss vor allem ein berechtigtes Interesse nachweisen. Doch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist bei Untermietverhältnissen in der Regel kein Problem. Der Bewohner eines möblierten Zimmers muss sogar auf eine Kündigung ohne Kündigungsgrund jeweils bis zum 15. für den Ablauf des Monats gefasst sein.

Gibt es Probleme mit dem Untermieter, muss sich der Hauptmieter darum kümmern. So haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter grundsätzlich allein für die pünktliche Mietzahlung, ebenso für alle Schäden, die ein Untermieter beim Gebrauch der Wohnung verschuldet. „Dabei sollten Hauptmieter bedenken, dass die eigene Haftpflichtversicherung nicht für solche von einem „Fremden“ verursachten Schäden am Eigentum des Vermieters aufkommt. Zwar kann natürlich der Hauptmieter vom Untermieter Schadensersatz fordern, doch für den Vermieter ist es unerheblich, ob der Hauptmieter mit seiner Forderung erfolgreich ist oder nicht. Notfalls muss der Hauptmieter den Schaden aus eigener Tasche bezahlen“, warnt Joerss.

Da es keine vertraglichen Beziehungen zwischen Vermieter und Untermieter gibt, können sich im übrigen auch sonst keine Maßnahmen des Vermieters gegen den Untermieter richten. Verstößt der Untermieter z.B. wiederholt gegen die Hausordnung, ist trotzdem der Hauptmieter Adressat der Abmahnungen des Vermieters. „Entsprechend ist es seine Sache, dafür zu sorgen, dass der Untermieter die abgemahnten Verhaltensweisen einstellt. Hat er keinen Erfolg, muss er selbst mit einer Kündigung seitens des Vermieters rechnen“, so Joerss.

Endet das Hauptmietverhältnis, muss der Mieter dafür sorgen, dass der Untermieter mit ihm zusammen die Wohnung räumt. Sonst macht er sich schadensersatzpflichtig.

Quelle und Kontaktadresse:
IVD Immobilienverband Deutschland, (ehemals Verband Deutscher Makler für Grundbesitz, Hausverwaltung und Finanzierungen e.V. (VDM)) Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: 030/38302528, Telefax: 030/38302529