Einführung der Mietpreisbremse in Bremen sorgt für Rechtsunsicherheit und fügt dem Wohnungsmarkt massiven Schaden zu

(Hamburg/Bremen) - Heute tritt in der Hansestadt Bremen die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft. Die Verordnung zur Mietenbegrenzung ist bis zum 20. November 2020 befristet und betrifft lediglich die Stadt Bremen, nicht Bremerhaven.

Der IVD Nord kritisiert diesen Schritt zur weiteren Regulierung des Wohnungsmarktes als rein ideologisch motiviert sowie absolut ungeeignet und schädlich. "Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um ein investitions- und marktfeindliches Instrument, das in keiner Weise dazu beitragen kann, Verknappungstendenzen in angespannten Teilmärkten entgegenzuwirken", erläutert Michael Bruns, Stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord e.V.

Als rein politisch motiviert bezeichnet auch Olaf Jochberg, Regionalvorstand des IVD Nord in Bremen, die Einführung der Mietpreisbremse: "Dass der Wohnungsmarkt in Bremerhaven nicht angespannt ist, dürfte zwischenzeitlich in der gesamten Bundesrepublik bekannt sein. Aber ist es seriös, den gesamten Bremer Wohnungsmarkt undifferenziert der Mietpreisbremse zu unterwerfen? Bei der täglichen Auseinandersetzung mit dieser Materie stellt sich durchaus die Frage, ob für Bremen insgesamt die Voraussetzungen zur Umsetzung der Mietpreisbremse erfüllt sind, denn bei dem Stadtbezirk Nord mit rund 100.000 Einwohnern fehlen bei einem relativ entspannten Wohnungsmarkt sämtliche Voraussetzungen, ebenso wie bei den Stadtteilen Osterholz, Hemelingen, Vahr und Huchting (insgesamt 135.000 Einwohner), als grenzwertig sind die Stadtteile Obervieland, Woltmershausen und Walle (weitere 77.000 Einwohner) einzustufen."

Rechtsunsicherheit - ortsübliche Vergleichsmiete ohne Mietenspiegel
Kritisch zu sehen ist auch die Tatsache, dass die Hansestadt Bremen gar keinen Mietenspiegel hatte und auch keinen vor Einführung der Mietpreisbremse erstellt hat. "Dies wird große Schwierigkeiten mit dem Umgang der Mietpreisbremse geben", versichert Bruns.

Jochberg, selbst öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Mieten und Pachten in Bremen, pflichtet seinem Vorstandskollegen Bruns bei. "Ob in ganz Bremen tatsächlich ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht, der die Einführung der Mietpreisbremse rechtfertigt, ist mit Recht zu bezweifeln. Keine Zweifel bestehen aber daran, dass der Bremer Senat mit der Mietpreisbremse einen Keil zwischen Vermieter und Mieter treibt, der die Bremer Gerichte künftig erheblich mehr beschäftigen dürfte. Denn die Mietpreisbremse gibt vor, dass die Wiedervermietungsmiete im Grundsatz nicht höher als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt werden darf. Da es in Bremen weder einen qualifizierten noch einen einfachen Mietspiegel gibt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete letztlich nur mit einem Sachverständigengutachten bestimmt werden. Um Rechtssicherheit herzustellen sollte Bremen zügig einen qualifizierten Mietspiegel auf den Weg bringen."

"Bremsversagen"
Solange das Angebot in den Gebieten, wo Wohnraum wirklich knapp ist, nicht verbreitert wird, werden es Menschen mit kleinerem Budget trotz Mietpreisbremse schwerer haben, eine passende Wohnung zu finden. "Was nützt eine erschwingliche Wohnung, wenn der Mietvertrag letztendlich doch an denjenigen geht, der die höhere Bonität aufweist," so Bruns. Die Mietpreisbremse ist damit kein geeignetes Instrument, explizit Beziehern mittlerer und niedriger Einkommen zu helfen. Für diese Klientel wurde sie aber entworfen. Wenn aber gerade diejenigen, die sich auch eine teurere Wohnung leisten könnten, von herunterregulierten Mieten profitieren, hat das indirekt Auswirkungen auf den Neubau: Niedrige Mieten machen den Kauf eines Eigenheims für diejenigen, die sich das eigentlich leisten können, weniger attraktiv. Im Zuge der Mietpreisbremse sinkt deshalb die Nachfrage nach Kaufimmobilien, was sich wiederum in einer verringerten Bautätigkeit niederschlägt.

Die Konsequenz: "Die Mietpreisbremse wird also dazu führen, dass sie die Ursache steigender Mieten, nämlich die Verknappung des Angebots, weiter verschärft. Damit ist diese Mietpreisbremse wieder einmal ein unnötiger Eingriff in einen ohnehin schon überregulierten Markt", so der Stellvertretende Vorsitzende.

Qualität der Bestandswohnungen wird schlechter
Aber nicht nur der Neubau werde durch den marktregulatorischen Eingriff letztendlich beeinträchtigt, sondern insbesondere die Instandhaltung sei auf lange Sicht gefährdet, da derartige Investitionen künftig kaum mehr wirtschaftlich zu realisieren seien. Einer Umfrage von Immowelt zufolge befürchten fast 30 Prozent der Mieter, dass sich die Qualität der Wohnungen mit der Mietpreisbremse verschlechtern wird. Zu Recht, wie ein Meinungsbild unter den Kunden der IVD-Hausverwalter bestätigt: Fast 90 Prozent der Vermieter erwägen bereits, mit Einführung der Mietpreisbremse ihre Renovierungs- und Modernisierungsaktivitäten zurückzufahren.

Was jeder Vermieter und Mieter über die Mietpreisbremse wissen sollte
Was genau hinter dem neuen Gesetz steckt, erklärt Micheal Bruns: "Als Grundsatz gilt, dass die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf. Das Gesetz sieht jedoch diverse Ausnahmeregelungen vor, die jeder Wohnungssuchende und Vermieter kennen sollte."

Ausnahme 1: Es besteht Bestandschutz für die Vormiete, das heißt, der Vermieter kann bei Abschluss des neuen Mietverhältnisses eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbaren, auch wenn diese mehr als zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ausnahme 2: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Dies gilt nicht nur für die Erstvermietung, sondern für die gesamte Dauer der Mietpreisbremse.

Ausnahme 3: Wurde eine Bestandswohnung vor ihrer Wiedervermietung modernisiert, kann der Vermieter die Investitionen bei der Bestimmung der neuen Miete berücksichtigen.

Ausnahme 4: Eine Wohnung, die umfassend modernisiert wurde, ist bei ihrer erstmaligen Wiedervermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Ausnahme 5: Indexmieten unterliegen nur hinsichtlich der Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse. Für die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund der Anpassung an den Index gilt die Mietpreisbremse nicht mehr.

"Ob die Miete zu hoch ist, lässt sich also nicht so einfach mit irgendwelchen neuen Mietpreis-Checks im Internet ermitteln. Man muss immer den Einzelfall betrachten", so Bruns.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e.V., Geschäfsstelle Hamburg Peter-Georg Wagner, Presse und Öffentlichkeitsarbeit Büschstr. 12, 20354 Hamburg Telefon: (040) 3575990, Fax: (040) 345895

(cl)