Immobilienmarkt Niedersachsen und Hannover: / Stabile Lage im Land Niedersachen - vorwiegend Preis-anstiege in den großen Städten; Landeshauptstadt erneut mit überdurchschnittlich hohen Preisanstiegen: Der erste Platz in der zweiten Reihe

(Hamburg/ Hannover) - Die Dynamik an den Wohnungsmärkten der Landeshauptstadt Hannover und in der Region hält weiter an. Die Stadt zählt zu den bundesweiten Top-Ten-Standorten und wartet in allen Wohn-Segmenten mit noch steigenden Preisen gegenüber dem Vorjahr auf. Dazu tragen auch anhaltend positive demografische Prognosen bei der Einwohnerzahl bei. Hannover und seine Region wachsen, Neubürger sorgen für Nachfrage und einen stabilen Markt auch im Landkreis Hannover. Gute bis sehr gute Lagen stehen in der Gunst der Käufer nach wie vor ganz oben. Weiterhin niedrige Zinsen und Währungsunsicherheiten unterstützen auch 2013 das Bedürfnis nach "sicheren Anlagen".

Die Preise für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen sind in den großen Städten Niedersachsens gestiegen. Spitzenreiter ist die Landeshauptstadt. Der Gesamtmarkt Niedersachsen ist jedoch traditionell differenziert zu betrachten - jenseits der großen Städte, Ballungszentren und attraktiven Ferienregionen ist in der Fläche vorwiegend mit Preisstabilität oder auch schon mal mit Preisrückgängen zu rechnen.
Hannover - lang unterschätzter Immobilienmarkt

Die Stadt zählt zu den bundesweiten Top-Ten-Standorten und wartet in allen Wohn-Segmenten mit noch weiter steigenden Preisen gegenüber dem Vorjahr auf. Dazu tragen auch anhaltend positive demografische Prognosen bei der Einwohnerzahl bei. Hannover und seine Region wachsen, Neubürger und Anleger sorgen für Nachfrage und einen stabilen Markt auch im Landkreis Hannover. Gute bis sehr gute Lagen stehen in der Gunst der Käufer nach wie vor ganz oben. Inflationsängste unterstützen auch 2013 das Bedürfnis nach "sicheren Anlagen". Hannover darf mittlerweile in keinem Immobilienportfolio in- und ausländischer Investoren fehlen. Als B-Standort gehört die Leine-Metropole auf Platz eins in der zweiten Reihe, heißt es. Auch die Büro- und Einzelhandelsmärkte trotzen der Eurokrise und zeigen sich weiterhin robust und stabil. Die Immobilienexperten des IVD Nord erwarten für die kommenden Monate eine unverändert hohe Immobiliennachfrage.

Angebotspreise für Wohnungen klettern weiter
Hannover wächst und damit auch die Preise für Wohneigentum, vor allem in den guten Lagen der Stadt. Wer in Niedersachsen neu bauen möchte, muss allerdings mit sehr unterschiedlichen Kaufpreisen für baureifes Land rechnen. Laut IVD Nord kostete der Quadratmeter baureifes Land in der Landeshauptstadt im vergangenen Jahr, je nach Wohnlage, zwischen 240 und 470 Euro. Im Landkreis Hannover liegen die Verkaufspreise für Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser zwischen 100 und 150 Euro. In Bremen ist das Preisniveau im Durchschnitt niedriger als in Hannover und liegt zwischen 110 und 300 Euro pro Quadratmeter. Weitere vom IVD Nord ermittelte Preise: Baugrundstücke für freistehende Einfamilienhäuser in guter Lage in Braunschweig erzielen gut 190 Euro/m2, in Delmenhorst 135 Euro/m2, in Hameln 120 Euro/m2, in Lüneburg 150 Euro/m2, in Oldenburg 275 Euro/m2, in Osnabrück 230 Euro/m2, in Salzgitter 85 Euro/m2, in Wilhelmshaven 135 Euro/m2 und in Wolfsburg 175 Euro /m2.

Wohnen in den eigenen vier Wänden: Der Markt für Einfamilienhäuser
Die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser im Bestand sind in der Mehrzahl der beobachteten Städte in der Fläche stabil. In den Großstädten Niedersachsens sind die Immobilienpreise für das Wohnen im Eigentum überwiegend gestiegen. In der Stadt und im Landkreis Hannover lagen die Steigerungsraten über dem Durchschnitt.

In der Stadt Hannover und im Landkreis Hannover liegen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert (normale Wohnlage, durchschnittliche Ausstattung und Bausubstanz, Wohnfläche ca. 125 m2, ortsüblich großes Grundstück und Garage) bei 250.000 Euro bzw. 145.000 Euro und für Häuser mit gutem Wohnwert (gute Wohnlage, gute Ausstattung und Bausubstanz, Wohnfläche ca. 150 m2) bei 380.000 Euro bzw. 190.000 Euro. Ein vergleichbares Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert kostet in Bremen 320.000 Euro. Während die Preise für ein freistehendes Einfamilienhaus in der Landeshauptstadt zwischen 8 und rund 13 Prozent angezogen sind, haben sie sich im Umland lediglich in den guten und sehr guten Lagen um rund 4 Prozent verteuert.

Aktuell beobachten die IVD-Experten in einigen norddeutschen Großstädten - nach mittlerweile drei Jahren des Preisanstiegs - eine gewisse Marktberuhigung und preisliche Stabilisierungstendenzen. Kaufentscheidungen werden nicht mehr so schnell getroffen, Privatkunden und Anleger werden sichtlich kritischer und Beratungen werden intensiver, wissen IVD-Experten zu berichten.

In Niedersachsen werden die höchsten Preise für Bestandsimmobilien im Landkreis Harburg bezahlt - unter anderem der Nähe zur Metropole Hamburg geschuldet. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert kostet hier durchschnittlich etwa 250.000 Euro. Im benachbarten Landkreis Lüneburg kosten vergleichbare Objekte rund 185.000 Euro. Weitere vom IVD Nord ermittelte Preise: Für ein freistehendes Einfamilienhaus in guter Lage und guter Ausstattungsqualität werden in Braunschweig gut 350.000 Euro erzielt, in Göttingen 250.000 Euro, in Lüneburg 290.000 Euro, in Oldenburg 260.000 Euro, in Osnabrück 250.000 Euro, in Salzgitter 210.000 Euro und in Wolfsburg 230.000 Euro. In nahezu allen Großstädten (ab 100.000 Einwohner) und vielen großen Städten in Niedersachsen sind die Verkaufspreise für freistehende Einfamilienhäuser weiter angezogen. Die durchschnittlichen Preissteigerungen liegen oftmals zwischen 5 und 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Auch die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften im mittleren und guten Wohnwert haben sich in Hannover erneut im Durchschnitt um rund 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr erhöht. Im Landkreis Hannover liegt der Durchschnitt immerhin noch bei rund 4 Prozent. Auch in den Städten Braunschweig, Göttingen, Oldenburg, Osnabrück, Salzgitter, Wolfenbüttel und Wolfsburg sind die Preise für Reihenhäuser im Durchschnitt zwischen 5 und 10 Prozent gestiegen.

Eigentum auf der Etage
Insbesondere in den norddeutschen Großstädten favorisieren private Anleger und Selbstnutzer immer noch das "Wohneigentum auf der Etage". "Hier hatte sich die erhöhte Nachfrage nach der Finanzmarktkrise bereits in den Vorjahren auf die Preise ausgewirkt", erläutert Maria del Carmen Weber, Mitglied im geschäftsführenden Vorstand des IVD Nord und Inhaberin eines Maklerunternehmens mit Sitz in Hannover.

Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand hatten sich bereits im Jahr 2011 im Vergleich zum Jahr 2010 erhöht. Aktuell sind die Preise für eine Eigentumswohnung in Hannover (Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei) je nach Wohnwert (Lage und Ausstattung) durchschnittlich um rund 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. "Anleger suchen - wie bereits in den beiden Vorjahren - einen sicheren Hafen für ihr Erspartes", berichtet Weber. Eine Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert kostet in der Landeshauptstadt rund 1.200 Euro/m2. In den guten Lagen der Stadt zahlt man bereits 1.900 Euro/m2 und den sehr guten Lagen 2.800 Euro/m2. Weitere vom IVD Nord ermittelte Preise: Für eine Eigentumswohnungen in guter Lage und guter Ausstattungsqualität werden in Braunschweig gut 1.400 Euro/m2 (+ 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr) erzielt, in Göttingen 1.300 Euro/m2 (unverändert), in Lüneburg 2.000 Euro/m2 (+ 11 Prozent), in Oldenburg 1.500 Euro/m2 (unverändert), in Osnabrück 1.400 Euro/m2 (+ 14 Prozent), in Salzgitter 1.200 Euro/m2 (+ 7 Prozent) und in Wolfsburg 1.250 Euro /m2 (+ 12 Prozent).

Im Landkreis Hannover sind die Preise für Wohneigentum auf der Etage, ähnlich wie in den meisten Flächengebieten, unverändert gegenüber dem Vorjahr. Jedoch steigen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen überall, vorwiegend aufgrund der ständig steigenden Baukosten bezüglich der energetischen Standards, in steter Regelmäßigkeit.

Wohnen zur Miete
Wer aktuell in der Stadt Hannover eine Wohnung mietet, zahlt dafür heute etwas mehr als noch vor einem Jahr. Über alle Wohnwerte, d.h. in allen Lagen und Qualitätssegmenten, sind die Mieten rund 8 Prozent angestiegen. Für eine durchschnittliche Mietwohnung (mittlere Lage/ mittlere Ausstattung, 3 Zimmer, ca. 70 m2) zahlt man heute 7,00 Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche. Für eine Wohnung mit gutem Wohnwert (gute Lage/ gute Ausstattung) werden schon 9,50 Euro/m2 gezahlt. In den sehr guten Lagen werden vereinzelt auch Spitzenmieten von mehr als 10 Euro/m2 verlangt.

Im Landkreis Hannover sind die Mieten für Wohnungen, ähnlich wie in den meisten Flächengebieten, stabil mit leicht steigenden Tendenz. Mietpreissteigerungen finden sich vorwiegend bei Wohnungen mit gutem und sehr gutem Wohnwert und im Neubau-Erstbezug. Es ist in den nächsten Monaten davon auszugehen, dass die Wohnungsmieten in den nachgefragten Lagen weiterhin leicht anziehen werden.
Der Markt für Rendite-Immobilien in Hannover
Die eher geringen Verzinsungen von Festgeld und Bundesanleihen forcieren auch in Hannover das Interesse zum Kauf von Wohn- und Geschäftshäusern - insbesondere in guten bis sehr guten Lagen. Die Kaufpreise für Renditeobjekte, d.h. die Multiplikatoren (Erwerbspreis ausgedrückt im Vielfachen der Jahresnettokaltmiete) sind in Hannover im mittleren und guten Segment um 8 bzw. 7 Prozent gestiegen.

Attraktiv für Anleger ist immer noch der Bereich des Geschosswohnungsbaus für anspruchsvolle Käufer. Aktiv sind in erster Linie private, lokale Investoren mit hohem Eigenkapitaleinsatz. Zunehmend kommen Objekte von Erbengemeinschaften auf den Markt. Immer noch niedrige Zinsstrukturen fördern den Kaufentscheid weiterhin. Zu den sehr guten Wohnlagen in Hannover gehören unter anderem die Stadtteile Zoo, Kleefeld, List/Oststadt und Südstadt. Im Fokus des Interesses stehen dort Wohn- und Geschäftshäuser sowohl aus der Zeit der Jahrhundertwende als auch aus den 50er- und 60er-Jahren.

Büromarkt wieder auf Normalniveau
Hannover verfügt mit einem Büroflächenbestand von über 4,5 Mio. m2 über den größten Flächenbestand unter den regionalen Immobilienzentren (bezogen auf das Stadtgebiet Hannover). Das Jahr 2011 entwickelte sich mit über 180.000 m2 zum Rekordjahr vermieteter Büroflächen; im Jahr 2012 hat sich der Flächenumsatz mit rund 150.000 m2 normalisiert. Für das Jahr 2013 wird ein ähnliches Ergebnis erwartet. Die Leerstandsquote beträgt etwa 4,5 Prozent. Die gewichtete Spitzenmiete liegt bei etwa 13 Euro/m2 für Büroflächen in bester Citylage, im Durchschnitt werden in den guten Lagen zwischen 10,00 und 12,00 Euro/m2 gezahlt.

Shopping-Hochburg Hannover
Die Einzelhandelsregion um Hannover gehört zu den Top Ten unter den deutschen Handelsstandorten. Die Schwerpunktmiete für ein Einzelhandelsgeschäft in 1a-Lage im Geschäftskern beträgt wie im Vorjahr 150 Euro/m2, für größere Ladengeschäfte werden 80 Euro/m2 gezahlt. Einzelhandelsgeschäfte in 1b-Lage im Geschäftskern können für 12 bis 25 Euro/m2 angemietet werden. Für vereinzelte Spitzenflächen in Toplage werden auch schon mal 180 Euro/m2 verlangt. Die Mietpreise für Einzelhandelsgeschäfte zeigen sich stabil gegenüber dem Vorjahr.

Zu den wichtigsten Einkaufsstraßen in Hannover gehören nach der Georgstraße die Bahnhofstraße mit der Niki-de-saint-Phalle-Promenade, die Karmarschstraße sowie die große Packhofstraße. Die Eröffnungen der Textilkette Primark im revitalisierten SinnLeffers-Warenhaus an der Osterstraße, das US-amerikanische Bekleidungslabel Hollister in der Ernst-August-Galerie sowie Apple zeigen die Attraktivität für ausländische Unternehmen, in der Landeshauptstadt Fuß zu fassen.

Hinter Hannover reihen sich Braunschweig, Göttingen und Osnabrück als große niedersächsische Einzelhandelsstandorte ein. Stabile Einwohnerzahlen und eine insgesamt gute Kaufkraft charakterisieren diese Standorte. Die hohe Aufenthaltsqualität hat hier auch 2013 wieder etliche Neumieter angezogen, Kleinflächen in 1a-Lagen können für rund 100 Euro/m2 angemietet werden.

Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt:
In der Mehrzahl der vom IVD Nord beobachteten größeren Städte Niedersachsens sind die Preise für Wohneigentum und die Nettokaltmieten für eine neu zu beziehende Wohnung gestiegen. Insbesondere in der Landeshauptstadt haben sich die Neuvertrags-/Wiedervermietungsmieten verteuert. In gefragten Stadtteilen sind 3-Zimmerwohnungen bereits ein knappes Gut. "Diese Tatsache und die steigenden Mieten sind ein Indikator für eine weiterhin erhöhte Nachfrage nach Wohneigentum", so Maria del Carmen Weber. Hannover wird auch in den nächsten Jahren weiter an Attraktivität gewinnen. Wilhelm Kunze, ebenfalls Vorstandsmitglied des IVD Nord, pflichtet seiner Kollegin bei: "Der stetige Trend zum Wohnen in der Stadt wird auch in den nächsten Jahren Hannover eine hohe Nachfrage nach Wohnen bescheren. Ähnliches gilt für die Mehrzahl der großen niedersächsischen Städte".

"Jedoch beobachten wir in letzter Zeit in einigen Segmenten des Marktes deutliche Beruhigungstendenzen. Das könnte auf eine Seitwärtsbewegung im Marktverlauf hinweisen", so die IVD-Expertin Weber weiter.

Dennoch gilt: Die Wertschätzung von Wohneigentum ist allgemein hoch. Angesichts wachsender Inflationsängste, Währungsunsicherheiten, steigender Mieten und einem historisch günstigen Zinsniveau stimmt auch die Motivation, in "sicheres Betongold" zu investieren. "Das gilt vor allem für Selbstnutzer, aber auch für private Anleger", so Maria del Carmen Weber.

Entwicklung der Immobilienpreise in Hannover:

Für freistehende Einfamilienhäuser
(Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem Bestand, kein Neubau)

einfacher Wohnwert: 2013: 150.000 Euro Veränderung (gegenüber dem Vorjahr): + 15,4 Prozent
mittlerer Wohnwert: 2013: 250.000 Euro Veränderung: + 13,6 Prozent
guter Wohnwert: 2013: 380.000 Euro Veränderung: + 8,6 Prozent
sehr guter Wohnwert: 2013: 650.000 Euro Veränderung: + 8,3 Prozent

Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau)
(Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei)

mittlerer Wohnwert: 2013: 1.200 Euro Veränderung: + 9,1 Prozent
guter Wohnwert: 2013: 1.900 Euro Veränderung: + 11,8 Prozent
sehr guter Wohnwert: 2013: 2.800 Euro Veränderung: + 12,0 Prozent


Für Zinshäuser (Entwicklung der Multiplikatoren)
Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator/ Ertragsfaktor ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete)

mittlerer Wohnwert 2013: 13,0-fach Veränderung: + 8,3 Prozent
guter Wohnwert 2013: 13,0-fach Veränderung: + 7,1%

Für Mietwohnungen
Mietwohnungen Bestand (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m2, 3 Zimmer, Neuvertragsmiete)

einfacher Wohnwert: 2013: 5,00 Euro Veränderung: + 11,1 Prozent
mittlerer Wohnwert: 2013: 7,00 Euro Veränderung: + 7,7 Prozent
guter Wohnwert: 2013: 9,50 Euro Veränderung: + 11,8 Prozent

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e.V., Geschäfsstelle Hamburg Pressestelle Büschstr. 12, 20354 Hamburg Telefon: (040) 3575990, Fax: (040) 345895

(cl)