Wohnungsnot, Wohnungsmangel, Wohnungsengpässe in Szenevierteln? / Immobilienverband IVD Nord gibt Studie zur Versachlichung der Diskussion zum Hamburger Mietwohnungsmarkt in Auftrag / Fazit: Trotz Preissteigerungen deuten Miethöhen und Fluktuationsraten auf einen insgesamt gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt hin

(Hamburg) - Der IVD Nord hat eine unabhängige Studie beim Center for Real Estate Studies (CRES) zum Hamburger Mietwohnungsmarkt in Auftrag gegeben. Mietmarktdaten von knapp 30.000 Mietwohnungen in Hamburg wurden untersucht. Axel Kloth, Vorsitzender des IVD Nord, will damit zur Versachlichung der Diskussion zum Thema "Mangel an Wohnraum" in Teillagen beitragen.

Schlagzeilen wie "Preisblase" und "unbezahlbare Immobilien" bestimmen seit längerem nachgefragte Wohnimmobilienmärkte in Deutschland. Seit der Finanz- und Schuldenkrise haben viele Anleger ihr Augenmerk auf den "sicheren Hafen" der Wohnimmobilien gelenkt. Günstige Bauzinsen und Inflationsängste fördern diese Situation zudem.
Auch der Wohnstandort Hamburg zählt - insbesondere als Metropole mit wachsen-der Bevölkerung - seit langem zu den begehrten Plätzen. Ist die Situation wirklich so angespannt, wie es in der Öffentlichkeit häufig den Anschein hat? Aufgrund seiner ausgewiesenen Daten-Expertise mit marktrelevanten Zahlen bis ins Detail einzelner Stadtteile hat der IVD Nord eine unabhängige Studie beim Center for Real Estate Studies (CRES), Berlin, in Auftrag gegeben. Das Ergebnis ist für Axel Kloth, Vorsitzender des IVD Nord, wenig überraschend. "Hamburg hat einen stabilen und funktionierenden Mietermarkt."

Richtig ist, dass sich die Nachfrage nach Wohnraum in allen deutschen Metropolen stetig erhöht. So befanden sich die Preise für Wohneigentum in vielen deutschen Großstädten - so auch in Hamburg - seit 2010 in einer beschleunigten Preisentwicklung. Die aktuellen Preisanstiege für Wohneigentum fallen jedoch bereits deutlich geringer aus. Auch die durchschnittliche Preisentwicklung der Neuvertragsmieten für Mietwohnungen in Hamburg, die der IVD Nord - außerhalb der CRES-Studie - ohnehin seit Jahrzehnten beobachtet, lag im selben Zeitraum deutlich unterhalb der Kaufpreisanstiege für Eigentumswohnungen. Sowohl die Preise für Wohneigentum als auch die Mieten sind im Jahr 2012 weniger stark angezogen als noch im Vorjahreszeitraum.

Bei immerhin knapp 30.000 Wohnungen, die als aussagefähige Datenbasis herangezogen wurden, sei jedoch ein durchaus ausgeglichenes Bild am Wohnungsmarkt entstanden, so Kloth weiter. Das heißt nach Meinung des Immobilienökonom (ebs), dass es zwar durchaus Preisausreißer nach oben gebe, allerdings auch insgesamt genügend Angebot und - vor allem - Marktbewegung in der Hansestadt.

Die CRES-Studie kommt, im Gesamtdurchschnitt Hamburgs, zu Mietpreisergebnissen von 7,90 Euro Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche bei bestehenden Mietverhältnissen (Bestandsmieten) und 9,90 Euro/m2 bei Neuvertragsmieten.

Diese Datenergebnisse repräsentieren zudem ausschließlich den vom IVD Nord betreuten privatwirtschaftlichen Wohnungsmarkt, gibt Kloth zu bedenken. Wenn man in diese Rechnung auch die eher preiswerteren und in Teilen auch öffentlich geförderten Wohnungsbestände z.B. der städtischen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen hinzurechne, würde der durchschnittliche Mietpreis noch deutlich niedriger ausfallen, so Kloth.

Als Recherche-Basis dienten relevante und anonymisierte Miet-Marktdaten Hamburger IVD Nord-Mitgliedsunternehmen, insbesondere größerer Immobilienverwaltungsunternehmen. Das Besondere: Aufgrund der Marktnähe der IVD-Experten wurden detaillierte Einblicke zu den Nettokaltmieten in allen Hamburger Bezirken - und darüber hinaus auf einzelne Stadtteile und sogar Straßenzüge - möglich.

"Die Mietdaten wurden anonymisiert an das CRES übermittelt, sodass keine perso-nenbezogene Zuordnung der Daten möglich war," erklärt dazu CRES-Studien-Autor Professor Dr. Michael Lister. Interessant sind die großen Mietunterschiede auch innerhalb der insgesamt sieben Bezirke Hamburgs.

Hamburger Wohnungsmieten im Bestand
Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt laut CRES-Studie, wie bereits erwähnt, über ganz Hamburg verteilt bei 7,90 Euro/m2. Die Standardabweichung beträgt 1,88 Euro. Das bedeutet, dass ca. 68,3 Prozent aller beobachteten Bestandsmieten zwischen 6,02 und 9,78 Euro je Quadratmeter liegen. Die Bestandsmieten streuen zwischen 2,50 Euro und 18,76 Euro je Quadratmeter. Bezogen auf die Bezirke liegt der Zentralwert (Median) der Bestandmieten z.B. im Bezirk Harburg bei 6,54 Euro/m2 und in Eimsbüttel bei 8,23 Euro/m2.

Hamburger Wohnungsmieten bei Neuverträgen
Die durchschnittliche Neuvertragsmiete liegt in Hamburg laut CRES-Studie bei den anfangs beschriebenen 9,90 Euro/m2. Die Streuung der beobachteten Werte der Neuvertragsmieten war größer als bei den Bestandsmieten. In diesem Segment beträgt die Standardabweichung 2,11 Euro. 68,3 Prozent der neu geschlossenen Mietverträge in Hamburg lagen zwischen 7,79 und 12,01 Euro je Quadratmeter. Bezogen auf die Bezirke liegt der Zentralwert (Median) der Neuvertragsmieten im Bezirk Altona bei 10,04 Euro/m2, in Eimsbüttel bei 10,98 Euro/m2, in Bergedorf bei 7,77 Euro/m2, Harburg bei 7,57 Euro/m2 und Wandsbek bei 8,53 Euro/m2.

Unterschiedliche Wohnlagen
Natürlich unterscheiden sich die einzelnen Bezirke noch enorm innerhalb ihrer Bezirksgrenzen. Gemäß dem nichtamtlichen Hamburger Wohnlagenverzeichnis ist dort eine Kategorisierung in normale und gute Wohnlagen vorgesehen. "Diese einfache Kategorisierung ist aufgrund der sehr heterogenen Wohnungsmarktstruktur zwar kritisch zu sehen, eignet sich jedoch als Analysestütze und Indikator", so Autor der Studie, Volkswirt Tim Sebastian Nädele. Bezogen auf die gute Wohnlage liegen die durchschnittlichen Nettokaltmieten für Bestandsmieten (Mittelwerte) in Hamburg-Mitte mit 9,95 Euro/m2 am höchsten. (Eimsbüttel 8,86 Euro/m2, Hamburg-Nord und Altona 8,76 Euro/m2, Wandsbek 8,10 Euro/m2 und Harburg 6,62 Euro/m2).

Bezogen auf die normale Wohnlage liegen die durchschnittlichen Nettokaltmieten für Neuvertragsmieten (Mittelwerte) in Eimsbüttel mit 10,97 Euro/m2 am höchsten. (Altona 10,19 Euro/m2, Hamburg-Nord 9,93 Euro/m2, Hamburg-Mitte 9,29 Euro/m2, Wandsbek 8,48 Euro/m2, Bergedorf 8,48 Euro/m2 und Harburg 7,67 Euro/m2).

Fluktuationsrate
Eine weitere wichtige Kernaussage der Berliner Researcher zum Hamburger Miet-wohnungsmarkt ist - außer dass Wohnraum insgesamt in ausreichendem Maße vorhanden ist -, dass die Fluktuationsrate, d.h. das Verhältnis der in einem Jahr neu vermieteten Wohnungen zum Gesamtbestand, einen gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt wiederspiegelt.

Im Gesamtbild des Hamburger Wohnungsmarktes ergibt sich somit auch bei der Umzugs- bzw. Fluktuationsquote ein ausgeglichenes Bild. Insgesamt lag die Fluktuationsquote im Untersuchungszeitraum (Mai 2011 bis Mai 2012) bei 10,16 Prozent. "Konkret bedeutet diese Fluktuationsquote also, dass 10,16 Prozent des Mietwohnungsbestandes in dem angegebenen Beobachtungszeitraum neu vermietet wurden", so Nädele.

"Diese durchaus übliche Zahl ist ein eindeutiges Zeichen für einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt. Erfahrungsgemäß liegt die Quote auf dem privatwirtschaftlichen Mietwohnungsmarkt etwas höher als z.B. auf dem städtischen oder genossenschaftlichen Wohnungsmarkt", erläutert der IVD Nord-Vorsitzende und Auftraggeber der Studie, Axel Kloth. Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. oder die Siedlungs-Aktiengesellschaft Hamburg (SAGA) nennen eine Fluktuationsquote von rund acht Prozent.

Blick in die Bezirke - Mieten in den Stadtteilen
In der CRES-Studie werden die sieben Hamburger Bezirke im Einzelnen vorgestellt. Neben einem allgemeinen immobilienwirtschaftlichen Überblick der einzelnen Bezirke wird die mietspezifische Analyse der IVD-Daten für die einzelnen Stadtteile aufgezeigt. Die Daten geben bereits einen guten Einblick auf die Miethöhen bei den Bestands- und Neuvertragsmieten unterteilt in Wohnlagen in den einzelnen Stadtteilen. "Für eine mietspezifische Analyse für jeden Stadtteil reichen die Daten der IVD Nord-Stichprobe allerdings noch nicht aus", so Nädele vom CRES. IVD Nord-Vorsitzender Kloth plant hier eine noch engere Zusammenarbeit mit der gesamten Hamburger Wohnungswirtschaft. "Der IVD Nord lädt ausdrücklich zur Teilnahme an einer geplanten Folgestudie - mit einer größeren repräsentativen Stichprobe - ein, um eine flächendeckende Aussage für sämtliche Stadtteile zu ermöglichen.

Fazit des IVD Nord:
"Die Studie soll zur Versachlichung der Diskussion beitragen", fasst Axel Kloth nochmals zusammen. Die in den letzten Jahren gewollt oder unwissend gemachten Falschaussagen und Übertreibungen stellen nach Meinung des IVD Nord für Jedermann ein Ärgernis dar. "Nicht nur für unseren Berufsstand, sondern auch für Vermieter, Mieter, Verkäufer, Käufer, Planer und Investoren. Zudem wird der Markt unnötig "hochgeredet"".

Hamburg ist und bleibt ein stabiler, attraktiver, interessanter und auch zukünftig wachsender Standort mit vielen facettenreichen Immobilienmärkten. Die Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten drei Jahren, mit teilweise überdurchschnittlichen Preisanstiegen in vielen Segmenten, ist nur ein Ausschnitt des Immobiliengeschehens der letzten Jahre im längerfristigen Vergleich. Von der Befürchtung von Preisblasen an den Wohnimmobilienmärkten und der Vorstellung unbezahlbarer Wohnungen und Mieten war in der letzten Zeit häufiger die Rede. Hamburg hat - um die Befürchtungen vieler zu mildern - bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand, nach Feststellung der IVD Nord-Researchabteilung, gerade einmal wieder das Preisniveau von etwa Mitte der 90er Jahre erreicht. Im Bereich der Einfamilienhäuser liegt das Preisniveau nur knapp über dem von 2001.

Die CRES-Untersuchung zum Hamburger Mietwohnungsmarkt hat die unterschiedlichen Begebenheiten des Hamburger Wohnmietmarktes aufgezeigt und stellt die bezirksspezifischen und partiell - sofern möglich - auch stadtteilspezifischen Besonderheiten heraus.

Bei einem Mietendurchschnitt von 7,90 Euro/m2 für Bestandmieten und 9,90 Euro/m2 für Neuvertragsmieten in Verbindung mit einer Fluktuationsquote von 10 Prozent gleich von Wohnungsnot zu sprechen, ist unverantwortlich. Würde man in die Durchschnittsbetrachtung der Studie noch die Durchschnittsmieten der rund 270.000 Mietwohnungen der vorwiegend städtischen und genossenschaftlichen Wohnungsbestände hinzuziehen, wäre der Mietendurchschnitt für Hamburg noch deutlich niedriger - und die Negativaussagen noch weniger haltbar. (Die SAGA bzw. der VNW nennen für ihren Hamburger Wohnungsbestand einen Mietendurchschnitt von rund 5,70 bzw. 5,85 Euro/m2).

Es bleibt jedoch festzuhalten, dass Mieter bei derzeitigen Neuvermietungen bereit sind, signifikant höhere Mieten zu zahlen. Dies ist mit der Verknappung des Miet-wohnungsgebots in einigen Stadtteilen zu erklären. Die hohen Neuvertragsmieten sind vor allem ein Phänomen der begehrten Innenstadtlagen. Beispielsweise sorgt die universitätsnähe Lage und die, insbesondere bei jüngeren Mietern geschätzte Lebensqualität, für eine Übernachfrage. "Aber nicht jeder kann dort wohnen - es gibt kein Grundrecht auf z.B. Wohnen in der Schanze oder einem anderen Szeneviertel", so Kloth.

Der IVD Nord bestreitet nicht, dass in den angesagten Stadtteilen unserer Hansestadt aufgrund der enormen Nachfrage Engpässe entstehen und hier und da auch ein ärgerliches Ausufern unschöner Marktentwicklungen stattfindet.

Daher ist es Aufgabe aller Beteiligten, mehr und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Debatte um die Schaffung bezahlbaren Wohnraums ist kein spezielles Hamburger Phänomen, sondern trifft generell wachsende, nachgefragte Städte in allen Industrienationen. Neben dem Wohnungsneubau ist deshalb auch die gezielte Weiterentwicklung bestehender Stadtteile eine wichtige Aufgabe für alle. Der IVD Nord wird diese Thematik auch im Rahmen des "Bündnis für das Wohnen in Hamburg" noch stärker einbringen.

Anmerkungen zu den aktuellen politischen Diskussionen
Noch einige kurze Anmerkungen: "Abschaffung der degressive AfA für Neubauten, Erhöhung der Grunderwerbsteuer, Abschaffung der Eigenheimzulage, Deckelung der Modernisierungsumlage bei energetischen Anforderungen, erhöhte Auflagen beim Natur- und Denkmalschutz, Mietrechtsreformen etc. - die Liste ließe sich noch eine Weile fortsetzen - ist ursächlich für den Rückgang der Bautätigkeit in den Vorjahren und einem offensichtlichen Mangel in begehrten Wohnraumlagen", so Kloth.

Wohnraumschutzgesetz, Mietenbegrenzung und dergleichen sind Vorschläge aus den politischen Lagern, die denen schaden, die scheinbar geschützt werden sollen, nämlich Mieter und Wohnungssuchende. Die Situation auf dem Hamburger Miet-markt wird sich auf lange Sicht letztlich aber nur durch den Neubau entspannen, nicht durch verfehlte Markteingriffe, die den dringend benötigten Neubau im Keim ersticken. Die steigenden Mieten sind eine Folge der - politisch hausgemachten - geringen Neubautätigkeit des vergangenen Jahrzehnts und der dadurch entstandenen Verknappung des Wohnungsangebots. Das steigende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht auf Mietwachstum ist ein entscheidender Anreiz für Investitionen in den Wohnungsbau, sei es bei der energetischen Modernisierung von Gebäuden oder im Neubau. Die Preisentwicklungen der letzten drei Jahren haben eben deshalb wieder verstärkt zu Investitionen in den Wohnungsbau geführt. Die aktuellen Zahlen der Baugenehmigungen in Hamburg bestätigen dies. Wenn die Politik die Mieten gesetzlich deckelt, werden Investoren ihr Kapital anderweitig investieren. Die Folge: Es wird weniger neu gebaut und in knappen Wohnungsmärkten steigen die Mieten. Die Mieter und Wohnungssuchenden hätten am Ende das Nachsehen.

Neuregelung der Maklerprovision lenken von den eigentlichen Problemen ab
Die Diskussion um die Neuregelung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip lenkt von der eigenen wohnungspolitischen Verantwortung ab. Stattdessen sollte die Politik für verbesserte Rahmenbedingungen beim Wohnungsbau sorgen und beispielsweise vermehrt landeseigene Grundstücke für den Mietwohnungsneubau vergeben. Durch die mögliche Neuregelung der Maklerprovision wird am Ende keine einzige Wohnung zusätzlich gebaut.

Es stimmt auch, dass es auf den angespannten Märkten manchmal zu nicht hin-nehmbaren Fehlentwicklungen kommt. Das liegt aber nicht an den gut ausgebildeten, seriösen Maklern, sondern an den "schwarzen Schafen" ohne Ausbildung und ohne notwendiges Fachwissen. Viel bedeutender ist aus Sicht des IVD Nord die gesetzliche Einführung eines Sach- und Fachkundenachweises für den Maklerberuf. "Der Kunde muss daher davor geschützt werden, an einen Immobilienmakler zu geraten, der nicht über die erforderliche Sach- und Fachkunde verfügt", so Kloth. IVD Mitglieder müssen bereits vor der Aufnahme in den Verband einen Sach- und Fachkundenachweis erbringen. Darüber hinaus müssen sich alle IVD Mitglieder an die Satzungs- und Standesregeln halten, die verbraucherschutzrechtlich "abgeklopft" sind. Zudem sind IVD Mitglieder verpflichtet, eine Vermögenschaden-Haftpflichtversicherung vorweisen und sind über den Verband vertrauensschadenversichert. Das ist aktiver Kunden- und Ver-braucherschutz.

Quelle und Kontaktadresse:
Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e.V., Geschäfsstelle Hamburg Pressestelle Büschstr. 12, 20354 Hamburg Telefon: (040) 3575990, Telefax: (040) 345895

(cl)