Mit professioneller Hausverwaltung Kosten sparen / Verwalter kümmert sich um kaufmännisches und technisches Management der Immobilie

(Berlin) – Wer den Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Erwägung zieht, schreckt häufig vor dem vermeintlich hohen Verwaltungsaufwand zurück, den er nach dem Erwerb der Immobilie befürchtet. Dabei muss sich der Eigentümer selbst um die Verwaltung in der Regel nicht kümmern. „Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht ausdrücklich vor, dass Wohnungseigentümergemeinschaften einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum bestellen, der die kaufmännische und technische Verwaltung übernimmt“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands Deutschland (IVD).

Eigentümer sollten den Verwalter sehr sorgfältig auswählen. Denn er hat einen sehr großen Einfluss darauf, wie hoch die Kosten sind, die für die Immobilie anfallen, beispielsweise indem er einen günstigen Stromanbieter aussucht und bei Reparaturen Angebote verschiedener Handwerksfirmen sorgfältig miteinander vergleicht.

Weitere typische Aufgaben eines Verwalters sind die Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplans, die Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes, die Organisation der Hausordnung und eines ausreichenden Versicherungsschutzes und die Instandhaltung des Hauses. Zusammengefasst bedeutet das, der Verwalter kümmert sich um alles, was für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendig ist, und trägt Sorge dafür, dass etwaige Schäden am Gebäude und damit eventuell verbundene Gefahren für Mieter und Besucher vermieden werden. Wichtig sind somit regelmäßige Objektbegehungen mit umfassender Protokollierung des Zustandes der Immobilie. „Die genauen Pflichten und Aufgaben des Verwalters hängen vom konkreten Verwaltervertrag ab. Solange sich der Vertrag im gesetzlichen Rahmen hält, also den WEG-Vorschriften entspricht, können Eigentümer und Verwalter den Vertrag frei gestalten“, sagt Schick.

Durch Angebotsvergleiche sparen
Wie viel Eigentümer bei ihrer Immobilie sparen können, wenn der Verwalter kontinuierlich verschiedene Angebote vergleicht, ist nach Auffassung von Dirk Tönges, bei der Treubau (Mannheim) verantwortlich für den Bereich Facility Management, vielen gar nicht bewusst. „Das größte Einsparpotenzial besteht bei Müll, Heizung und Wartung der Immobilie“, sagt Tönges, dem ein Fall bekannt ist, bei dem die Müllkosten für einen Bestand von 1200 Einheiten pro Jahr um 40.000 Euro verringert werden konnten. Moderne Hausverwaltungen verfügen über große Datenbanken, die ihnen in diesen Bereichen Vergleichschecks ermöglichen und die Einsparpotenziale aufzeigen (z. B. www.immobench.de).

Im übrigen sei eine kontinuierliche Instandhaltungsplanung das Wichtigste, um Kosten zu sparen, da auf diese Weise vermieden werde, dass die Heizung ausgerechnet im Winter ausfällt oder es am Wochenende durchs Dach regnet. „Nothilfsdienste, die dann gerufen werden müssen, sind besonders teuer“, veranschaulicht Tönges.

Ausgaben in Jahresabrechnung aufgelistet
Zu den Rechten des Verwalters gehört es, die von der Eigentümerversammlung im Haushaltsplan beschlossenen Wohngelder bei den Eigentümern einziehen. Über die Einnahmen und Ausgaben muss er eine Jahresabrechnung erstellen und sie auf der jährlichen Eigentümerversammlung, deren Organisation ebenfalls seine Aufgabe ist, vorlegen.

Allerdings ist der Verwalter kein uneingeschränkter Herrscher im Haus. So ist es ihm beispielsweise verboten, ohne Anmeldung einzelne Wohnungen zu betreten. Auch bei der Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes sind ihm Grenzen gesetzt: „So darf und soll er zwar mit dem Geld die fälligen Rechnungen bezahlen und kann es auch anlegen – das Konto zu überziehen oder Kredite aufzunehmen ist ihm jedoch verboten“, sagt der Berliner Rechtsanwalt und Hausverwalter Ulrich Löhlein.

Auch ist es ihm nicht erlaubt, ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung teure Aufträge an Handwerker zu vergeben. Tut er dies trotzdem, muss er den Eigentümern die entstandenen Mehrkosten ersetzen (Kammergericht Berlin, Az.: 12 U 3/03). „Im Notfall – beispielsweise wenn im Dezember die Heizung komplett ausfällt – darf der Verwalter allerdings eigenmächtig Handwerker beauftragen, weil hier ein vorheriger Eigentümerbeschluss kaum möglich ist“, erklärt Löhlein. Eine generelle Regelung, nach der ein Eigentümerbeschluss erst ab einer Summe von 5.000 Mark (ca. 2560 Euro) nötig sei, ließ das Oberlandesgericht Düsseldorf allerdings nicht gelten (Az.: 3 Wx 253/00).

Auf die richtige Qualifikation achten
Aufgrund der verantwortungsvollen Aufgaben, die ein Hausverwalter übernimmt, sollten Eigentümer ihn sehr sorgfältig aussuchen. Allerdings gibt es keine einheitlichen Qualitätsstandards für den Beruf. Der gewählte Verwalter sollte zumindest eine einschlägige Berufsausbildung und regelmäßige Fortbildungen aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft vorlegen können. „Unverzichtbar ist der Nachweis einer Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung. Sonst kann er im Ernstfall keinen Schadensersatz zahlen“, betont Schick. Daher verlangt der IVD, der über seine Akademien auch Aus- und Fortbildungen für Hausverwalter anbietet, für die Aufnahme in den Verband neben einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung den nachweislichen Abschluss einer Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung.

Der Verwalter sollte auch deswegen sehr sorgfältig ausgesucht werden, weil es für Eigentümer schwierig ist, sich vor Ablauf der Vertragslaufzeit – in der Regel fünf Jahre – von ihm zu trennen. „Das ist nur möglich, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Eigentümern und dem Verwalter so stark gestört ist, dass eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist – beispielsweise, weil er sich weigert, zur Jahresversammlung einzuladen oder keine Abrechnung erstellt“, berichtet Schick. Die Klage, dass das Geld nicht anständig verwaltet wird oder dass der Verwalter sich nicht genügend um das Gebäude kümmert, reicht dagegen in der Regel nicht aus.

Quelle und Kontaktadresse:
IVD Immobilienverband Deutschland, (ehemals Verband Deutscher Makler für Grundbesitz, Hausverwaltung und Finanzierungen e.V. (VDM)) Jürgen Michael Schick, Pressesprecher, Presse- u. Öffentlichkeitsarbeit Littenstr. 10, 10179 Berlin Telefon: (030) 38302528, Telefax: (030) 38302529

(sk)